今年7月,一起深圳亿元别墅跳单案引发广泛关注。一名中原地产业务员向媒体爆料,其提供居间服务,一套成交价超过一亿的宝安曦城别墅,在召集买卖双方见面互换名片后被冷落,当事人通过第二家中介成交,佣金分文未付。

  记者11月21日从盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣获悉,因不能达成和解,近日中原地产已正式委托深圳专业二手房法律服务机构——盈科信荣(深圳)房地产律师团队启动法律程序。据悉,该案为目前国内最大标的二手房住宅居间纠纷,涉及索赔佣金高达300万元。

  张茂荣律师介绍,本案的难点在于中原地产没有与当事人签订书面居间合同,也没有明确约定居间费用,当事人因此辩称通过其他中介成交合情合理合法。

  张茂荣称,目前,盈科信荣(深圳)房地产律师团队已向交易双方发出律师函,要求接函后联系磋商,如仍旧无法达成一致意见,将代理深圳中原地产向深圳市宝安区人民法院提起诉讼,要求双方共同支付300万佣金,或连带赔偿300万佣金损失。

  观点pk

  A

  因为没有签订书面居间合同,所以不存在居间关系?

  律师观点:没有签订书面居间合同,而事实上一方提供、另一方接受居间服务的,仍然能够认定居间关系的存在,并依据居间合同法律关系处理

  《合同法》第10条规定“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式”;第36条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”;第8条规定“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”。

  从以上规定可以看出,合同的订立有多种形式,并不局限于书面,口头合同同样具备法律效力。

  B

  因为没有约定居间费用,所以无需支付佣金?

  律师观点:没有约定居间费用的,仍然需要按惯例支付佣金

  没有签订书面合同也能够认定居间关系,那没有约定佣金数额怎么办?对此《合同法》61条也有明确规定,即“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定”。

  深圳二手房交易佣金习惯为成交价的3%,以此标准按一亿成交价计算,中原地产索赔佣金数额高达300万。

  C

  通过第二家中介成交并支付佣金就不构成跳单?

  律师观点:只要利用了第一家中介提供的信息,即便通过第二家中介成交也构成跳单

  2011年12月21日最高人民法院第一批指导性案例——《上海中原诉陶德华居间合同纠纷案》确实确认了买家“有权选择”报价低、服务好的其他中介成交,但区别“有权选择”和“违约跳单”的核心是有无利用第一家中介提供的信息,如果利用了并符合其他条件,无论是自主成交还是通过第二家中介成交都构成跳单(详见《信荣说|亿元别墅遭“跳单”,砍死客户的心有木有?》)

  D

  深圳一般业主实收,即便构成跳单,中介也只能找买家索赔,原业主没有责任?

  律师观点:跳单后,佣金无约定的,买卖双方平均负担中介佣金,恶意串通的,承担连带责任

  跳单是交易双方的共同行为,《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

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