去库存，显然已成为2016年楼市的主基调。
去年底召开的中央经济工作会议，提出了今年经济工作五大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。
第二项任务其实就是“化解房地产库存”。这是中央在继去年11月上旬召开的中央财经领导小组会议，将“化解房地产库存”作为明确的任务后，第二次提出“房地产去库存”。
根 据国家统计局数据，截至2015年11月末，全国商品房待售面积达6 .9 6亿平方米，比1 0月末增加1000多万平方米，比一年前增加了1亿平方 米。其中，住宅待售面积为4 .4 0亿平方米。而中国社科院财经战略研究院报告指出，商品住房过剩总库存高达2 1亿平方米。中国房地产数据研究院院长 陈晟估算，潜在库存不少于40亿平方米……
数据之高，令人咋舌。其间，广东的广深这两个一线城市，对全国库存的“贡献”究竟占比多少呢？南都记者特别对此进行了一番梳理统计。
好在，事情并没有大家想象中的那么坏。若以截至2015年11月全国住宅库存为4 .4亿平方米计算，广州当前9 13 .2 5万平方米的库存，仅占了总数的2%；而深圳现有住宅库存410 .456万平方米，只占全国的0 .9%。
如果要预测去库存时间，在中原地产项目总经理黄韬看来，过往广州库存所需的去化时间一直都保持在8至10个月左右，“目前所需去化时间是11个月，只是略多一点点，处于正常范围”。
而对于深圳，深圳中原地产董事总经理郑叔伦则认为，深圳当前不存在去库存的困难，需要面对的是供不应求的局面导致市场过热的风险。
广州
花都库存最多 去化时间15.7个月
“以现有库存(即已批未售的货量)，除以此前三年平均每月的成交量来计算，可得出现有库存去化的大概时间”。
截至2015年底，广州一手住宅库存面积是913 .25万平方米，是深圳410 .456万平方米的2 .2倍；广州库存套数是72555套，是深圳37566套的1.93倍。
据广东中原地产战略研究中心总监胡广东表示，广州现有库存所需的去化时间大概是11个月左右，属于正常水平，“此前去化慢的月份，比如说2015年初，所需去化的时间最长曾达13-14个月”。
白云库存最少去化时间最短
据 统计，在广州11个区中，中原地产的统计是白云区的库存最少，去化时间最短，只需5 .16个月。胡广东表示，这是因为白云区去年新货量非常少，货量都集 中在几个板块，如金沙洲，白云大道北、同和一带。不过，今年白云区的同和和白云新城，都会有新盘且是大盘出现，届时会令该区库存有所增加。
花都库存最大去化时间最长
胡 广东分析，花都一直以来市场的独立性比较明显，不像广州其他区那样受大市影响。“广州市区去花都买房的人比例低，加上这几年一直受限购的影响，花都项目的 体量也不小，所以它的去化压力大一点。”目前，花都区的库存达196 .7万平方米，而它在2014年成交了148 .6万平方米，现有库存的去化时间多 达15 .7个月，属于全广州库存最大，去化时间最长的一个区。
天河去年基本无后续供应
天河区现有库存的去 化时间只需6 .72个月。去年，天河区只成交了3087套房，在广州中心四区中排名第三。“主要是天河供应较大的板块———珠江新城在2015年基本没 有后续供应了，加上天河的项目其实也不算多，大盘就只有天健上城、宝翠园等”。胡广东说，尤其天河区在2015年二季度成交好转，改善型项目表现向好，所 以目前的存量处于相对较低的水平。
增城从化等库存压力不大
新黄埔区中的原萝岗，库存量高的去化时间长达15- 16个月。但在2015年，该区去化加快，加之此前的大盘如中海誉城、越秀地产的多个楼盘及万科东荟城等，都是在2014年和2015年是主力去化期，如今已入尾货阶段，“现有的库存并不算严重”。
增城在2015年正式由市改区，去年算是全广州销售最大的区域且多个项目都卖得不错，但胡广东认为，绝大部分项目受到来自萝岗的竞争压力，导致其价格没有上升空间。
