惠州楼市新规：想买停车位 先成为社区业主

随着私家车数量不断增加，小区停车位日益抢手。图为某小区楼下停满车的停车场。王昌辉 摄

　　南方日报讯（记者/张峰）自家小区的车位被他人囤购出租，业主无奈四处寻找停车位，这一情况被称为社区纠纷的一大症结，在未来的社区管理中有望得到优化。近日，惠州市政府印发了《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》（下称《办法》），针对惠城和仲恺高新区范围内小区因车位销售不规范导致停车难的情况作出限制，房地产开发项目的停车位应当优先满足业主的停车需求。

　　在《办法》中，除了要求停车位租售必须先登记确权外，还对可售车位范围进行明确限定，有效杜绝了非社区业主搅乱市场。在具体的销售环节，根据社区住宅套数和可供出售停车位的配比情况严格限售，物业管理区域可出售停车位与房屋套数配比不超过1：1时，每套房屋只能购买本物业管理区域内一个停车位。对于非住宅物业房屋建筑面积100平方米为一个单元（套）参与停车位租售，一户一位，有效避免了某些业主或单位囤积社区车位的情况发生。

　　社区停车位出售必须产权清晰

　　在社区车位如何出售的问题上，《办法》指出，房地产开发项目的停车位应当首先满足业主的需要。房地产开发项目的停车位不得预售，需经初始登记后方可租售，初始登记即人们常说的“确权”。“需经初始登记后方可租售”，即当事人需先进行买房并确权后才能买停车位。

　　“不同于楼盘房源预售，社区停车位必须经初始登记确认权属后方可进行租售。”市房管局相关负责人介绍说，之所以这样规定，是避免非业主前来囤购，以达到优先满足社区业主需求的目的。该负责人说，车位的出售对象是购房的业主，市民只有先成为社区业主然后才能参与到社区车位的交易环节中。

　　值得注意的是，新出台的办法对于小区可以出售的车位范围也给予了明确。对于小区占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车，规划注明公共架空停车的停车位不得出售；经人防主管部门审核确定为人防区域的，建设单位可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则处置；只有产权清晰的，不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权停车位，产权人才可以出售、附赠和出租。面对业主要求承租停车位的情况，建设单位应当出租，不得只售不租。

　　主管部门对车位租售环节也作出严格要求。建设单位需将划定的物业管理区域向房地产行政主管部门备案，并将租售方案在物业管理区域内显著位置公示30日。

　　业主购买停车位需严格按照社区车位比

　　私家车数量不断增加，很多家庭不再只有一台车，这也使得社区停车位的争夺更加白热化。部分宜居社区由于入住人数较多，车位需求量大，部分投资者开始频繁囤购车位再行出租获利。

　　在记者走访过程中，像东湖花园、荷兰水乡、新世界曦岸等社区周边的道路和绿地区域车辆密集，但社区的停车场却到处可见空置的停车位。从社区保安处了解到，由于社区部分车位被少数几个业主或机构购买，很多没有车位的业主将车停在小区周边公共区域。

　　随着《办法》的实施，这一局面将成为历史。在新规定中，根据小区的车位配比状况，对开发企业租售车位作出严格要求。

　　《办法》指出，在社区（物业管理区域）房屋套数与可供出售停车位的配比不超过1：1时，每套房屋只能购买本物业管理区域内一个停车位；配比超过1：1且不超过1：2的，每套房屋购买停车位数量不超过2个；配比超过1：2且不超过1：3的，每套房屋购买停车位数量不超过3个，这避免了某些业主或投资机构囤积车位的可能性。

　　除了对社区内的住宅房屋作出规定，《办法》对项目物业管理区域内规划用途属于非住宅的房屋同样作出明确要求，该部分物业以房屋建筑面积100平方米为一个单元（套）参与购买停车位，每100平方米的建筑面积才能购买一个停车位。

　　对于部分停车位紧张的社区，当小区规划建设的车位配比达不到1：1时，为避免部分业主因为无法购买到车位引起纠纷，《办法》要求，建设单位在取得车库销售备案之后，采取竞标、摇珠、先到先得等公开竞争的方式出售和出租车位。

　　可供外租车位租期不得超过半年

　　限制社区停车位买卖有效保障了社区业主的权益，但社区物业管理单位则面临压力。一旦社区停车位出现大量空置和滞销，物业经营将受到影响。《办法》也考虑到这一情况，针对小区停车位滞销的情况，车位限购数量有所放宽。

　　《办法》指出，停车位租售方案备案超过一年，对开发项目物业管理区域内房屋已销售完毕的，但仍未出售的停车位，经报房地产行政主管部门备案，且在建筑区域内显著位置及房地产行政主管部门网站公示30日后，建设单位可向每户房屋业主出售不超过3个停车位。而未销售完毕的开发项目，在扣除未销售房屋的套数相应数量的停车位数后仍有剩余的，对剩余停车位的出售也按照相关规定实施。

　　另外，一旦停车位租售方案备案超过二年的，在完成必要的公示和备案手续后，房屋业主购买停车位数量将不再受到限制。

　　对于当前已经完成开发，且业主都已入住的小区如何实施？市房管局相关负责人介绍，若开发项目已进行停车位销售且未销售完毕的，建设单位对剩余未销售的停车位应制订销售方案，并按规定办理备案。备案半年后可向每户业主出售3个停车位；备案超过一年后购买停车位数量不限制。

　　相较于社区停车位的销售针对业主逐步放开的不同，小区以外的单位或个人租售条件仍将被严格控制。《办法》要求，小区停车位不得向社区业主之外的单位或个人出租，即使项目已满足社区内业主购买和租赁需要，建设单位确需将停车位出租给本项目物业管理区域之外的单位或个人的，租赁合同期限也不得超过6个月。房管局相关负责人说，此举是为了避免暂未购车的业主在未来买车的时候无法购置到停车位。