面对官司,杨林既怀有希望又满是担忧。
3月31日,深圳布吉丽湖花园小区内商品房与农民房混杂,40岁的杨林换房失败后,一家租住在农民房里。
杨林与卖家的官司从去年打到今年还没结果,图为上庭的各种材料。

  第二落点,第三视角

  在人生起步阶段,买上一套小房子,随着家庭成员增加、个人收入增长、房产增值,卖掉小房换上大房,这正是众多普通深圳人的奋斗路径。

  40岁的杨林却在卖掉小房子准备换大房子时,遭遇2015年房价高涨所带来的二手房交易违约潮,小房子已卖,购买大房时却波折横生,与业主的官司持续一年仍无结果,一家人租住在破落的农民房。

  “我在全力以赴打官司,如果夺不回房子,我可能再也买不起房子。”房价攀升,官司是他最后的救命稻草。不过随着今年3月深圳楼市新政实施,房价退烧,杨林们也许会迎来新的机会。

  有一些换房族在买房时遭遇违约,发现苗头不对,及时止损,转过头立即停止履行自己的卖房合同,造成连锁性的违约。

  一些毁约理由虽然在法律上站不住脚,但由于暴涨的房价所带来的收益要远远高于违约成本,所以挡不住违约的持续增加。

  在一些网络论坛,买卖双方各自发着对自己有利的判例,都希望对方不要对赢下官司心存幻想。

  杨林始终认为这是一次两败俱伤的博弈,卖家并不比他好过。卖家被诉之后,同样要支付不菲的律师费,还要面临不可预知的判决结果。

  换房

  换房失败,无奈租住农民房

  杨林2003年来到深圳打拼,他在一家做电脑外设的工厂做营销工作,后来自己开了一家小厂也做电脑外设。不过随着手机、平板的兴起,电脑行业持续萎缩,外设跟着不景气,小厂以亏损几十万告终。

  杨林一度失去了稳定的收入来源,不过他并没有感到太大的压力。2006年他和妻子结婚后,在深圳龙岗布吉片区丽湖花园小区按揭购置了一套63平方米的房产。

  布吉片区曾长期是深圳楼市洼地,这套房产总价也不过30多万,杨林算是正式安家落户深圳。到2015年时,这套房子的贷款早已经还清,家庭也有车,小有积蓄。他个人收入虽然不稳定,妻子从事文职有稳定的收入,女儿在附近的公立小学上学开销并不大,小家庭过得也算滋润。

  随着妻子在2015年年初怀上二胎,一家人换大房的心思越来越急切。但这时的深圳房价却如野马脱缰。

  当年年底国家统计局发布的数据显示,深圳新房同比涨幅高达4 7 。5 %,二手房同比涨幅达到42.6%。在一些高温区域,房价的实际涨幅远高于此。

  “4月还不明显,进入到5月,房价已经是一天一个价。”楼市的升温让杨林有了明显的感受,他加快了换房的节奏。

  2015年5月2日,杨林以114 。8万的价格签署合同卖掉小房子,并在2015年5月7日签订购房合同,按约支付了20万定金,以245万总价买下与丽湖花园一墙之隔的茵悦之生小区一套88平方米左右的三房。

  虽只是一墙之隔,但两个小区环境天壤之别。丽湖花园小区较为陈旧,加上农民房与商品房混杂其间,小区价格处于洼地。

  而茵悦之生则是一个封闭式小区。杨林看中的那套房产,阳台可看水库和山林,小区有通道通向水库,一条绿道从水库边绵延至山林中,房价因而远高于丽湖花园小区。

  245万总价对于杨林来说是有压力的,首付加手续费在80万左右,使用公积金与商业贷款组合,月供20年,每月需要还款1万左右。

  由于买房时,卖房款尚未到位,他刷了三张信用卡支付了定金。按照计划,卖房款到位后,将用来偿还信用卡以及支付首付款,还剩下至少35万元结余。这35万元结余则可以用来定期偿还按揭,算上他的存款,杨林认为哪怕家庭收入没有明显起色,也足以顺利还贷三五年。

