南都讯 已经实施4年的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》近日通过市政府多个部门的研讨和修订，按程序修订后正式重新公布。和旧办法相比，新办法 在文件名称上去掉了“试行”二字，但在诸如“加装电梯需满足两个2/3业主同意”等关键条款上则延续了原有做法。同时，新办法在申报流程和引导业主协商方 面则进行了加强和优化。
已有2500幢旧楼加建电梯
4年前，市政府办公厅印发了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(下文简称旧办法)，为广州中心城区共计5万余栋6层以上的老楼加装电梯出台了指引。数据显示，这些老楼里居住了100万左右60岁以上的居民，没有电梯让腿脚不便的老人上下楼倍感艰辛。
昨日市国规委提供的数据显示，历年来受理加建电梯规划审批案件400-600宗并呈逐年上升趋势，截至2016年7月，规划部门共审批通过加建电梯的既有住宅约2500幢。
市法制办表示，为总结解决实践中出现的新问题，优化既有住宅增设电梯流程、规范相关工作程序，今年7月旧办法到期后，法制办和多个部门联手对其进 行了修订。在反复多次召开专家论证及专题研讨，多轮征求了市、区有关部门意见，面向社会公开征求意见后，经反复研究修改，政府部门完成了修订工作，正式公 布了《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》(两份文件下文均简称为新办法)。
沿用两个2/3同意原则
新办法规定，旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意；同时，增设电梯拟 占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。这一表述基本延续了旧办法的规定，即加装电梯需满足“两个2/3业主同意”和“专有部分业主同意” 两条标准。
不过，在一些细节方面新办法也对旧办法进行了优化和提升。例如，新办法首次明确了不符合新增电梯的技术标准，即一旦“增设电梯方案的梯井(或连 廊)与住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或起居室)窗户的正投影净距小于6米，可视为严重遮挡”，这种情况下申请加装电梯将无法通过审批。同时，针对加装 电梯中大量的业主纠纷和邻里矛盾，新办法也进一步健全协商机制，引进了协调平台，强调了街道办、镇政府等基层组织应当加强指导和协调。
而对于符合审批条件的案例，新办法也简化审批流程，将申请人分两个阶段提交申请资料修改为可一次性提交；明确了无需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续；明确了公示异议处理程序。
未纳入加装电梯邻里补偿标准
在现实中大量加装电梯不能实施，主要原因是楼上楼下的利益补偿难以协调，利益受损的低层住户往往提出高达数万甚至数十万乃至上百万元的补偿要求， 而受益的高层住户则坚决不同意。此前社会上也有不少呼声要求政府对这种利益补偿机制出台指引，不过昨日公布的新办法却没有包括这项内容。
市法制办就此解释，根据法定职责必须为、法无授权不可为的理念，这次修订没有针对民事补偿或赔偿及费用分摊制定标准，但为体现服务型政府的要求，引导相关民事赔偿纠纷通过法律途径解决，提供了可供不同楼层住户参考使用的出资分摊系数。
为加强电梯使用安全管理，新办法还细化了电梯后期安全维护规定，明确同意增设电梯的业主应当以书面协议形式确定电梯使用管理者，同时增设电梯的业 主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者，应当依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相 应责任。
焦点问答
在公布新办法的同时，昨日市法制办、市国土规划委、市住建委等多个部门联合举行了新闻发布会，就新办法的内容进行解释和答疑，针对现场媒体的提问，上述部门也进行了逐一回应。
剩下1/3业主权益如何保障？
问：新的办法中仍然沿用了原先规定的，2/3以上业主同意条款。在此前的实际操作中，2/3以上业主同意就能加装电梯引发不少矛盾，剩下1/3业主权益如何保障？请解释继续沿用这一条款的原因，并说明如何解决业主之间的矛盾？
答：“双2/3”的规定，是依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关条款内容制定的。
实际操作中，相关业主权益是通过基层组织协商或调解、规划批前公示等程序予以保障的；此外，《办法》第五条和第十五条规定了拟增设电梯间如果占用 了住户的专有部分，或建筑设计违反通风、采光或者通行的相关技术标准与规范的，也需要与这部分业主达成协议或征得他们同意。
为什么是“两个2/3”？
问：表决比例为什么是“两个2/3”，而不是“100%”？
