规划调整地块区位图
本版撰文 信息时报记者 田桂丹
有着400年历史的老字号致美斋厂区将搬迁改造，其位于三元里的旧厂也将改造成为居住小区，地块由政府进行收储卖出后地价按比例返还岭南集团，用于初步选址广州清远产业转移园区的新厂建设。记者昨日从广州市国规委了解到，致美斋旧厂地块规划调整方案已获规委会审议通过。按照方案，该地块将新增道路、小学、幼儿园等公建配套设施。
规划
400年老字号将整体搬迁改造
此次在规委会上申请进行规划调整的地块，位于广州市白 云区三元里大道两侧，南临北环高速，北临远景路，距离白云新城1.2公里，距离火车站2.5公里。
该地块权属为国企岭南集团，总用地面积7.37万平方米，项目东侧地块现状为岭南集团自用的致美斋调味品生产基地与早年租出去的集祥汽配城，另有一处房改房，西侧地块为友谊食品冷冻厂与早年出租的三元里汽配城，有三处房改房，现状建筑中以中低层为主，建筑质量一般。周边以旧居住小区和沙涌北村用地为主，改造地块紧邻城市道路，具备独立开发建设的条件。
岭南集团代表在会上表示，广州市三旧政策对老国企、特别是老字号转型升级很有帮助。有400年历史的老字号致美斋将异地重建，亟需将原厂区地块尽快进行收储出让，拿到三旧政策规定的地价补偿金后，才能有资金投资建设新厂，进行转型升级。据了解，致美斋厂区属于广州市北部扩区“退二”企业，异地重建的选址初步确定为广州清远产业转移园石角院区。
最终，致美斋旧厂区地块规划调整方案获规委会审议通过。
解决
公园绿地等设施落地实施问题
此次规划方案提出，致美斋旧厂区项目地块位于三元里大道沿线的综合生活区，由于现行控规的用地布局与实际建设情况，特别是大量的居住区与致美斋酱油厂、汽车配件市场等有一定冲突。本次规划根据实际建设情况与企业转型升级发展思路，解决公园绿地、市政道路、居住公共服务设施等公益性设施的落地实施问题，实现连片改善人居环境、增强地区活力的目标。
目前旧厂区地块中，除了致美斋厂房，还有数家公司在内承租。其中，工贸公司、食品公司与友谊副食品冷冻厂的租赁期分别至2017年、2024年、2015年，在租赁合同中，皆已增加条款强调遇到政府收储时必须无条件交回场地等保护性条件。在规划公示阶段，三元里汽配城经营管理公司提出不同意调整规划，理由是2004年与原经营方签订了20年租赁经营合同，在汽配城投入1.5亿进行建设，建设面积达3.8万平米，三元里汽配城各商户和公司签订了长租合同，一旦拆除会带来经济损失。不过市规委会表示，不采纳该意见，理由是对方在租赁合同中对于拆除已经有约定。
方案
将增加一所小学一所幼儿园
此次改造项目区域路网相对成熟，包括三元里大道、远景路等，周边用地多为旧居住楼和旧村。地块总用地面积7.38万平方米，其中东侧地块4.65万平方米，包含一栋房改房；西侧地块2.73万平方米，包含三栋房改房。
此次规划将项目原工业用地调整为居住用地，规划调整前两个规划管理单元人口总计3.13万，调整后增加0.5万人。供水污水燃气新增需求可以满足，不用改动，范围内无历史文化价值建设，不会有影响。规划方案还将增加一所24班的小学、一所12班的幼儿园、街道办事处、政务服务中心、社区居委会、变电站、垃圾收集站、公共厕所、公交首末站等公共设施共13项，全部设置在改造地块中安置，这些公建配套的建筑面积1.8万平方米，占居住建筑面积的11%，符合标准的要求。
此次规划调整共提出了3个方案，方案一把房改房纳入改造并进行原址安置，其建筑面积是3个方案中最多的。其中，居住用地建筑面积为15.33万平方米，含安置1.24万平方米。在规委会讨论中，岭南集团表示，由于急需该地块的拆迁补偿款以支持在清远新建厂房，因此希望能不将房改房纳入项目中以加快推进。但最终规委会认为，假如保留该处房改房对整个项目三旧改造是不利的，投票通过的方案为将房改房纳入的方案一。
措施
新增两条支路缓解交通压力
据介绍，该项目的交通影响评估显示，项目所在地交通压力大，周边干道趋于饱和，局部路段（三元里大道北环处）交通拥堵现象严重。经预测分析，调规后每小时车流新增294标准车，增量163%。近期部分干道部分节点延缓时间有所增长。三元里大道饱和度由调整前的0.97上升为0.99，交通拥堵现象加剧。远期，随着区域骨架路网打通及次支路网的完善，区域主要干道交通压力有所缓解，三元里大道饱和度将有所下降，但交通拥堵现象仍然存在。
为疏解项目开发产生的交通，减小对路网的影响，将采取相应的改善措施，将新增两条支路缓解压力。虽然主要干道服务水平依旧不变，但饱和度有所下降，现状较为拥堵的三元里大道（北环处）有所改善，车辆排队现象有所改观。
另外，在项目环评方面，市环保部门要求致美斋厂区、汽配城厂区地块需完成土壤污染评估和修复。
老字号考虑多保留城市记忆
在工业改造时，尽量不要只是在原来破碎地块上直接填住宅进去，因为这样从微观精细化管理城市角度来看，会留下很多问题。
像致美斋这样的老字号旧厂也应该考虑适当保留，多往珠江啤酒厂改造成琶醍的方向去思考。广州有很多不同时代建成的厂房，很多保留改造后是可以继续发挥作用的，像这类厂房也不必全都强行拆除。
此次规划调整地块北面有河涌，希望能有约束性条件确保河涌能成为周边居民的休闲场所。建议河涌边应该有小绿道可以一直连通，保证周边人群都能亲水。
——广州市规委会委员孙一民
优化建筑风格考虑视觉效果
此次调整规划的区域是市区进出白云机场的必经之处，从机场高速上会看到这片区域的房子，因此要优化建筑风格，考虑视觉效果。
该地块按规划调整方案建成住宅楼后，高度预计达到100米左右。但在机场高速两侧将退缩20米绿道再建建筑，相对开敞的、低矮的建筑放在靠近高速路的地方，较高的建筑放在高速路远处，可以减少对高速路的压迫感。
——广州市规委会一委员