  “最坏的打算是,如果三五年家庭收入还是没有提高,我就把房子卖了。”杨林说,他在2006年买房时,也曾抱有这样的想法,但生活总算是越过越好。

  像杨林这样心态的人并不在少数。他们出售小房获得现金,有充足的首付款用来购置大房,虽然还贷压力倍增甚至月入不足以还贷,但均可以通过首付之后的结余款还支撑三五年,以博个人收入的增加或者楼市的上涨。

  2015年6月12日,杨林原有的房子被过户给新业主。但是购买的新房办理有关手续时,遭遇业主不配合办理手续,如今他租住在丽湖花园一套5楼高的农民房内。

  这套两居室的农民房,空空荡荡,他将自己的家具搬了进来。房子有些年头了,墙壁发黑,卫生间的门锁是坏的,也没有阳台,衣服被随意挂在客厅窗户外的铁栅栏上。

  这里距离杨林的老房与新房都不过数百米,但他既回不去老房子,也进不了新房子。杨林说,感觉又回到刚来深圳的时候,生活仿佛回到原点。

  违约

  暴涨的房价所带来的收益远高于违约成本

  购买新房导致的波折,从表面上看,源于双方对于一些交易细节的争议。南都记者从双方往来的函件中看到,卖家指责杨林在签订买房合同时未提出公积金贷款事宜,同时要求杨林在指定日期内取得银行的贷款承诺函。

  不容忽视的背景正是飙升的房价。“当时同小区同户型的房子已经被叫出了280万的价格,涨了将近40万。”杨林回忆说,卖家以前述理由不愿意配合办理买房的各种手续。

  深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任、广东中安律师事务所合伙人钟胜荣告诉南都记者,面对暴涨的房价,卖方违约理由名目繁多,包括有的认为没看清合同内容被中介误导,老婆不同意卖房或者唯一住房卖了无房可住。

  从媒体报道来看,还有的业主提出的违约理由是签约之时处于醉酒状态或者业主患有精神病卖房时神志不清。

  一些毁约理由虽然在法律上站不住脚,但由于暴涨的房价所带来的收益要远远高于违约成本,所以挡不住违约的持续增加。

  二手房交易往往涉及到老业主向担保公司借钱,偿还银行贷款,将房子从银行手中赎出,然后新业主重新抵押,获取贷款,办理完这一系列手续之后,才是到产权登记中心缴费办理过户。这一交易周期长达两三个月,当房价出现大波动时,业主有充分的时间违约,不再出售房产。

  这导致当时深圳各区法院受理的该类案件也呈现暴增状态。同年7月披露的数据显示,深圳各基层法院收到的该类案件数量已超过6000件。

  杨林曾想过不再履行自己的卖房合约,不配合过户,以及时止损。但他对拿下新房抱有期望,快速卖了旧房。他告诉南都记者,新房卖家并未直接提加价,只是希望合同履行效率提高,他也试图筹措资金以借款的方式给予卖家。从他提交法院的证据来看,他通过短信哀求,希望对方看在妻子身怀六甲的份上,不要让他们一家无处可住。

  但徒劳无力。他试图通过法律途径向卖家施压,龙岗法院最终在2015年6月29日对他状告卖家一案予以立案。

  多名从事房产交易纠纷诉讼的律师都告诉南都记者,这一轮违约潮中最为可怜正是像杨林这样的换房一族,卖掉了旧房,却在买新房时遭遇波折,以至于无房可住。

  这样的案例比比皆是。家住罗湖的购房者张洋,同样在2015年5月初紧急换房,匆匆卖掉两房,接着签署合同定下罗湖区一套三房,卖房顺利,买房遭遇违约。

  张洋与业主的官司从去年7月打到今年,目前已经进入二审状态。如今他也住在租来的房子里,“生活全打乱了。苦不堪言。”

  也有一些换房族在买房时,遭遇违约,发现苗头不对,及时止损,转过头立即停止履行自己的卖房合同,造成连锁性的违约。“我们接待的一些客户,在卖房案中是违约者,在买房案中是被违约者。”多名房产律师发现了这样的怪异景象。

