全面二孩的政策已实施一年，除了对不少家庭的成员结构变化有所影响外，也刺激了不少生了二孩的家长进入楼市，为自己的孩子寻找新的家。从去年开始，广州二手楼市大户型的置业比例明显有所提升。业内人士指出，随着二胎浪潮的袭来，大户型单位将在未来成为置业主流，改善型需求有望在3、4月增长。
案例：
“二孩”父母换房或背200万房贷
10年前，刚踏入社会的小张与妻子在翠城花园一带买下一套一手小三房，随着这两年“熊孩子”的降生与成长，小张把岳父和丈母娘也接来同住，这原本在二人世界时还足够宽敞的小三房显得越来越拥挤。
去年，二孩政策放开，眼看身边有不少亲戚朋友开始加入二孩爸妈或准二孩爸妈的队列，再加上双方父母的强烈要求，终于，小张和妻子也赶上了这波浪潮，将于今年年底为家里增添一名新成员。由于现在家里的空间已显不足，因此换房对于小张一家来说，已是势在必行。同时，10年前小张入手的这套均价1万多、总价80多万的单位，如今已到了均价4万左右、总价300多万。看着自己的房子增值不少，小张一家人换房的信心也是满满的。
作为一手买入的首批业主，小张一家都很喜欢自己现在居住的翠城花园，这里不但离地铁站近，每天上班走路5分钟就到宝岗地铁站，而且周边的配套也很齐全、停车方便、小区环境也好，再加上目前海珠区的一手新房已越来越少，就算有价格也不低，所以他们就将换房的目标锁定在翠城花园的二手大四房。
明确了目标，小张和妻子开始算账：10年前他们买入的房子，目前市价约300多万，而小区里的大四房，总价一般在600万以上，也就是说，如能顺利卖出目前的住房，他们还要再加200多万的房款才能买大四房。幸好他们的房贷已还清，可按首套去办理贷款。如按200万商业贷款来计算，采用等额本息以20年为还款期，每月月供大概需1.2万多元，考虑到日后还要供养2个孩子的生活和教育，这让小张和妻子感到压力不小。而且换房必须把握好时间上的问题，如果看中了新房子，但自己的房子还没卖出，将近180万的首期对于他们来说也是一个问题。但如果先把自己的房子卖了，却还没有看好新房子，到时又会面临无房可住的问题。
小张说：“现在的孩子养起来可不比从前，从婴儿的奶粉、纸尿片，到学前的早教，再到上学的兴趣班、辅导班，各种开支、花销不断。如果房贷压力太大，会让整个家庭的生活质量大大下降。”所以，他们也开始寻找周边其他小区的二手大四房，希望总价能低一些。
广州二手房高级分析师卢佩婷表示，对于不少改善型买家来说，如果要入手同等价位或更高档次楼盘的大户型，变卖自身目前房产之后所要补的差价往往高于心理预期，尤其是对于两房和小三房换大四房的情况，所补的差价甚至相当于外围的一套房产价格，因此建议改善型买家可将视野放宽，多参考几个不同价位的楼盘，还可考虑一下近郊和外围区域。
纠结：
购买二套房还是置业三房四房？
李先生和妻子的工作都十分忙碌，因此婚后选择了与父母在祈福新村（楼盘资料）同住。平时，不但每天下班后有可口的热饭热菜，而且孩子出生后还有老人帮忙照看。目前，女儿已经快要上小学，夫妻双方的事业也越来越稳定。看着不少同事和朋友都开始为二胎做准备，李先生和妻子也准备在日后再要一个孩子。虽然具体的时间还没有想好，但李先生觉得还是应先改善好住房条件。今年，他们打算再入手一套房子，到时一家人搬过去住，而现在的房子，则用来出租，补贴新房的房贷。
李先生认为，要买就一步到位买一套四房，到时两个孩子可一人一个房间，更有利于他们的自由成长。多出一个房间，或用来给父母住，或用来做客房或书房，住起来更加灵活和宽敞。而妻子则认为，买四房的压力相对较大，买套大三房其实也可满足需求，而且日后孩子长大了可不必与老人家同住，四房其实并不是太有必要。夫妻双方各执一词，公说公有理，婆说婆有理。于是近日，他们在看四房的同时，也在看一些大三房，打算对比一下各方面的条件，再做决定。
