11月5日，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称为“深圳市规土委”）发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）（以下简称“《意见稿》”），并进行公示。

　　上述意见稿编制的基础是深圳各区上报的城中村综合整治分区范围，深圳市规土委表示，这是为了合理有序开展深圳市城中村更新工作。

　　扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、 棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地，深圳本次综合整治分区划定的对象为全市城中村居住用地，总规模约99平方公里。

　　本规划期限为2018-2025年，在此期间，深圳市综合整治分区用地规模为 55 平方公里，占比 56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

　　综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划，也就是说，城中村土地进入流通的数量将会减少。

　　虽然不得纳入拆除重建类城市更新单元计划，但深圳鼓励城中村土地开展城中村综合整治类更新，也就是不大拆大建，对城中村进行柔性改造。

　　《意见稿》透露的重要信息是，除了此前提出的在城中村推进住房租赁外，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

　　今年6月，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，指明未来18年的住房制度发展方向，以及对商品房、人才房、安居房以及公租房的住房供应结构进行明示和调整，被称为深圳的“二次房改”。

　　按照《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》的设计，深圳的住房供应市场中，商品住房将占住房供应总量的40%、人才住房占住房供应总量的20%、安居型商品房占20%、公租房占总量的20%。

　　深圳缺地是不争的事实，如何突破腹地限制、盘活土地资源，为保障房的完成争取空间，颇考验当地政府智慧。如今，对城中村进行综合整治，让符合条件的城中村纳入政策性住房保障体系，不失为解法之一。

　　此外，《意见稿》也提出，在综合整治分区总规模不减少的前提下，深圳各区也可对具体空间范围进行调整，但要做好总量占补平衡工作，这意味着深圳各区可根据实际情况进行更灵活的应变和处理；此外，通过允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、减轻项目政策性住房配建责任、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，鼓励多方主体参与城中村综合整治。

　　对此，鼎鸿研究部认为，按照《意见稿》要求，深圳列入城中村综合整治分区的城中村，在2025年前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。目前深圳现状城中村居住用地基本已经被市场主体“瓜分”或都被占据，可以预见的是大批城中村城市更新项目或将暂时搁浅。