地王效应消退后房价总会出现回调 市场将稳健发展

　　核心提示：

　　预测未来不一定准确，但历史一定不会改变。梳理江门近年发生的“地王”事件，其后的量价会有一波上涨，也会有一波回调，回调后，市场会朝着更稳健的方向发展。记者整理近年的主要楼市政策、一手住宅成交量和成交均价，试图为市民判断购房时机提供数据参考。

　2009年至2016年有关楼市主要政策变化

　　“国四条”：

　　2009年12月14日，国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨。

　　营业税“2改5”：

　　2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

　　“国十一条”：

　　2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，要求二套房贷款首付不得低于40%。

　　提高首付和限贷：

　　2010年4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　“新国十条”：

　　为遏制部分城市房价过高、上涨过快。2010年4月17日，国务院出台了“新国十条”，要求商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　“新国八条”：

　　2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。

　　“新国五条”：

　　2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。

　　“9·30”房贷新政：

　　2014年，各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

　　“3·30楼市新政”：

　　2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。

　　江门“房七条”：

　　2015年5月6日，市住建局就建立房地产市场平稳健康发展长效机制召开座谈会，并提出7条措施推动我市房地产市场稳价促量去库存，这是“3·30”楼市新政的地方加强版政策，就本地房地产发展遇到的实际问题作出针对性的政策调整。

　　2009年6月

　　越秀“地王”诞生

　　越秀地产以9.68亿元竞得“地王”

　　回顾：2日，北环路南侧总面积为187866平方米的两块商住地以总价9.68亿元被越秀地产竞得，一举成为江门当时的总价“地王”，楼面地价折合为2240元/平方米。越秀地产在该地块兴建的楼盘星汇名庭。

　　影响：越秀“地王”预期的保本房价是7000元/平方米以上，而当时众多楼盘的售价在4000元/平方米上方，因此绝大多数楼盘在销售价格都做了调整，出现幅度不等的提价甚至暂停销售的现象，并且这一做法也蔓延到其他区域板块的楼盘。另外，当时一手住宅库存较紧张。

　　2011年7月

　　越秀“地王”开盘

　　越秀星汇名庭开盘热销超九成

　　回顾：2011年7月21日，越秀星汇名庭开盘，折后最高单价未超8000元/平方米。当天共推出了100套面积在103—105平方米的两房至三房产品，其中，开阳星院4幢1701单位的销售单价最高，为8229元/平方米，折后为7903元/平方米；开阳星院2幢0303单位的销售单价最低，为7046元/平方米，折后为6767元/平方米。越秀星汇名庭开盘热销超九成。

　　影响：星汇名庭并没有预期的高价，因为当时正好遇上政府通过预售价格备案进行市场调控。星汇名庭开盘当月和开盘次月，蓬江、江海一手住宅均价均能维持在6700元/平方米上方，但此后连续调整，而且房价在2011年11月至2012年11月回调至6000元/平方米下方。

　　2012年10月

　　保利“地王”诞生

　　保利地产以12.4亿元竞得“地王”

　　回顾：2012年10月19日，保利地产以12.4亿元，拿下了位于滨江新城启动区鹅蛋山地段的5块地，总用地面积达44.2万平方米，可规划建设134万平方米的建筑。这5幅用地楼面地价为925元/平方米。

　　影响：地块出让前，保利地产与我市签订的《江门市滨江体育中心特许经营项目特许权协议》，保利地产将在滨江新城投资百亿元建设集商场、甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、住宅等多种物业类型在内的航母级城市综合体，为平淡的江门地产界提供了丰富的想象空间。保利“地王”诞生后，让调整一年多的房价重拾涨势。

　　2013年2月

　　越秀“地王”降价

　　越秀星汇名庭以“5”字头降价促销

　　回顾：2013年2月下旬，越秀星汇名庭以“5”字头的价格推售几十套产品，引发多方关注。星汇名庭此前的销售价格在7000元/平方米以上。

　　影响：房价降一降，市场才能更健康地发展。星汇名庭这次促销，虽然对其他楼盘造成很大的压力，但对于市场来说，是件好事。星汇名庭降价促销，也有为了做好上市公司一季度业绩报告的可能。星汇名庭的此次促销对探寻江门楼市的“价格底部”具有积极意义。

　　2013年9月

　　保利“地王”开盘

　　保利大都会开盘当天劲销5亿元

　　回顾：2013年9月，保利大都会一期产品即中宇花园开盘，当天劲销5亿元，90平方米产品售罄，只剩少量126、144、196平方米产品，均价约7600元/平方米。

　　影响：与保利大都会同期开盘的还有万元楼盘上城摩卡和新盘奥园益丞国际广场。上城摩卡带装修均价约10000元/平方米，开盘成交约200套；奥园益丞国际广场均价8000元/平方米，开盘成交约200套。以上三个楼盘的成交量和价格，致使2013年9月和10月的网签均价维持在7000元/平方米左右。房价随后调整。

　　2014年6月

　　保利“地王”降价

　　保利大都会以均价6300元/平方米

　　推售250套产品

　　回顾：2014年6月，保利大都会以均价6300元/平方米推售“牛津汇”组团15、16栋250套产品，成交量超八成。这两幢产品是保利中宇花园销售均价最低的两幢产品。

　　影响：保利大都会为市场打开了房价缺口，多个楼盘跟随回调房价，让市场重回理性轨道。网签均价从2014年6月的6617元/平方米，回调到2015年3月的6045元/平方米。其后在“3·30楼市新政”的影响，房价再拾涨势。

　　2016年7月

　　碧桂园“地王”诞生

　　碧桂园集团以71460万元竞得“地王”

　　回顾：滨江新城范罗冈小学西侧的两幅地块于7月7日下午摘牌，经过激烈竞价，两地块均被碧桂园集团拿下。这次出让的两块地合计63725.65平方米（折合95.58亩），合计成交价为71460万元，每亩成交价约为748万元。按照最高容积率计算，两块地的楼面地价为4485元/平方米，成为我市最新的单价“地王”。房地产业内人士认为，按此楼面地价建造的住宅成本约合9000元/平方米，再加上合理的利润，每平方米的均价有望破万元。

　　影响：新科“地王”引发“房价将过万”的预期，不少楼盘已经涨价或声称要涨价，涨价幅度最大的为600元/平方米，个别楼盘甚至“封盘”暂停了余货销售。碧桂园“地王”诞生的第二个星期，多个楼盘涨价推货，去化率均超九成甚至售罄，短期房价看涨。

　　小结

　　涨多跌少，刚需什么时候买也不会错

　　这些图表中只显示了两个“地王”后的数据，房价的确均有一波下调。事实上，早在2007年江门楼市最疯狂的时候，土地市场也陷入疯狂。当年，珠江地产以每亩170万元的高价拍下现在的滨江新区现珠江御景山庄地块，同时创下江门有史以来的最高地价。2008年江门楼市进入调整期，土地市场随之出现多宗土地流拍和底价成交的冷清场面，房价不断下跌。

　　很多人问记者什么时候买房好？长期来看，江门房价振荡向上的趋势没有改变，涨多跌少，所以“刚需什么时候买也不会错”。作为投资客，就要把握好政策和量价的节点，适时出手，争取更大利润。

　　文/江门日报记者 刘志聪

　　数据文本/刘志聪

　　图/表 邓国一