2015年~2016年深圳市新房成交量价(单位：套 元/平方米)文、表/广州日报记者肖陆军
通讯员廖小敏、郑焕莉
原特区关内新房的入市门槛越来越高啦。
7月福田南山均价双双破“9”：福田新房成交均价为9.5万元/㎡，而南山新房均价高达9.3万元/㎡。而之前人们眼中的价格洼地——老城区罗湖，新房均价也达到了7.6万元/㎡，涨幅22%全市第一。就成交数据而言，原特区关内已经遍地是“豪宅”，早已没有刚需的立锥之地了。
【新房市场】
7月：批准预售2395套住宅
根据深圳市规划国土委数据统计，7月深圳新建住宅批准预售2395套，面积为26.2万㎡，环比6月分别下跌11.5%和13.5%，预售量回落至二三月水平。
记者了解到，今年1至7月，深圳新房预售面积依序分别是66.87万㎡、25.69万㎡、29.32万㎡、57.44万㎡、35.61万㎡、30.3万㎡、26.2万㎡。由此可见，1月和4月为推盘高峰，而2月和3月为推盘低谷。而2月推盘低还有一个春节原因，但7月供应量在上半年供应量仅高于2月，可见开发商推盘有多不积极啦。
入市：仅有 4 个住宅项目
深圳中原研究中心指出，7月中上旬没有一个住宅项目公开推售入市，仅有4个住宅项目在下旬的时候入市。总推售套数约1559 套，总推售面积仅为17.6 万㎡。环比大幅下滑29%。与历年同期相比，本月全市供应量仅高于2010年7月。
现阶段深圳房价持续高位，加之客户对价格敏感度较高，入市积极性明显不足。而且深圳土地供应有限，在前期储存项目量有限的情况下，后期拿地成本大幅攀升，开发商推盘意愿较低。伴随着“金九银十”到来和年度销售压力逐渐增大，预测未来推售量将会逐渐提升。
成交量：新房住宅2984套
根据深圳市规划国土委数据统计，7月深圳全市新房成交4163套，环比下降8.8%，同比下降48.5%，其中住宅为2984套，环比下降8.3%，同比下降53.5%。最近几个月供应量(批准预售)相比去年明显减少，加之今年市场处于调控阶段，令到成交量总体偏低一些，回归到过去多年的正常水平，即月均3000套上下。
成交均价：
连续3个月迈过“5”字头
记者了解到，今年1至7月以来，受房价豪宅化趋势影响，深圳新房成交均价已经连续3个月迈过5万大关，其中5月成交均价为55817元/㎡，而6月更是高达61756元/㎡，而7月新房住宅均价为56720元/㎡，环比下跌8.2%。
值得注意的是，福田区和南山区的均价在本月均已经突破9万元/㎡，环比分别上升10.9%和8.1%。两个区域的高价都是受高端楼盘成交较多影响。福田区在均价分别高达10.05万元/㎡和9.1万元/㎡的宝能公馆和大康富盈门的带领下，均价高达9.5万元/㎡，为全市最高。南山本月在深圳湾悦府、华侨城新天鹅堡和宝能城等高端楼盘的带领下，均价高达9.3万元/㎡。罗湖在本月表现也相当耀眼，成交均价高达7.6万元/㎡，环比大幅上涨22%，涨幅全市最高。
【二手市场】
成交量：
维持7500套左右
根据深圳市规划国土委数据统计，7月全市二手房成交6530套，环比增长20.5%，其中住宅成交5838套，环比增长23.4%。由于官方数据存在一定的滞后性且刚好遇到政策调整，最近几个月不能及时、准确地反映市场情况。
另外，根据深圳链家研究院监测，7月全市二手住宅实际交易维持7500套左右，已经稳定在正常水平且有小幅上升。不过相比去年火爆的行情，仍有6成左右的下降；调查了解到，目前市场上主要以首次、换房刚需，以及一些长期投资者为主，购买行为十分的理性。
成交价：
套均总价为374.5万元
根据深圳链家成交系统数据统计，7月全市二手住宅均价为52235元/㎡，环比小幅上涨1.8%，同比上涨36.7%；套均总价为374.5万元，环比下降2.0%，同比上涨28.1%。
而深圳中原研究中心7月报指出，7月是政策影响消退后刚需成交比较活跃的月份，本月二手住宅交易价格区间在350万元~500 万元的成交量有明显上升，该价格区间成交占比为21.1%，较上月环比上涨15.4%。由于深圳新房市场曾一度火热，且租金回报率一路下跌，很多刚需客因此选择购买二手住宅满足基本住房需求。本月全市二手住宅分户型成交情况来看，两房三房的主力户型作为刚需客的标配，其成交量占比在本月有一定程度上涨。整体而言，7月二手市场是刚需客的市场。
展望
一手成交量将
持续低位震荡
深圳中原研究中心月报指出，现阶段客户观望情绪浓厚，市场仍然较为低迷。在市场热度较低的情况下，7月份新房市场量价齐跌，而且供应量跌至春节后最低位。结合现阶段客户对于价格比较敏感，入市积极性不足，加之开发商推售速度持续较慢，催生市场回暖因素不足，预测未来一段时间市场仍将持续调整，成交量将会持续低位震荡。
在宏观经济长期持续下行周期中，市场能否承受持续上涨的房价仍有待进一步的验证。
