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广州一个月拍出3个地王 地价跑赢房价引担忧

A-A+2013年5月27日09:26金羊网-羊城晚报评论

昔日广州“地王”都成“楼王”昔日广州“地王”都成“楼王”

  一个月内广州连续诞生三个“地王”,“惊万元/㎡天一拍”之后是对调控成“空调”的隐忧

  5月以来,土地市场火热程度不减,尤其是北上广等一线城市更掀起新一轮的“抢地潮”,广州一个月内诞生三个“地王”,表现尤为抢眼。重点城市的房地产调控力度最大,为何开发商拿地意愿仍如此强烈?商品住宅用地的供应直接影响楼市的供应水平,“地王”频出的背后投射出怎样的房价预期?在新“国五条”满月之际,屡屡刷新地价标杆的“地王”们,似乎是为“史上最严厉的调控政策”打上一个大大的问号。

  羊城晚报记者 赵燕华

  惊天一拍

  【广州一月之内拍出3宗“新地王”,上海世博会地区两幅地块楼面单价接连刷新上海年内单价地王】

  随着上周广州海珠区南洲路宅地以实际楼面价超过3.4万元/㎡的高价拍出,宣告广州在一个月内,一共诞生了3宗“新地王”。

  拍卖当天,15家年销售榜上名列前茅的开发巨头悉数到场,共同的猎物就是两幅市区中心位置的住宅地:白云区沙太路梅花园20号地块和海珠区南洲路1026号地块。

  拍卖结果备受关注,南洲路地块总价24.6亿元、实际楼面价3.459万元/㎡,若再加入原地配建保障房的建安成本,楼面地价极可能超过3.6万元/平方米。而附近某在售楼盘均价为2.5万元/平方米,周边二手房销售均价基本在2万元/平方米左右。“面粉”比“面包”贵了近一半,而这一“天价”也超过地块周边所有一手楼盘的均价。

  梅花园地块以近8亿元拍出,其得主佳兆业正是5月6日诞生的白云同宝路“地王”得主,当时以2.6万/㎡的价格夺得该地块,梅花园地块与同宝路地块相距不远。这是佳兆业5月在全国范围内拿下的第5块地。数据显示,佳兆业近两月拿地花费已高达80余亿元。

  5月16日,番禺万博商业区地块四,经过近100轮的激烈角逐,以总价12亿元出让,楼面地价达14194元/㎡,高于去年转让市场上拍出的“地王”11513元/㎡的地价,成为番禺新“地王”。

  事实上,进入5月,一些热点城市正轮番上演“惊天一拍”。5月9日,上海浦东新区上海世博会地区其中两幅地块楼面单价接连刷新上海年内单价“地王”,甚至以40079元/㎡的价格创下沪三年以来的楼面地价新高;5月21日,莱蒙国际集团以15.51亿元竞得杭州奥体单元地块,楼面地价13505元/㎡,刷新区域地价高点;5月22日北京大兴区旧宫镇一块住宅用地拍卖,保利首开联合体以12.82亿元加10500㎡保障房成功拿下,折合楼面价18870元/㎡,剔除保障房后楼面价22320元/㎡,创区域新高。

  重金争地

  【合富置业首席分析师龙斌认为,对于上市房企来说,没有地,就是“死”,不拿地是等死,高价拿地是找死】

  越秀地产以24.6亿元夺下南洲路地块后,各种声音不断:“价格高得离谱,不是很理性,珠江新城地价都没超过此地块,太不可思议了”、“广州新“地王”虽说是望江,但位于海珠区南面与番禺相望的江完全没有打造过,沿江无绿化带、货船多、水质差、整体景观价值十分有限,高端住宅的地理位置优势尚未完全体现,最终能否赚钱仍是未知数”、“建成后预计要卖到5万元-6万元/㎡开发商才有钱赚,这等于是现在该区域楼价的两三倍,一旦未来政策加码抑或市场转向,开发商所面临的风险将是巨大的”……

  不过,越秀集团副总经理朱晨在接受羊城晚报记者采访时表示,关于这块地的开发,现在还在做方案。该地块地理位置得天独厚,也是广州市政府重点打造的52平方公里“海珠生态城”的重要组成部分,“我们既然拿了,一定是觉得值的。”他透露,地块会打造以“绿色”为主题的精品住宅社区。

