■案件焦点：如何确定房屋差价损失
庭审结束，审判长王勇接受记者采访时表示，本案系房屋买卖合同纠纷，一审判定中属于典型的在买卖中不诚信的单方违约情形，社会关注度高、影响范围广。
王勇介绍，该类型案件的处理，通常存在两大争议焦点：一是对违约责任的认定，二是违约责任的损失赔偿额的确定。前者属于事实认定的层面，个案有别，应具体案情具体分析。而后者有关损失赔偿，尤其是房屋差价损失是否属于损失赔偿的范围，如何确定差价损失赔偿的金额问题，目前在全市司法实践中仍存在不同的处理方式。
“本案合同是双方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成的对涉案房屋买卖的合意，并签订了书面合同，双方均应诚信履约。”王勇表示，经庭审主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，是对其自身民事法律权利的合法处置，不仅有利于案件纠纷的化解，促进双方当事人相互谅解，而且有利于案件的执行，真正实现案结事了。
■数据分析：二手房买卖纠纷首超一手房
据了解，在司法实践中，就房价差损失赔偿金额的确定问题，一般情况下双方合同有约定的从约定，没有约定或当事人不能协商的，由法院向当事人释明后，委托有评估资质的专业机构对房价涨跌情况进行评估鉴定。
本案具有特殊性，当事人双方在一审中没有申请评估，但是买方在卖方明确拒绝出售房屋后不久另购房屋，且房屋位于诉争房屋的同小区，面积相差不大，故二者价格具有一定的可比性。原审在剔除房屋面积、朝向、楼层方面等差异因素后，酌情确定买方实际产生的损失。这样的处理原则既合法有据，也节省了当事人不必要的评估费用支出，避免了因评估时间过长而增加当事人的诉讼成本的发生。
以本案为典型案例
类似二手房买卖合同纠纷
近年来在广州各区
呈现明显上升趋势
据广州中院司法大数据统计，2013年至2016年，全市基层法院受理的商品房预售合同纠纷一审案件数量分别为3217、4587、3570、3197件，受理商品房预售合同纠纷以外的房屋买卖合同纠纷一审案件数量分别为：2749、3290、2229、3631件。可见，二手房买卖合同纠纷占据房地产案件较高比例。
从2016年开始，二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷。
今年广州各区二手房买卖纠纷又有明显上升。今年上半年，除白云、海珠、越秀、南沙四区负增长外，增城、天河、荔湾、番禺、花都、黄埔、从化七区皆出现较大增长。
■法官说法：违约赔偿应与守约方所受损失相当
据广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰介绍，近年来，因房价波动较大，出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多，二手房买卖合同纠纷呈现增多趋势，包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等。且涉及法律关系繁杂，除了买卖关系之外，通常还间杂有居间关系、租赁关系、数个买卖关系、共有关系、借名关系、抵押关系、代理关系等。
“目前广州中院对同类案件的处理原则是，在对房屋差价的损失计算时，违约方承担违约赔偿责任应与守约方因违约所遭受的损失相当，即因为房价涨跌而违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，比如房屋涨跌所造成的差价损失。”邓娟闰表示，此次审判活动，由院长担任审判长，开庭审理房地产复杂案件，就是倡导‘失信受惩、守信受益’的办案导向，法院要通过司法裁判过程和裁判结果引导、形成守信光荣、失信可耻的良好社会氛围，引导各类因诚信缺失引发的房地产纠纷矛盾能通过司法渠道得到妥善解决，促进广州房地产市场的有序健康发展。
■新闻背景：院庭长审案已是常态
司法责任制改革以来，院领导办案在广州中院已是常态。2016年至今，院庭长办结案件5776件。其中，2016年全年办结案件3098件；2017年1-7月办结案件2678件，占去年全年院庭长办结数的86.44%。根据改革要求，院庭领导不仅要办案，还要重点审理“重大疑难复杂案件”，发挥院庭领导办案的指导示范作用。
文：广州日报全媒体记者 魏丽娜 通讯员/杨晓梅、庄薇、林北征