同样去年正式挂牌由市改区的从化，现有的库存去化时间只需7.84个月。胡广东认为，目前绝大部分广州人还未把从化做为常住考虑的区域，除了地铁沿线会有广州人购买，其普通住宅都是从化本地人买得多。豪宅这块，从化的量并不大。
南沙去化速度受政策影响大
南 沙则是当前广州库存去化时间第二长的区域。胡广东认为，南沙的市场不是从数据分析就能看得出，“它都是随着政策走的。该区域两极分化，有些项目卖得好，有 些位置一般的去化也很一般。”他认为，接下来南沙会有很长一段时间属于快速消化阶段。“目前的去化时间其实不是相当准确的判断。哪怕目前的库存去化时间显 得长，但它受政策的影响会更大一些，所以去化会加快，不是数据显现的那么简单”。
胡广东认为，番禺当前的库存主要来自于亚运城，“其实如果把亚运城剔除的话，整个番禺现都属于断货期。因为之前传统的片区新货已不多”。他认为，番禺如果不计亚运城这一板块，其市场有很大的提升空间。
老城区一向是慢慢卖的节奏
越秀区、海珠区方面，胡广东认为，这两区的货量少成交也少，价格也高，向来都是慢慢卖的节奏。而荔湾区在2015年新增广钢新城板块，先期出现的产品多是面积小总价低并以此打开市场，但在2016年的供应会加大，届时竞争压力加剧，去化周期或会拉长。
深圳
罗湖房价涨幅较弱
去库存需要16个月
相较广州去化期需11个月，深圳现有的库存只需7 .2个月。其中南山的库存去化时间竟然只需要4个月，而盐田、宝安、龙岗的去化时间也只不过是5至6个月左右。不过，罗湖及福田的去化时间则在14个月至16个月左右。
“罗 湖和福田之前一直供应不多，所以成交量也相对较少，近两月供应突然增加，一下子就把去库存周期提高上去了。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示。南山和龙 岗一直供应比较多且稳定，销售速度也很快，所以去化时间相对较短。郑叔伦表示，深圳需求各区流动性很大，总体来说相差不算特别大，目前热点区域在龙华、宝 安和南山，供应大户则在龙岗，其余区域相对平稳。
另据深圳中原研究中心的数据显示，2015年价格涨幅最大的属南山区，该区年均价 格达56464元/平方米，较2014年上涨了37%，不过这与该区的如海上世界双玺等多个顶级豪宅入市成交拉升均价有关。此外，深圳的龙华、龙岗、宝安 的年成交均价都在3万元以上，福田的同比涨幅为27%，罗湖的涨幅则低得多，仅为15%，盐田的涨幅在全深圳最平缓，只涨7%。
去库存支招
广州：关键是放开限外和限贷
合 富辉煌(中国)首席分析师黎文江认为，由于“限外”，广州每年会有1万套以上的住宅交易量流失到周边的佛山、清远、中山等市。建议仅对中心城区限购，解除 番禺、花都、南沙、黄埔的限购、限外、限贷，引导中心城区居民向外围城区疏散。此外，广州应该放开二套房超大户型的贷款限制，“比如二次购房购买面积几百 平方米的豪宅也限制人家必须七成首付，首付如此高，一般人都买不起，这样就会持续造成大户型滞销”。他认为，接下来，开发商还得研究增加畅销户型，比如 “60—140平方米是比较好卖的，总价300万元以下也是好卖的”。
深圳：反而应考虑增加供应量
在深圳中 原地产董事总经理郑叔伦看来，深圳市场与其他城市刚好相反，“不存在去库存的困难，反过头来要面对供不应求的局面，导致市场过热的风险。”他认为，深圳当 前要考虑的是怎样增加供应，特别是经济适用房。郑淑伦表示，深圳早从2007年开始就已是二手房占主导了，这与深圳新增土地稀缺及二手房存量不断提高，交 易环节成熟有关。据他介绍，二手房占比与房地产市场成熟度挂勾，“一般国际发达城市，二手房占比都在六七成左右。新房占比高反映市场在起步阶段。深圳是全 国少数城市二手房成交量高于新房，说明深圳房地产市场更为成熟。
他认为，深圳还是要增加土地供应量。目前深圳已开发土地已占很高比 例，所以才有把惠州及东莞一部分土地并进深圳，形成“大深圳”的说法，这是政治上的解决办法。另外，建议旧城改造可以简化手续，加快工改进程。深圳经济已 经转型，工业用途的土地可以转化为住宅用地。若土地不能增加，可考虑提高容积率及放开限高。
