加速推货抢业绩 惠州楼市翘尾行情跨年延续

　　临近年末，楼盘加速推货抢业绩，开发商为冲刺年终目标降价促销，迎来楼市的翘尾。2015年的市场也不例外，在企业的助推下，惠城仲恺11月和12月迎来集中销售期，住宅销售量分别达3514套和3959套。

　　据往年经验，这一局面一旦跨入新年便不可持续。随着新一年度的到来，企业暂时摆脱业绩压力，楼价上扬，市场进入新春的淡市周期。进入2016年，这一情况实现反转。市场前期的翘尾行情在利好政策陆续落地的背景下得到延续，新年前两周（1月1日—14日）实现2134套的成交量，单日最高值更是达到365套，成为近年来的峰值。

　　促成这一市场行情的出现有多方面的原因：2015年度多次降息的实惠在新年集中体现，购房者还贷压力骤减；全面二孩政策的正式实施，也使得受益家庭换房置业提上议程，有效拉动需求；另外，随着公积金异地贷款的放开，春节周期的返乡置业被有效放大。

　　惠州楼市专家、世联行资源策略中心总经理胡光宇直言，新年楼市供需两旺的局面坚定了企业和购房者的信心，持续出现的市场优惠也带来持续的销售增长局面。对于后续市场的发展，胡光宇认为去库存的压力仍将存在。2016年市场仍将以维持稳定为主，随着市场不断的规范和理性，供需的优化将对市场泡沫不断进行挤压，楼市成交有望稳中有升。 撰文：南方日报记者 张峰 摄影：南方日报记者 王昌辉

　　暖市持续

　　新年惠州楼市销售更红火

　　往年市场，惠州楼市在年终出现翘尾行情几成惯例。然而，这种翘尾局面往往是由于企业冲刺年终业绩目标，加大促销力度提速销售使然。一过元旦跨入新年，这一密集的交易潮就将遭遇滑铁卢。例如，2014年12月城区住宅成交量高达3086套，而到了2015年1月就下降至1800套。

　　2016年新年，惠州楼市呈现出不一样的局面。2015年第四季度市场持续出现成交潮，惠城仲恺在11月和12月成交分别达到3514套和3959套，楼市保持在高位游走，即便跨入新年，这一暖成交的局面仍在持续甚至不断放大。

　　据惠州市官方数据发布平台惠民之家数据显示，新年前两周，惠城仲恺新建商品住宅签约2134套，尤其是在第二个自然周（1月4日—10日），新建住宅网签1352套，刷新近5年来的周成交纪录，其中最高的单日成交达365套，到达峰值。大亚湾新年前13日取得1485套房源的交易数，交易面积13.26万平方米，成交均价达6956元/平方米，霞涌和大亚湾西区的单价更是分别达到9248元、7311元。

　　对于新年暖市行情的延续，业内人士认为是连环利好使然。惠州资深策划人范忠洲表示，往年一过元旦市场就出现断崖，更多是源于企业的业绩压力暂缓，以及春节前的传统淡季。天气变冷市民看房热情下降，而开发商进入新的业绩周期压力渐小，房价回调，市场随之进入节假周期。然而，今年在全面二孩政策的刺激下，以及前期频繁降息降准的落地，切实感受到政策利好的购房者入市脚步并未放缓，成交自然也将持续。

　　利好频现

　　政策落地助力购房者春节前入市

　　回顾惠州楼市的回暖过程，连环出现的活跃政策刺激无疑起到决定性作用。现行市场利好政策仍在持续，其中最引人关注的是降息降准策略的全面落地。去年5度降息，五年以上的商业贷款基准利率已从年初的6.15%降至4.9%，公积金贷款利率也从年初的4.25%降至3.25%，均为历史最低值，因为业主通常的还贷方式均为分段计息方式（以自然年为周期），进入新年还贷压力正式减轻。据记者计算，若业主为30年期的50万贷款，商业按揭的月供将从之前的3046元降至2653元，每月将减少393元。

　　购房成本的降低加快了市民的入市脚步，而全面二孩政策的落地则有效刺激了改善置业的购房需求。家住江北人乐居的余先生近期就在挑选房源，“现在二孩政策落地，再生一胎的计划提上了议程，原本的三房将变得很挤，准备换个四房户型。”。事实上，余先生的心态基本也代表着二孩政策受益家庭的心态，家里添新丁，四房乃至五房将成为刚需住房需求，换房的需求不断为市场带来置业需求。

　　结合新年楼市的鲜明特点，惠州房地产行业在推动回乡置业的需求方面也良策频出。往年推出低价特价房促销的策略延续，市公积金中心还出台新政，惠州户籍的异地务工者均纳入公积金贷款保障体系内，无论市民是在深圳、广州，还是在其他省市缴存公积金，回到惠州都将能够顺利办理公积金贷款。据业内预测，回乡置业将随着春节的临近不断放大，有望进一步刺激楼市交易。