春节过后，随着楼市活跃，每到周末，在祈福新村各楼盘都能看到中介带着买家看房。看了一轮房子后，李先生和妻子对目前祈福低层楼梯洋房的价位有一个大致的了解，四房户型的总价在250万左右，而大三房则在190万至200万左右。由于他们目前住的房子在父母名下，所以准备购买的房产算是他们的首套房产。采用等额本息法，按照20年的贷款年限，如果购买一套250万的四房，他们一方面需要准备大概75万的首付款，月供（按9折计）近11000元。而购买一套200万的大三房，首付款大约60万，比四房少15万；同时月供（按9折计）大概8800元，也比四房的月供低2200元左右。相比之下，结合目前家里的经济情况，李先生一家还是决定购买一套四房，“如果日后再生的是个男孩，那么可能到时长大了，还跟姐姐同住一个房间会不太方便，现在的小孩从小生活条件好，肯定会希望有自己的房间。到时加上父母，三房就不太够地方住了。虽然首付和月供压力都会比三房大一些，但从长远来看还是值得的。”
记者了解到，从广州楼市的供货量来看，两房和三房的占比远高于四房，市中心或外围区域热门商圈中，部分小区的四房户型是非常少甚至是没有的。随着二孩政策的实行和发酵，越来越多的买家会选择四房，这很有可能让本来就相对稀缺的四房户型，变得更吃香。
渠道：
入住时间上二手楼盘会占优
对于换房的改善型买家而言，换房会追求更优越的居住环境和生活配套，一手房和二手房在地段、居住环境上各有优缺点。专家建议，换房买家除了要考虑房屋的综合性价比，还要考虑交房时间，如果是有学位等用途，还需进一步考虑户口迁出等情况，以免耽搁孩子入学。
一手住宅的楼龄新，普遍自带精装修，在同等价位的情况下，买家普遍会更愿意购入一手住宅。不过，目前大型的二手楼盘主要集中在中心区，并有地理位置优越、学位优质、交通便利的优势。“换房买家普遍都有尽快入住的需求，很少能等几年之后再入住。而一手住宅除了现货外，购房后从办理过户手续到收楼入住，起码需要2~3年的时间，对于买来自住的换房买家而言，需要等候的时间太长。而购入二手房，可即买即入住。”卢佩婷还指出，一手新盘的学位情况、是否有地铁配套等都具有很大的不确定性，过往因为地段划分的政策有所变动，导致孩子入读的理想学校落空而产生纠纷的案例不少，因此有学位需求的换房买家，应通过教育局的官方渠道，了解学校的招生地段划分情况。
除此之外，换房买家购买一手房时，只能从开发商的楼盘资料、沙盘等大概了解房源情况，而房屋的一些隐性问题如漏水、天花板塌陷等，都要等入住一段时间后才能发现。如果购入二手房，由于已居住了一段时间，房屋有这类问题，通常都能在看房时细心观察发现。而且二手楼盘的交通配套、周边生活环境都能通过实地勘察了解，入学地段划分的情况也相对稳定，换房买家可大大降低置业时的不确定因素。
据悉，一二手楼盘在不同区域上的价格差距有所不同。市中心的一手楼盘，均价远远高于二手楼盘，二手楼盘的性价比更高。而外围区域的一二手楼盘均价相差不大，可进行综合考虑。如增城碧桂园凤凰城 （ 详情 图库 团购 点评 ）去年10月推出的新组团新都荟，当时洋房一手售价为15000~18000元/m2，与二手房均价15000~17000元/m2相差无几，但由于这是一个占地面积很大的楼盘，二手楼盘占据的地段会更靠近增城的繁华商圈。如果是考虑生活方便的换房买家，同一楼盘内的一二手楼素质差距不大的情况下，可优先考虑二手房。
置业专家认为，如果在市中心换房置业的话，建议换房买家还需考虑房源未来的升值空间和放租的投资回报率。“市中心物业的升值空间较外围的大，换房置业后，一般都会至少居住3~5年才会进行第二次换房，因此在置业时要考虑房源所在的板块、区域的发展潜力，尽可能选择更具保值性质的优质物业进行换房。”有地产人士指出。
算一算：
买卖顺序如何定才更划算？
近年来越来越多的人为了改善生活需求而进行换房，但由于换房牵涉到购房资格以及购房资金，因此其先后顺序就显得十分重要。
李先生一家目前在越秀区有一套市值200万的小两房，为了二胎需要改善居住面积和生活质量，他决定在番禺购入一套300万的三房。这样问题就来了，究竟是先买还是先卖划算呢？对此卢佩婷为大家算了以下一笔账。
从利息看：先卖后买更划算
方式一：先卖后买。李先生手头上的房产按满5年唯一物业进行交易。购入的新房按首套房计算，商业贷款利率目前如按九折为4.41%。
李先生把卖掉原有房产的200万作为首付，则他还需贷款100万，按20年计算，贷款总利息是50.627万，即每月供款6278元。不过，不同的银行，贷款利率有所区别。买家可对不同银行的利率进行对比，甄选最适合自己的贷款方案。