答：“两个2/3”还是“100%”的争论，这实际是适用《物权法》第76条建筑物区分所有权的管理要求(改建建筑物及其附属设施应当经专有部分 占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意)，还是《物权法》第97条一般共同共有财产处分(对共有的不动产作出重大修缮应当经全体 共有人同意)的问题。
经过深入研究论证，最终确定了“两个2/3”。主要理由：一是第76条的“共有”，属于建筑物区分所有权产生的共有，共有人之间无特定人身关系， 对共有部分只有管理的权利和义务，不享有处分权，即不能单独转让，也不可进行分割；而第97条规定的“共有”，指夫妻或家庭成员所共有的动产、不动产，联 营、合伙所产生的共有财产等，共有人之间有特定人身关系或合同关系。
既有住宅加电梯的房屋业主之间既没有家庭关系、合同关系，也不可能对建筑物专有部分以外的共有部分进行处分，基于业主关系所产生的共有关系既非按 份共有，也不是共同共有。因此，在共有性质上只能是建筑物区分所有权的共有，只能适用《物权法》第六章第76条，不能适用第97条。
另外，省内外有关立法和制度在实践中已充分肯定了“两个2/3以上”规定的合法性。《物权法》公布实施后，各地增设电梯的法律依据更为清晰、明确，各地增设电梯的有关规定均以《物权法》第76条作为依据，包括广东省、江苏省，武汉、厦门等地。
观察
加建电梯中的常见误解
毫不意外，新办法对于加装电梯的审批条件依然延续了旧办法的规定，即工程需要“满足专有面积2/3及以上的业主同意，也要满足2/3及以上人数的 业主同意”(简称为两个2/3同意)，同时，“如果加装工程需要占用部分业主专有物业的，还需要征得该部分业主同意”(简称为被占用的业主同意)。
不过，尽管这一标准已经公布多年并且一直坚持，但依然被不少业主误读，赞成加装电梯的高层业主只看到少数服从多数，认为只要“两个2/3同意”就 行，往往忽视了“被侵占业主同意”的原则，而反对加装电梯的低层业主往往滥用“被占用的业主同意”原则，以为什么情况下都要自己同意才行，甚至加装工程没 有侵占其专有物业的，也以此作为反对依据。
由于标准被误读得太深，此前规划部门也因此增加了许多邻里矛盾协调工作，因为正反双方业主之间存在的意见分歧或矛盾难以调和，每审批一项加装工程，规划部门通常一手收感谢信，一手收投诉信甚至法院传票。
为了澄清不少业主对标准的误读，南都记者从大量的案例出发，总结了以下常见的误解类型及专门解释，方便需要的业主更好地理解新办法的立法原则和初衷。
误解1
加建电梯只要多数业主同意即可，不用理会少数业主的反对意见
分析：根据规划部门审批的原则，只有在满足加建电梯没有占用业主的专有物权的前提条件下，只要两个2/3业主同意就可以申请加装电梯。但是，万一由于老楼先天设计不足，导致电梯井的选址不得不占用某几户业主的专有物业，则必须要征得这些业主的同意。
误解2
只要有业主提出反对，就可以一票否决加装工程
分析：大量的加装电梯案例显示，并不是所有的业主都有一票否决权。因为旧楼加装电梯是对原有垂直交通的改善，所以对原来的建筑多多少少都会有影 响，但关键是这种影响是否形成了“占有业主专有物业”。如果加装电梯后建筑的通风、采光、通行并未违反国家有关住宅设计规范要求，并未“占用其专有物业” 的，业主并没有一票否决权。反之，如果存在“占用专有物业”，通风、采光、通行方面违反了国家有关设计规范的，则业主有一票否决权。这种情况下，只能通过 业主之间协商，取得该部分业主同意，加装工程才能进行。
误解3
受影响业主可以开出天价补偿要求
分析：加装电梯案例显示，受影响业主获得补偿的多少，跟其受影响程度密切相关，但补偿金额的多少由业主之间协商解决，不作为政府部门审批的条件和依据。
如果加装电梯不涉及“占用其他业主专有物业”，则受影响业主开出天价补偿要求通常不会受到法院的支持。
而如何加装电梯的确涉及“占用其他业主专有物业”，则“被占用专有物业”的业主开出的高额甚至天价补偿要求只能由业主之间协商解决，如果要求太高，超过了其他业主的支付能力和期望，通常的结局是放弃加装电梯，反对业主也很难拿到天价补偿。
知多D
如何才算严重遮挡？
《技术规程》第2.1条结合图文明确了对严重遮挡的界定，具体为增设电梯方案的梯井(或连廊)与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或 起居室)窗户的正投影净距大于或等于6米，不属于严重遮挡的范围。其中对于“严重遮挡的界定”是结合消防、日照、通风等有关规定、全市老城区住宅建设的客 观历史情况等综合论证提出的。
电梯井面积及连接住户的廊道面积规定
《技术规程》中“必要面积要求”部分对新增的电梯井和连廊的尺度，有明确的规定。新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准，不得以增设电梯为名增加非交通必要的使用面积。
采写：南都记者 魏凯
摄影：南都记者 马强 实习生 胡弘智
