东莞楼市市场变化大 中介门店从扩张变关门

成交低迷中介门店很冷清。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

　　从2016年至今，东莞的二手中介门店和经纪人像坐了一趟“过山车”，冲上高峰并迅速扩张，到滑落低谷门店关闭、人员流失，据不完全统计，目前东莞的中介门店和从业人员已关门、转行超过三成。业内人士表示，在目前的市场环境下，东莞中介门店关门、经纪人转行或成常态，但也给此前混乱的中介行业市场一个重新洗牌和整顿的机会。

　现象

市场变化大，中介门店从扩张变关门

　　2016年，随着深圳投资客大量进入东莞市场，转介深圳客进入东莞市场的中介门店开始进入迅猛的扩张阶段，同一个小区的街铺就有几个中介门店进行竞争，最疯狂时甚至出现中介公司一天开张40多家门店的现象。那也是东莞中介门店扩张得最厉害的一年。

　　然而，这一切在进入2018年后戛然而止。随着一手楼市调控政策的深入，二手房“三价合一”政策执行，房贷利率的上升，东莞二手房成交量直线下滑，直接影响了从业者的生存状态，不少中介门店关门，经纪人转行。

　　在莞城一个小区外围聚集了好几家中介门店，其中一家中介门店大门紧锁，里面虽然还摆放着桌椅，但是明显布满了灰尘，显然已经有较长一段时间没有开张。在鸿福路地铁口附近，位于东莞最热闹的商业中心区之一，一家中介门店老板已连续几天在朋友圈发布转让中介门店信息。一名业内人士告诉记者，中介门店转让或关门的消息在今年很多。记者在走访市场时也发现，去年一些小区门前有十几二十家中介门店，同一个品牌在同一片区甚至有两三家门店出现 ，但今年以来，一些门店悄然改头换面，变成了销售其他产品的商铺，一些门店则干脆大门紧闭，里面的办公用品已经被搬空。

　　东莞房地产中介协会会长、金信联行总经理罗凤透露，目前全市中小中介公司已经有三分之一倒闭。金信联行市场研究部相关负责人表示，一些中小型中介公司不具备在这种相对低迷环境下生存的资金、管理方式和运营新渠道，关闭门店实际上是最明智的选择。

　　超三成人员转行，中介门店收缩

　　受到房产调控政策的影响，东莞二手房成交低迷，收入减少，辞职转行的地产经纪人增加。东莞中原发展中心总经理车德锐也介绍，在二手房市场，今年地产经纪人数量和经纪公司数量下滑超过30%。

　　东莞南城西平片区是城区二手房市场最火热的区域之一，这里曾经聚集了几十家中介门店。去年，每一家门店里面都有少至4、5人，多至十几二十人驻守。

　　而近期记者走访时发现，不少门店仅有三四个人守店，甚至有的门店仅看到一个人留守，从业人员明显减少了。“今年中介人员流失很严重，一些原来有近十个人的中小型门店甚至都变成夫妻店了。”一名业内人士告诉记者，“一些人辞职转行了，一些人则退回到三四线城市继续从事地产中介工作。”该名业内人士介绍，最明显的一个变化是，在前年去年做二三级市场联动时，一个新盘很容易就能够号召到几百人参与誓师，而今年却只能勉强招到几十个人，从业人员少了许多。

分析

“三价合一”影响，成交量跌至2014年水平

　　今年2月份，东莞陆续有银行实行“三价合一”政策，该政策提出，在房贷审批时，银行以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度的依据，即理论上要求评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价三个价格为同一价格。这使得二手房“阴阳合同”大大减少，这一政策提高了二手房购房成本，直接让许多人暂停购房计划，也让东莞二手房市场成交跌入低谷。

　　与此同时，二手房房贷利率持续上浮给二手房市场雪上加霜。东莞中原统计，截至6月份，二手房首套房贷利率上浮最低为15%，最高达40%，八成以上的银行利率维持在上浮20%~30%之间；目前有多达11家银行暂停了二手房贷。

