中山复式豪宅漏水 业主开发商打了7年官司

　　2010年6月1日，位于聚豪园10楼的一名业主告诉记者，房子外墙开裂渗水，开发商曾经修补过，现场留有痕迹。南都记者 吴进 摄

　　因为房屋存在质量问题，永怡聚豪园的业主黄某伟已经与开发商拉锯了7年。日前，中山市第一法院就黄某伟夫妇状告广东永怡集团股份有限公司（以下简称“永怡集团”）房屋质量问题一案作出一审判决，法院酌定开发商向业主赔偿20万元，并支付房产证逾期办理违约金4.16万元，驳回其他诉讼请求。黄某伟表示对这个结果不满意，自己还将上诉。

　　问题房7年基本已损毁

　　黄某伟夫妇状告永怡集团商品房预售合同纠纷是在2011年4月立案。实际上，自从2008年黄某伟发现自家的房屋窗台、外墙多处开裂渗水后，双方就多次打官司。不过只有这一次，黄某伟是直接针对房屋质量问题起诉。从立案到结案，总共经历了4年半，涉案房屋经过两次渗漏损坏的原因鉴定，修复方案、修复费用和损失的鉴定、评估，双方不断提出异议。

　　黄某伟2005年10月在永怡聚豪园买了一套建筑面积273.4平方米的顶层复式，总价71万元。他称，2008年装修完后，发现房屋漏水问题后，就投诉到相关部门，2008年12月5日，火炬开发区质监分局组织相关单位现场查勘，并当即作出处理意见，责成永怡集团安排施工队伍处理。黄某伟说，在此之后，永怡集团就一直没有履行责任。一直到现在，已经装修好的房屋不断严重受损，墙裙、墙纸、木地板、天花板、家具等腐烂发霉，白蚁滋生，部分电器和物品受损不能使用，房内基本已损毁。另外，涉案房屋至今也没有办理房产证，永怡集团存在违约。

　　黄某伟夫妇请求法院判令：被告承担房屋的防水防漏修复费用89171.32元；被告赔偿房屋装修损失共计1398821元；被告承担原告从2008年12月以来在外租房的费用；被告承担房屋受损鉴定费4000元；被告支付办理房产证违约金41570.5元；白蚁防治费9000元；被告承担诉讼费用等。

　　鉴定结论双方不满一拖3年

　　对于黄某伟的说法，被告永怡集团辩称，根据合同保修书的约定，原告的房屋瑕疵已经超过了约定的一年保修期，涉案房屋是在2006年交付使用的，原告直到2008年12月才提出意见。而且房屋交付时没有任何质量问题，原告收楼后进行装修，其中还包括违章装修，不能忽略该装修与渗透间的联系，因此被告不应该承担渗漏的责任。假设被告应该承担责任，那么原告采取错误手段，导致损失扩大的部分也不应该由被告承担。永怡集团还指出，不能办理房产证也是因为原告改变了房屋构造。

　　为了查明房屋损害原因，法院首先在2011年根据黄某伟的申请委托了一家司法鉴定所进行鉴定，由原告预交费用1万元。鉴定意见出来后，双方都提出异议，该鉴定所先后3次回函解释，但是被告最后以鉴定过程中没有使用任何科学仪器、关于房屋质量问题鉴定报告存在矛盾等为由，要求重新鉴定。

　　到2013年，中山第一法院又委托了一家鉴定公司，这次被告预交了鉴定费用3 。86万元。这次的鉴定结论为：被告天沟底板混凝土存在缺陷是渗漏的主要原因；原告方对房屋进行改造加层，加层方案存在一定缺陷，对装修损坏扩大应承担一定责任。对于这份鉴定意见，双方还是有不同意见，不过法院认为，根据相关司法解释，“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”，最后法院对第二份鉴定报告的效力予以认定。

　　一审判决开发商赔偿20万元

　　中山第一法院认为被告最终应承担的损失赔偿责任包括：扩大前的损失及原告采取减损措施的合理费用。按照本案实际情况，已无法通过鉴定等方式确定损失和费用的具体金额，法院综合考虑“损失扩大前修复渗漏的费用、合理期限内房屋装修初步受损的修复费用、原告采取减损措施的合理费用”等因素，参考鉴定评估报告中相应部门的造价，酌情确定为20万元。