按李先生的情况，如果是先卖后买，那么新购房产是算首套房产。按目前政策，对于个人购买普通住房（90平方米以下），且住房属于家庭唯一住房的，个人所得税和增值税均可免除，仅需按1%的税率征收契税即可；即在李先生先卖后买的情况下，他合共需缴纳契税：300万元×1%=3万元。
方式二：先买后卖。新购入的房产属于二套房，首付按七成就是210万，剩下90万的贷款进行商业贷款。二套商业贷款利率上浮10%。同样按20年期供，那么李先生需要给的总利息是57.244万元，也即月供为6135元。
通过两种置业顺序的对比可见，单纯按利息计算，先卖后买的利息可省下57.244万-50.627万=3.35万元，按月供来算每月可省下143元。
税费对比：先卖后买省钱更多
按现行政策，出售满5年且为家庭唯一住房的，免征增值税和个人所得税。如果家庭不止一套住房，按1%征收个人所得税。对于未满两年出售的房产，无论是否首套，均按5.34%征收增值税，按1%征收个人所得税。
由于李先生的物业仍属房产证满两年的物业，增值税可免除，此时如果选择了先买后卖的方式，李先生需缴纳个人所得税和契税，并且税率会有所变化。因为，李先生出售手头的物业变成了非唯一物业，需征1%的个人所得税，合共需支付300万×1%=3万元。另外，由于该套房属家庭第二套物业，需按3%征收契税，需要缴纳300万×3%=9万元。这也就意味着，在税费方面，先买后卖的情况下，李先生合共需缴纳12万元的税费，比先卖后买的情况下，多支出12万-3万=9万元的税费。
虽然目前广州二手房交易卖家一般都会把卖房成本转嫁给买家，但有不少买家都会优先考虑“满五唯一”的房产以避免高税费。如果说卖家把税费加入到房价上，该房产的竞争力就会受影响，转手的时间就会增加。
所以综合来说，对于一般资金比较紧张的买家，还是先卖后买会比较划算。而且先卖后买对于买家资金的要求也没那么严格。消费者在出售了手头物业资金回笼后，还可再追加一笔资金放到首付上，更容易供得起总价较高的房产。但对于“卖一买一”来说，必须控制好换房的时间差以避免交易风险。
卢佩婷表示，一般来说，先把手头上的物业出售了，再购买新房产，是最稳妥的。如果消费者急于签订新的购房合同，但手头的物业还未能出售，导致无法在约定期限前获取购房资格，或是旧物业虽然卖了但资金仍未到位，影响新房产交易的情况，消费者都需承担违约责任。
推荐：
机智选择潜力笋盘
虽然换房并不容易，但明确需求后也可找到合适的笋盘。一般而言，换房最明显的需求在于对居住空间需要扩大，目前广州成交中外围成交占比近六成，主要原因在于改善型住房多数都选择在外围购置，一来因为外围地区的楼盘整体配套比较好，二来交通配套、学校建设也在逐渐成熟。例如番禺亚运村、东圃的中海康城、万科山景城 （ 详情 图库 团购 点评 ）、祈福新村等二手楼盘交易较旺，主因是外围二手次新房价格，相对中心区更具优势。
以番禺祈福新村为例，据阳光家缘数据显示，目前二手房均价约为1.5万/m2，而番禺上周（2.13~2.19）网签均价为17707元/m2，整体上看，祈福新村二手房价在番禺仍处“洼地”；配套上讲，祈福新村不仅有高速直通市区，而且祈福隧道建设、洛溪大桥扩建以及7号线的开通等项目，都极大地改善了祈福新村的交通情况。
此外，部分业主除了空间需求外，对孩子未来教育也十分敏感。在越秀东风东板块，东风东路小学对口的区域内，锦城花园、东风广场等电梯楼均价均为5字头，但同区域内的楼梯散盘农林下路大院均价约为4万/m2左右，均价便宜近1.5万/m2，换房成本一套相差约百万。虽然居住舒适度有所不同，但名校学位、出入便利而且靠近商圈及商务圈基本相同，因此，部分对学位要求较高的购房者，可对对口区域内的散盘多加关注，低价买高配。
相对于学位，中心区购房更主要的原因是商圈配套及交通出行便利，但同为地铁周边房产，购买楼梯散盘与大型小区差价也令人咋舌。如在海珠沙园板块，同在沙园地铁站周边，较高端的光大花园六期和五一新村小区，虽然周边配套基本相同，但价格差异很大。因此，对于交通条件比较看重的购房者，可重点关注一下地铁周边的散盘或老旧小区，既方便上班通勤又可减轻购房压力。