  而佳兆业有关负责人则告诉羊晚记者,就广州市场而言,市场容量庞大,相对于其他一线城市较为理性、健康,预期市场需求保持旺盛。广州今年的供地量较上年增加,现在土地供应总量在放大,佳兆业力争今年在广州继续寻找合适的项目,深耕广州。

  “这些回应很‘外交辞令’。在合富置业首席分析师龙斌看来,开发商甘做“地奴”是不得已而为之。开发商要活命,缺地就是缺粮。资料显示,不少房企若再不抢地,很快将面临无盘可卖的境地。“尤其是对于上市房企来说,没有地,就是‘死’。不拿地是等死,高价拿地是找死,但即使拿了贵价地,如果以后市场走势好,还是会有业绩、有利润。”

  中原地产项目部总经理黄韬认为,新“国五条”落地后,市场影响并没有想象中那么大,目前经济增长乏力也导致企业对政策加码的预期渐弱,逐渐摆脱上一轮调控阴影的房企,补仓以及扩张意愿依然较强。

  调控重拳下不断涌现的“地王”,成为房地产开发企业信心恢复的注脚。据有关数据统计,近期甚至有房企大规模举债,资本规模超过200亿元人民币,参与房企包括有绿地、雅居乐、保利、华润等,有分析预期,房企资金实力较强,预计短期内拿地热情仍将持续。

  决战“一线”

  【一线城市限购,但刚需还是摆在那里,卖中心城区一个豪宅盘的业绩,分分钟超过三四线城市几个大盘的营收】

  记者注意到,在这轮抢地潮中,鲜明的特点是开发商们都不约而同剑指一线城市或热点省会城市。以此次同样抢夺南洲路地块的另一家大型上市房企为例,该公司近年来在全国数十个三、四线城市布局,业绩连年大幅增长,但去年发现,公司虽超额完成全年业绩目标,但行内排座却被保利、中海反超了,究其原因,一是这些区域购买力仍然有限,而在政府收紧限购、限贷等政策之后,有限的资源再度重回一线、省会等重点城市。

  “三、四线城市的池子太小了,很难容下这么多大开发商。”龙斌透露,在代理楼盘时发现,大型房企在同一个三、四线城市想推两个以上项目比较吃力,很难推得动。

  相比之下,守着一线城市或热点省会城市的房企,去年以来即使遭遇严厉的房地产调控反而活得比较“滋润”,“毕竟,一线城市限购,但刚需还是摆在那里。我卖中心城区一个豪宅盘的业绩,分分钟就超过你三、四线城市几个大盘的营收了。”

  “当前土地市场热点主要还是一、二线城市,品牌房企重返一、二线城市,凸显房企布局战略与一、二线城市投资价值。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者,拿地动作较多的基本为品牌房企。

  据观察,与一线城市库存处于历史低位相比,三、四线城市库存依旧。换言之,其实是房地产市场结构性特征的呈现。这就不难解释,为何近期北上广及多个热点城市集中出现“地王”了。

  “一线城市可开发土地资源短缺,城市建设用地指标不足,各种开发建设都在争夺有限的土地资源。”业内人士表示,地价上涨的最重要原因是土地市场供求失衡。

  跟风涨价

  【番禺万博地王诞生后,周边有楼盘立即把价格上调了300元-400元/㎡】

  “1个月出现3个‘地王’,每幅地块都是‘面粉’比‘面包’贵,广州房价未来几个月将加速上涨,特别是中心城区。”经纬行研究中心主任许婉婷认为,土地市场的火热肯定会带动整个住宅市场,特别是周边楼市房价的上涨。

  据悉,广州接连拍出高价地,周边的楼盘立即就闻风而动了。番禺万博“地王”诞生后,周边有楼盘立即把价格上调了300元-400元/㎡。有商用项目的“吹风价”从原来的2.1万元/㎡上涨至2.2万元/㎡。更有远在市桥南的商业项目也搭便车,欲借势“沾光”,打出“售价低于万博新‘地王’楼面价”的广告,直接拿“地王”来说事。