  深圳盐田区人民法院民二庭法官在分析二手房买卖纠纷案例时也提及,前述连锁性的违约成为这一轮违约潮中明显的特点。

  夺房

  法院“依法支持合理诉求,加大违约方责任”

  要房不要钱,是这一轮违约诉讼潮的新特点。在深圳盐田区人民法院民二庭法官的分析报告指出,与以往直接要求支付违约金的诉讼请求有极大不同,要求判令继续履行的诉讼请求多。

  实际上判令二手房交易合同继续履行,在实际操作中确实有非常大的难度,因为二手房交易涉及办理银行赎楼按揭手续,都必须要当事人配合,而当事人又怎么可能配合呢?况且这涉及到执行等多个环节,周期较长。因而以往的诉讼中,选择拿违约金走人,则要简单容易得多。

  但是在房价暴涨之下,不少买房者考虑到的是,即便法院按照合同约定的房屋成交价的20%来支付违约金,也无法来弥补他们所遭受的损失。

  就以杨林的房子为例,合同成交价是245万,按照合同约定的违约金是合同成交价格的20%,折算下来违约金最高也就是49万。

  “不知道房价会涨到什么地步。”杨林非常担心,再加上法院在判决违约金时也并非全然按照20%的比例来判,会根据实际情况自由裁量调整违约金比例,20%是最高的,10%也非常常见,如果按10%来计算,违约金仅有24.5万元。这已经不够买一套同样户型同样小区的房子。

  杨林在最后期限内,变更了诉讼请求,从要违约金变成要房子,诉请法院判决合同继续履行。数次和解无望,真正开始打官司,并非一个轻松的过程。这个决定让杨林觉得是押上全部,“全力以赴,如果夺不回房子,我可能再也买不起房子。”

  杨林想过找律师代理这个案子,但是一圈打听下来,律师费用10多万。杨林最后决定自己来。

  杨林戏称自己从法律的门外汉变成法律专家,“我全身心准备诉讼,每天都在研究法律条文,梳理法律关系,找到证据佐证我的观点。”杨林说,《民事诉讼法》、《合同法》以及相关司法解释,所有他能找到的与合同履行有关的法律条文他都予以研读。

  二手房交易流程复杂,可能存在的法律风险多。杨林还是雇佣了一个律师,对他准备的材料予以审查纠正,提供法律意见,只是不用对方出庭,价格要便宜得多,只需要2万。

  但杨林所面临的整体司法环境并不明朗。当时,一方面法院对违约金的判罚比例比较低,另一方面对合同继续履行的支持率也不高。

  杨林和众多失意者加入了由遭遇违约业主联合组建的Q Q群。这个Q Q群是由高小姐组建,高小姐同样是换房一族,在低位时卖掉房产,高位买房时两度遭遇违约。

  高小姐所居区域位于深圳南山前海片区,而南山正是此轮房价涨势最猛的片区之一。高小姐在2015年1月将南山汉京确悦小区的三房以289万卖掉。3·30之后不久,这套房产放盘价就提升到430万。

  高小姐寻觅新房,同期定下同一片区泛海拉菲花园小区的4房,价格为510万。但房价很快飙升到580万,卖家开始玩起失踪。高小姐在4月将对方诉上法庭,坚决要房。

  同一个月,高小姐又定下前海片区依云伴山花园,签订的成交价格在550万,再度遭遇对方违约,几度商谈,对方先是提出加50万,后来又涨到100万。她再次将业主诉上法庭,索要违约金。

  房价已经像是疯了一样,激起卖房者无穷的欲望。高小姐将自己的遭遇发在网上,很快引来与她有相同经历的人,她建起Q Q群,成员迅速升到500人,目前已超过千人。

  他们在群内相互交流信息,发起线下活动。他们曾多次联合去往法院,希望法院在房价暴涨的背景之下,支持守约方提出继续履行合同的诉求,或者在判决违约金时按照合同约定的成交价20%支付违约金而不是随意调低。