　　另外在去库存的大趋势下，惠州楼市供给也呈现出收紧的趋势。据中原地产相关数据显示，2016年惠州新增供应量约929万平方米，预计新增供应8.8万套。较之2015年约1030万平方米、10万套的供应量，显得理性。按照2015年破1100万平方米的交易量计算，市场处在良性的去库存周期中，市场积压的库存数据将持续回落。

　　信心回升

　　企业推新货，市民入市忙

　　新年市场的表现坚定了企业的入市决心。记者在市房管局预售证管理平台上看到，自12月下旬以来，惠城仲恺已有江南丽苑、恒裕世纪广场、海伦湾等8个项目1443套新房进入市场。

　　作为2015年惠州楼市最大的惊喜之一，大亚湾楼市异军突起的行情还将延续。以往的库存高地在热销行情的带动下再度进入增量市场。市场可售房源呈现出供不应求的趋势，区域内的开发企业纷纷加快工程脚步。灿邦国际广场负责人直言项目正在赶工，争取在年中入市销售；锦绣壹号则在去年掀起抢购潮后加快脚步，新年尽快推出新产品；而龙光城、星河丹堤等项目同样表现活跃。对于后续市场，大亚湾房协副会长陈江洪坦言，行业充满信心，褪去市场泡沫，惠州的楼市会越来越好。

　　在区域区分上，惠城仲恺的轻轨即将开通，赣深高铁也在规划落地，居住价值也受到市民认可；而在大亚湾，万达签约以及接驳深圳的交通干线贯通，作为深圳离岸居住区的属性也进一步强化。

　　在记者踩盘过程中这一现象在市场中得以体现。在仲恺的恒裕世纪广场，“5600元/平方米的价格尽管较前期片区的特价房源要高出不少，但从区位和居住品质而言，能够接受。”成功认筹选房的张先生说。另在大亚湾的卓越蔚蓝海岸，从深圳赶来的刘女士尽管对项目涨至9000元/平方米的价格颇有微词，但仍向记者表示，“相较于深圳，这里还是太便宜了。”刘女士直言，已经和销售约定好，等有符合要求的产品出来马上就过来认购。

　　对此，惠州楼市专家、世联行资源策略中心总经理胡光宇表示，市场在连环的利好政策下回暖，而在回暖销售的带动下，市场呈现出供需两旺局面。无论是开发商还是有意向的购房者都将保持关注和坚定信心。对于开发企业，最直观的表现就在于推新货和加速开发节奏；而对于购房者而言，入市购房无疑是最有效的选择。这也使得在市场有效销售量的支撑下，进入新年楼市周期仍然保持高位，暖市的表现也进一步稳定。

　　■专家说

　　新年市场有望稳中有升

　　去库存将是楼市主旋律

　　结合2015年末中央针对楼市去库存的数度定调，以及当前惠州楼市的现状，范忠洲分析认为，2016年的惠州楼市仍将保持去库存的节奏。房地产企业将规避此前发展模式中的冒进策略，转而变得规范和理性。

　　范忠洲说，新的一年里开发商仍将保持促销走量的营销策略。清库存、加速回笼资金。

　　这一论断也得到了世联行策略总经理胡光宇的认同。他说，尽管得益于前期市场的快速销售，部分企业有效摆脱资金困局，但也应该看到，分散在惠州楼市各片区，仍有不少的企业陷在泥潭。为了套现脱身，低价走量仍将在较长周期的市场广泛存在。胡光宇说，这样对于购房者而言也是一个机会，企业间的竞争加剧有效体现在销售市场的，就是高性价比的价格，有利于低价淘到适合的心水房。

　　另一方面，根据惠州中原发布的新年推货数据，2016年全市新增供应量约929万平方米，预计新增供应8.8万套。而在刚过去的2015年则为约1030万平方米、10万套。胡光宇说，这一数据体现最为明显的就是市场在优化。在库存压力的背景下，开发企业及时调整开发节奏和进度，有效去除市场泡沫。在市场回暖的背景下，有效去库存，让惠州楼市回归到理性的运营范围内。

　　对于楼市的后续发展，销售量和房价的变迁，范忠洲直言，在他看来将会保持一个稳定的局面。“在市场利好和政策不断刺激下，楼市的成交将再度高涨的可能性也会存在，但是2015年的基数确实比较大，增幅也有限。”范忠洲说，另外在房价的表现上，去库存的压力不减，迎来大幅度的反弹也不现实，在这种背景下，新年的惠州楼市高位成交的稳定性提高将是大概率事件，在维持暖市的环境下，稳中有升。