大亚湾禁止抵押房预售 中小房企开发贷模式终结

　　抵押商品房不得用于预售，大亚湾成为继重庆之后全国第二个发文明令禁止预售房抵押的地区，也被坊间认为是惠州最严苛的房地产政策法规之一。

　　2月10日，大亚湾区房管局印发《关于进一步规范在建工程抵押的通知》，要求抵押房不得用于预售，预售商品房不得用于抵押。按照官方解释，政策旨在规范房地产交易行为，保障购房者合法权益，确保房地产市场平稳健康。

　　从购房者角度来看，上述政策基本杜绝了开发商挪用购房首付款，不去解押网签的可能，市民在购买期房时也不牵连到金融机构，对于规范市场有着极为重要的意义。

　　但是部分中小开发商却面临严峻的挑战，这种在建工程抵押和拿预售证只能二选一的政策，也宣告了此前传统开发贷模式的终结，对开发商的资金能力提出了更高要求。

　　部分开发商和业界观察人士对上述政策看法一致，认为对规范市场有积极作用，而且提高了开发准入门槛，或将加速行业洗牌。

　　“出台这个政策的初衷，是为了提高行业门槛，杜绝没有实力的开发商浑水摸鱼，杜绝烂尾行为。”

　　“可能会加速行业洗牌，让有实力的开发商市场话语权加大。”

　　A买房不再担心交了首付款无法网签

　　来自深圳龙华的刘小姐2016年2月购买了大亚湾某楼盘，但是刘小姐的房子一直处于抵押无法网签的状态。但刘小姐的首付款和相关银行的按揭资料早已经提交，银行工作人员表示，和刘小姐同一批次的还有几十套房源尚处于抵押状态，不是银行不批按揭，而是开发商没有办理解押手续，导致银行无法给购房者签订按揭合同。

　　类似刘小姐这样的案例，在大亚湾以前数年频繁发生，即缴纳了首付款，但是无法网签，南都记者梳理发现，仅2016年，大亚湾楼市即有超过10宗类似爆料。

　　大亚湾区房管局印发《关于进一步规范在建工程抵押的通知》，要求抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，这是继重庆之后全国第二个出台类似政策的地区。

　　文件称，开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记。官方解释此举是为规范房地产交易行为，保障购房者合法权益，确保房地产市场平稳健康。

　　大亚湾灿邦集团董事长陈江洪说，在相当长的一段时间内，房地产市场的通行做法即是借助资金杠杆，在拿地后进行土地抵押，然后在申请预售之前，解押土地，再进行在建工程抵押，即房源抵押，然后卖一套去银行解押一套，或者是一批批集中解押签约，“很多楼盘一周网签数百套就是这样集中解押签约的结果。”

　　有意在大亚湾购房的深圳投资客陶先生表示，上述政策规定了预售房不得抵押，其实对于购房者而言，就多了一重保障，今后不会出现无法网签的情况，预售和金融机构不关联，过程变得公开透明，潜在的风险会少很多。

　　B预售和在建工程抵押只能二选一

　　大亚湾出台的政策，对于开发商而言，最严峻的挑战在于，开发商预售和在建工程抵押只能二选一。而此前这两个程序是同步进行的，这对开发商的资金能力提出了相当高的要求。

　　房地产原本就是资金密集型行业，充分运用资金杠杆是房企生存的重要筹码。惠州德威集团总裁袁克俭受访时称，实际上从相关法律法规来看，办理了预售就无法进行抵押，因为一旦这套房子被卖出去，而开发商又没有及时解押的话，会涉嫌违规。但是这么多年来，行业都是这样操作的，打了擦边球。袁克俭表示，直接要求预售房不能抵押，意味着开发商少了一个重要的融资渠道。

　　而在大亚湾片区的开发商灿邦集团董事长陈江洪看来，要求预售的房源不能抵押，就意味着你在支付完土地解押款之后，无法申请在建工程抵押，要不就申请在建工程不拿预售证，要不就拿了预售证就无法进行本期的房源抵押。

　　陈江洪表示，现在的政策意味着一方面你要给银行还钱去解押土地；另一方面工程还在建设，资金压力非常大，“传统的开发贷循环模式被封死，中小房企的融资渠道减少。”

　　一位要求匿名的开发商操盘手表示，市场上除了部分写字楼和酒店，开发商可通过自持运营外，其他住宅小区都要通过预售系统进入市场流通环节，给后续的发展提供资金以及时间，“按以前的模式，开发商获得了提前房源销售的钱，然后通过陆续销售返还给银行，但现在拿到预售证之后，想卖房子就不可抵押，无法提前拿到银行的资金。”

　　C大幅度提高准入门槛或加速行业洗牌

　　大亚湾房协会长谭建文在受访时解释，政府出台禁止预售房抵押的政策，出发点也绝对是为规范大亚湾片区的房地产发展。他强调，大亚湾片区更多的是承载深圳客的购房需求，但此前有一些不规范的行为，让部分购房者受到了伤害，“我们出台这个政策的初衷，就是提高行业门槛，杜绝没有实力的开发商浑水摸鱼，杜绝烂尾行为。”

　　在谈及政策对行业的影响时，谭建文表示，现在大亚湾片区还没到大规模出货的周期，短时间看不出效果，但是不让预售房进行抵押，对行业肯定有影响，“我们也在积极地研究，希望不要误伤到一些开发商。”

　　深圳资深房地产评论人侏罗纪说，上述政策对于企业偿债能力有了更高的要求，以前买了地到银行进行抵押贷款开发，从土地到在建工程都可以抵押，但现在对开发商的自有资金有极高的要求，“可能会加速行业洗牌，让品牌开发商以及有实力的开发商在市场话语权加大。”

　　侏罗纪猜测：是否因为大亚湾片区的预售抵押太严重了？政府出台这样的政策一定是房地产市场处于上扬态势，想让企业放慢脚步，让开发商不容易得到更多的资金支持。

　　惠州世联行副总经理胡光宇评价，不可否认政府的出发点是好的，就是加强资金监管，控制开发风险，但同时也会让行业的准入门槛大大提高。

　　德威集团总裁袁克俭也持相同观点，他表示，对于购房者而言更有保障，但对于部分中小开发商而言，就是灾难，要么你就建成现房去卖，要不就寻找其他的融资渠道，“尤其是开发单盘的开发商，如果政策严格执行将是致命的，你只有一个盘，如果自有资金不足，面对银行的话语权不强，没有可供抵押的标的物，根本贷不到款，最后的结果就是合作，被收购或者卖地，行业的准入门槛提高，就是行业加速洗牌的过程。”