　　从成交量来看，东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年上半年东莞二手住宅网签量为15787套，同比减少36%，环比去年下半年减少33%，基本回到2014上半年的成交量水平。不过，“三价合一”也让二手房网签价格逐渐接近真实成交价。2018年2月以后，网签价上涨速度明显加快，已由1月的7159元/平方米，上涨至6月的10674元/平方米，涨幅约49%，虽然网签价与真实成交价固然仍有差距，但正在逐渐反映后者的水平。

　　一手房成交下滑，转介业务减少

　　在东莞二手房成交下滑以后，东莞中介公司开始寻找另外一条路进行突围，即通过二三级市场联动，将三级市场的购房者带到二级市场，通过销售一手房来获得佣金。这曾经是促进东莞一手房成交最好的方法之一，从深圳过来的中介公司更注重一手房市场多于二手房市场，在限购政策出台前，一些一手楼盘甚至直接提出只接待转介深圳客，不少中介公司将业务重点放到了一手房市场的开发转介上。然而，在东莞一手楼市限购、限贷、限价、限签，严查“假社保”等越来越严厉的楼市调控政策下，一手房的成交也直线下滑，直接影响了中介门店的转介业务。

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年上半年东莞一手住宅网签量20189套，同比减少4%，环比大幅减少32%。优房超·瑞城搜统计数据也显示，今年上半年东莞一手住宅签约面积为228万平方米，与去年同期基本持平，维持低位运行，但同比2016年上半年下降了56.15%。

　　一手住宅成交量减少，也意味着中介业务量减少。加上由于市场不景气，开发商放慢了新开工步伐，新增供应量处于低位，卖不出去和无房可卖同时成为中介公司转介业务要面临的问题。“今年的市场很难做。”一名从事一二手房转介工作的人士告诉记者，在市场好的时候，一个楼盘自然销售一个星期就能有二三十套房成交，而现在有的楼盘一个月也卖不出10套房。

回款慢，中介门店资金链紧张

　　有业内人士透露，实际的东莞住宅成交量比网签面积要多一些，受到限签政策影响，不少已经认购但定价较高的住宅在排队等待签约。但是对于中介公司来说，只要没有网签成功，开发商没有回笼资金，他们就要在很长一段时间后才能拿到佣金；而由于开发商的资金链也较往年紧张，佣金的发放时间也被拖长，这也直接让许多中小中介门店资金链紧张甚至资金链断，最终只能关门了事。

　　“今年的主要工作就是催回款了。”一名业内人士告诉记者，由于佣金回款太慢，不少中介公司老板为了发放员工工资，都开始动用老本了。 “虽然实力雄厚的大品牌开发商对后市比较看好，但是对于中小企业来说，已经是在勒紧腰带过冬了。”不少地产相关从业人员对今年的市场不乐观，不仅是一手房市场、二手房市场受到影响，由于资金链紧张，一系列依赖着房地产的行业都受到了影响，包括中介公司、电商网站、地产媒体等，日子都不太好过。

观点：

　　市场重新洗牌，利于行业规范调整

　　东莞中原发展中心总经理车德锐认为，中介门店关门是市场的一个风向标，在目前的市场环境下，门店关门、经纪人转行、甚至离开东莞都将成为常态。

　　不过，有业内人士则认为，二手中介行业重新洗牌，实力差、不规范的中小企业关门，更有利于行业规范调整。

　　东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉告诉记者，随着二手房交易的萎缩，目前已有一部分中介门店关门，市场的确出现了大批中介门店关门的苗头。“不过，我不太认为这对中介来说是个难关，其实之前中介行业的运营手法都是靠人海战术 、信息不对称等等方式，这不是我们中介行业应有的发展方式，或者说行业的价值。”郑浩辉认为，这个时候更能触动经营者、从业人员往诚信、专业的方向去发展，并做出调整。他表示，实际上这对中介门店的经营者、从业人员是有帮助的，可以通过对成本的控制、资源的共享，开拓更多业务。

　　中介门店如何应对？东莞金信联行相关负责人告诉记者，目前二手房市场低迷，发展公司租赁和一手房代理业务显得格外重要，同时利用市场相对冷淡期的时间来集中精力优化公司各项制度是必要的，优化制度和优化人力配比可在一定程度上降低成本提高效率。