  “地价一拉高,楼价上涨也在预期之内。”业内行家表示,万博商圈内原来的开发商可谓“坐收渔利”,“从8000多元/㎡卖到1.6万多元/㎡,有的楼盘的价格已经上涨了一倍”,而从拿地到建成,工程进度一般要两年,估计等到新“地王”项目正式发售时,该商圈的楼价应该会上升到2.5万-3万元/㎡。

  而在白云区诞生新“地王”后,2.6万元/㎡的楼面地价一举超越了该片区2.5万元/㎡的一手楼均价,“地王”所在的南湖板块在售楼盘热度随即升温,一直被视为广州豪宅标杆的一别墅项目第一时间推出5栋保留别墅,均价比去年高出10%-20%。

  广州一月内诞生三“地王”,无疑将令实现房价调控目标压力增大。广州市今年前4个月房价同比涨幅领跑全国,在各项调控举措均被市场戏称为“空调”的情形下,广州如何在年底前把房价“降下来”,确实是一道难题。据广州市年初公布的信息显示,今年房价涨幅必须控制在7.5%-8%。

  房价涨得快 地价更厉害

  “基本可以下结论:2013年将是全国‘地王’频出的年份。”广东省房协理事赵卓文认为,开发商拿地的三个条件都已具备:有钱;看好房地产市场的前景;有合适的项目。他认为,长效的机制才是解决楼市调控问题最根本的良策。

  “毫无疑问,当前全国城市的土地价格处于‘疯涨’阶段。比抵制房价更重要的是,地方政府必须有效抵制地价,否则地价与房价的互动作用,将让2013至2014年的房价再上一个台阶。”赵卓文以广东省经营性土地价格为例,2012年全省平均楼面地价为3279元/㎡,是2004年690元/㎡的4.8倍。而2012年广东商品住宅成交均价为7668元/㎡,是2004年的2.5倍。地价在过去8年远远跑赢房价。

  地价上涨速度超过房价上涨速度,带来了另一个直接影响是:商品房的开发成本将进一步攀升。目前全国市场中土地成本占商品房开发成本的比例约为30%-40%,未来这一比例将提高至50%-60%。在一线城市中,土地成本未来将占开发成本的70%以上。

  资源紧缺,供应不足,需求过度被放大,赵卓文认为,除了政府保障性住房、限价房等土地资源需要提前安排之外,政府在出让商品房用地时,有必要扩大“限购”措施。一方面增加“限价房”用地供应比例和数量,另一方面,增加“限制性条件”土地供应。

  在赵卓文看来,在一线土地市场上作文章,总比在商品房销售时期搞“限价”、“限签”要好。

  记者观察

  昔日“地王”今日“楼王”

  “地王”的冠冕和权杖,不停在开发商手上易主。昔日“地王”今安在?记者发现,“地王”效应还是非常强的。“地王”不一定是区域楼价最高的项目,但却一定是指标性楼盘。

  业内人士介绍,“地王”项目价格高,周边房价自然高,“地王”项目售价不高,周边房价也随之下降。“地王”项目基本都是所在区域的价格指标盘。

  比如金沙洲“地王”保利西海岸房价1.5万元/㎡,由猎德村“地王”“变身”的天銮均价5万,算是广州最贵公寓之一、举世瞩目的亚运城以1.2万元/平方米开盘,即成为整个番禺楼价的指标盘。

  据新浪乐居测算,保利西海岸均价1.4万-1.8万元,当时保利拿下该地时楼面价为5534元/㎡,按照成本公式计算,其成本价为9534元/㎡,利润空间约为30%-50%。

  再以越秀地产为例,其布局番禺,在大学城连下“九子”,建立属于自己的板块从而拥有区域定价权,也多次刷新区域“地王”价格,2009年9月20日,越秀地产以2.04亿元竞得大学城DS1703地块,楼面地价7671元/平,成为大学城的新“地王”。而这个纪录,同样被越秀地产后来拿下的大学城地块以9503元/㎡打破。据悉,DS1703地块目前为在售项目星汇文华,该盘均价为2.5万元/㎡。

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