  杨林参与其中。他们的呼声得到法院的一些呼应,法官通过讲座以及判决传达的讯息显示,在达到相应的条件之后,法官会支持继续履行合同,违约金方面顶格判处合同成交价20%的判例也有出现。

  盐田区人民法院民二庭法官在去年8月发布的报告中也指出,“依法支持合理诉求,加大违约方责任”,对于继续履行合同的诉求,该院则表示在“条件许可的情况下积极给予支持”。

  博弈

  杨林始终认为这是一次两败俱伤的博弈,卖家并不比他好过

  当司法环境开始偏向于守约方时,不少卖家违约成本增加,预期收益有限,买卖双方和解的空间也增大。杨林所在的Q Q群不断有群友发布消息,通过和解解决了争议。和解往往是买家适当地增加了一些价格。

  杨林说其实也愿意和解,只是未能如愿。“打官司这个过程你想象不到的焦虑。”杨林说,无法工作,老婆又怀孕,每天都要想着房子的事,精神上遭受的折磨外人无法想象,与很多群友交流的过程中他们普遍心存焦虑,有的恍若惊弓之鸟,一有风吹草动,就慌乱无主。

  而杨林自己出庭诉讼,承担的压力更大。他花了很多时间旁听其他群友的案子开庭,这是Q Q群的一项重要职能,让他们能相互支持。杨林一方面既是对难友的支持,另一方面也是一个学习的过程,熟悉开庭流程,甚至是法官的审判风格。

  “我最多一天听了四个庭审。”杨林说,数十场庭审听下来,他对如何准备诉讼材料有了信心。2015年10月,当他的案子开庭时,面对法官,他觉得是老相识了。此前,他听过几次法官主持的庭审,知道他关心的问题。

  除了精神折磨、时间成本,打官司带来的经济成本也不低。像杨林这样不雇佣出庭律师,只请非诉律师,花费就在2万,加上交给法院的诉讼费,查封涉案房产涉及到的保全费等,费用已达5万左右。

  假如法院支持他的诉求,判决合同继续履行,面临的还有一大笔开支。由于二手房交易涉及银行赎楼贷款等业务,通常法官会在买家同意一次性付款买房的情况下,才支持继续履行合同。因而杨林需要筹集资金,使用全款将房屋买下,完成过户后再去抵押按揭。这中间的资金拆借成本同样在数万元不等。

  杨林始终认为这是一次两败俱伤的博弈,卖家并不比他好过。卖家被诉之后,同样要支付不菲的律师费,还要面临不可预知的判决结果。

  买卖双方的对立非常严重。在买方这里,他们将违约业主谐称为“野猪”,每次开庭被视作为一次“杀猪大会”。卖方同样也有自己的群组抱团取暖。在一些网络论坛,买卖双方各自发着对自己有利的判例,都希望对方不要对赢下官司心存幻想。

  但最后总会有输赢。杨林的案子在去年10月开庭,临近判决时,波折又起。去年12月,房子的原租客以他的优先购买权被侵犯为由,诉请法院判决杨林与卖家的合同无效。这被杨林视为是卖家在律师的挑唆下,做最后的挣扎,试图通过各种方式,来争夺这一房产。至今判决结果未定。即便是有了一审结果,还有二审,等待的时间并非一日两日。

  杨林所在的Q Q群内,仍有不少缠身于官司的失意人,既有希望又有担忧地等待结果。杨林的第二个孩子,就在这种窘境之下,于2015年11月出生于出租屋内。接下来,杨林认为最坏的结果,是拿到违约金,买小一点的房子。

  不过,进入到今年3月,深圳发布了楼市新政策,诸如非深户购房资格从社保满一年变成满三年等,均是明显的缩紧之举,给楼市降温意图明显。而当楼市的预期收益不再像去年那般“一切皆有可能”之后,诸多的交易纠纷或可能迎来和解,将诉讼的双方从焦虑折磨中解脱。

  统筹:柴华

  采写:南都记者 李亚坤

  摄影:南都记者 刘有志