焦点争议
库存去化时间
难以精确测算
关于库存去化的时间，目前不同机构各有不同的计算方式。比如广东中原地产，是以现有已批未售的货量(即现有库存)，除以过往三年平均每月的成交量所得。但深圳中原则以当前库存量除以过去半年的平均月成交量。
“其实我们在业界并不是很看重这个库存的去化时间，因为这个数据是变化的而不是恒定的”。中原地产项目部总经理黄韬认为，广州整体去化和各区的去化是两码事，实际上的具体去化时间也会因政策或其他情况而发生变化，并非一个数据就能完全准确预判。
“就 好像卖东西一样，好的东西很快就卖掉了，不好的东西就会滞销，剩下的都是不受欢迎的”。黎文江认为，库存的去化时间是个“神仙数”，“没必要去较真，比如 现在广州库存的去化时间是11个月，但如果全都是超大户型的话，难道11个月就能消化得完吗？另外，一边在去库存，一边还有新增供应，新增供应的若是抢手 货，谁还去买滞销的？肯定还会继续出现消化不了的情况”。
黎文江认为，最准确的去库存时间的计算方法应该是，政府从现有库存面积中 分析出每一套的户型面积具体是多大，在去年同样的户型消化了多少套，这样才能较为准确地测算出。“机构很难从现有库存面积中找出相应的户型，需要花非常大 的精力和时间才能慢慢区别”。此外，目前放开二胎政策，60平方米以下的户型，和144平方米以上非普通住宅都比较难卖，再精确的话，还得看每一套房的总 价在什么价格，“现在都是300万元/套以下市场才容易接受”，才能较准确地判断去化时间。
今年新增供应
深圳
供应面积较去年增两成
逾百个新建商住项目入市
根 据深圳中原研究中心统计，今年深圳将有136个新建商品住宅进入销售阶段，可供应面积预计在去年基础上增加两成，其间会有大量城市综合体项目和旧改项目入 市。在今年的预计供应中，龙岗依旧保持供应首位，占比36%，布吉、坂田将持续成市场焦点。宝安供应较往年变化不大，西乡和宝安中心区未来将会有10多个 项目入市。罗湖在过去几年新房占比仅为3%左右，而今年新增供应占比将达到5%。
广州
库存及新增或达19万套数
房价有可能上涨10%左右
合富辉煌(中国)市场研究中心市研总监冯佩云指出，今年广州中心区新货出自广钢新城板块、天河牛奶厂板块、同和板块、海珠西板块等，竞争将非常激烈。虽然广钢新城、广纸板块均为市区难得的大型“旧改”片区，但两大板块的项目却隔江对望，面临同质化竞争。
在荔湾区芳村，今年有接近1万套新增供应，未来几年将有超300万平方米的供应，其中超六成集中在广钢新城。而在天河区，天河牛奶厂板块的新供应或占今年该区新货供应量的六成，其他板块只有零星供应。
白云区今年可售货量或达7200余套，与2015年相比变化不大。但其供应结构将产生较大变化，如金沙洲板块可售货量大减，而同和板块可售货量将大增。
海珠区的新货重心则将从琶洲往西南偏移，如工业大道、广纸片区板块。预计2016年广纸片区两项目将有2000多套新货入市。
值得关注的是，今年广州住宅八成的可售货量集中在外围，外围库存持续增加。据不完全统计，预测今年仅增城、花都、南沙三区的可售货量分别达4.04万平方米、4.03万平方米及2.51万平方米，仅此三区就已过十万平方米，可谓巨量“围城”。
合 富辉煌(中国)首席分析师黎文江表示，今年广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市，供应相当充足。中心城区珠江新城、琶洲互联网创新集聚区和金融城的 “金三角”，外围城区花都、南沙及黄埔的航空、航运、科技创新三大战略枢纽，以及遍布全市各地的重点功能区多点支撑，将集聚大量产业人口，改善交通、教 育、商业配套条件。加之广州市“十三五”城市发展规划，产业人口跟上，新一轮的购房热潮将出现在2016年。由于城市价值提升，以及开发成本高涨等因素， 估计今年整体房价平稳上升10%左右。
出品：
南都数据新闻工作室
主持：黄海珊
6-7版采写：
南都记者邱永芬