　　关于逾期办证的问题，法院支持了黄某伟的请求，由永怡集团支付逾期办证违约金41570 。5元，并判决被告协助原告办理房产证。法院驳回了原告的其他诉讼请求，其余鉴定费用，根据双方的责任分担。

　　对这个判决结果，黄某伟并不满意，他认为法院没有明确房屋漏水造成的具体损失，低估了自己的损失，酌情这个说法太模糊。黄某伟表示还将继续上诉。

　　焦点问题

　　开发商是否该承担修复责任？

　　在经历了数次开庭以及庭外调查、调解后，中山市第一法院日前对该案作出一审判决。法院认为，房地产开发企业应当对其出售的商品房承担瑕疵担保义务，若交付的房屋质量出现问题，房地产开发企业应当承担相应责任。根据第二份鉴定报告的结论，天沟底板混凝土存在缺陷是渗漏的主要原因，这个质量缺陷属于不符合屋面防水要求的质量问题。双方签订的买卖合同附件中并未对屋面防水的保修期进行约定，法定的最低保修期限为3年。现有证据表明原告最早于2008年12月3日就其房屋渗漏问题向中山市住建局投诉，此时距房屋交付日不足3年，因此被告应当承担修复责任。

　　房屋开裂受损，业主也要负责任？

　　法院认为，判断非违约方是否尽到了防止损失扩大的义务，主要考虑非违约方在不损害自身利益且成本不至过高的情况下，能够采取合理的补救措施防止损失扩大。在本案中，按照黄某伟自述，在2008年装修完工入住后就发现房屋窗台、外墙多处开裂渗水，2008年12月起在外租房居住。法院认为，在这个过程中，原告没有尽到防止损失扩大的义务：在2010年黄某伟委托进行的一份鉴定报告中，房屋尚属于初步受损阶段，原告在时间上完全存在减轻损失的可能。如果采取合理措施的话，可能产生的损失仅为修复渗漏的费用、以及相邻部分的初步受损，不会是全屋装修几乎损毁殆尽。

　　另外，法院指出，被告明确拒绝在合理时间内承担保修责任之后，原告除了提起诉讼，也可以先修复，然后向被告主张损失赔偿，这才更符合立法精神和经济效益原则，不至造成社会资源的浪费。

　　7年来的4场官司

　　●永怡起诉业主侵权

　　2008年2月黄某伟夫妇在其位于聚豪园的住所，将写着“无良发展商”、“霸道物管”、“业主被打留医”等字样的标语，用大字报的形式张贴一个多月。永怡物业和永怡集团分别以侵犯名誉权为由，向当时的中山市人民法院提起诉讼。同年12月，法院判决黄某伟夫妇在《中山日报》登报道歉，并赔偿永怡物业1元，对永怡集团提出的20万元名誉权损失未予支持。

　　●业主贴大字报再次被告

　　2009年11月黄某伟夫妇再次在聚豪园住所对着小区正门的窗户，张贴以特大号字体书写的“合同无信”、“房产无证”、“房质低劣”字样的标语。永怡集团认为这一行为侵害其名誉权，向中山市第一法院提起诉讼，并索赔900万元。2010年5月，法院一审判决黄某伟夫妇赔偿永怡集团10万元。黄某伟夫妇随后提起上诉。2010年6月，中山中院对此案作出终审判决，判令黄某伟夫妇赔偿永怡公司1万元，并判令永怡公司承担诉讼费4.72万元，黄某伟夫妇承担600元。

　　●业主起诉房屋质量问题

　　2011年4月黄某伟夫妇因为房屋质量问题，以商品房预售合同纠纷把永怡集团告上法庭。近日法院一审判决，开发商向业主赔偿20万元，并支付房产证逾期办理违约金4.16万元，驳回其他诉讼请求。黄某伟表示对这个结果不满意，自己还将上诉。

　　●永怡告业主违建

　　2012年聚豪园业主黄某伟夫妇和开发商广东永怡集团股份有限公司又打起了官司。这次是永怡集团与其他3名业主一起，共同以业主身份，状告黄某伟夫妇将2层的复式楼房加建为3层，并擅自封闭天台，给大楼造成安全隐患，请求法院判令黄某伟夫妇恢复原状。该案尚未宣判。