楼顶天台种菜或致楼层渗水。（资料图片） 广州日报拍客冷家福 摄
侨林苑三期T1的顶层临时搭建供员工洗澡的淋浴间。天河某小区内十余辆私家车无故被划，引发业主对物管诸多问题的不满。记者实地走访发现该小区还存在其他物管问题。
针对这些物业纠纷，相关律师指出：业主可通过成立业主委员会维护自己的权益。
文、图/广州日报记者王晓全、李津(除署名外)
近日，天河某小区内十余辆私家车被不同程度划伤，让车主不满的是，小区物业管理处的监控录像恰好在出事前被关闭。该事件也成为导火索，引发业主对小区物业占用公共用地、临时停车用地所有权、卫生管理等一系列问题的强烈不满。
8月15日，在天河区侨林苑小区三期的一块空地上，有车主在早上8时许最先发现自己的奥迪轿车右后侧有一片刮伤印痕，长约二十厘米。
在十余辆被划的私家车中，受损最严重的则是一辆黑色尼桑，车头被砸出一个缺口，车牌仅靠一个螺丝固定悬挂空中。
据了解，这块场地被业主们称为“临时停车场”，近期新安装了监控摄像头。车主称，事发报警后，警方调取录像时发现原本14日晚正常开着的监控，却在15日早上7时左右被关闭，而该时间正是车主发现爱车被刮伤之前不久。
业主：公共用地被占 物管私辟菜园
问题一：“空中花园”变商铺
据多名业主反映，就小区三期F层的使用问题物管处与业主曾多次产生纠纷。当初购置房屋时规划显示小区三期F层是“空中花园”，本该属于业主的公共用地，可开发商后来将此地出售给商家。
记者在三期F层看到有日料店、教育机构、互联网公司等商用铺面。
此外，F层外有脚手架尚未拆除，挂着一块写有“1~3层招商，可经营：酒店、餐饮、办公、休闲场所等”的牌子。工作日的下午整层楼虽然很安静，但有办公室的电脑还亮着。
记者从今年7月由广州市城市管理综合执法局天河区分局开出的通知书中看到，F层外墙搭建棚架被认定为违建，责令主动拆除，但至今仍未整改。
问题二：楼顶天台做菜园
记者查看F层发现一边是店铺，另一边则是供保安等居住的地方，过道堆积大量易燃废弃物品。T3楼两处楼梯靠左侧的楼梯门被锁住。
不仅如此，三期T1顶楼31层通往天台的门也常年被锁，只有物管处有钥匙。“我都不敢想象要是发生了火灾，该怎样逃生。”一位女业主说。该楼顶层则被物管处工作人员改成了“菜园”，这里能看到已经成熟的瓜、开了花的秋葵等等，还有临时搭建的淋浴间。有高层住户反映自家墙壁出现了渗水现象，甚至出现了以往没有的白蚁、老鼠，业主怀疑与顶层私自种菜有关。
记者近日来到该小区物业管理处办公室，物管处一名负责人与几位业主发生争执，未接受记者采访。
事后记者尝试拨打侨林苑物业管理处的电话，对方以“我这里是前台，不了解情况”为由拒绝采访，并拒绝提供任何联系方式。记者随后联系物管处尹姓负责人，尹先生称不接受电话采访，至今未回复关于现场采访的要求。
律师：物业无权私自占地 业主可成立委员会
针对业主与物管纠纷的常见类型如：公共用地所属权、物业公司聘用、物管费收取等问题，记者咨询了广东金桥百信律师事务所朱中杰律师。
疑问一：公共用地应如何处置？
答：应首先满足业主的需求
朱律师指出，车库、车位应首先满足业主需求。
根据《广东省物业管理条例》五十四条规定：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要，之后方可将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，且其租赁合同期限不得超过六个月。
除此之外，朱律师还提醒广大市民，买房时要留意合同内备案的物业管理区域。
朱律师指出，根据《广州市物业管理暂行办法》第十六条规定：新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
疑问二：物业管理费如何调整？
答：需经过业主大会讨论通过
朱律师指出，小区物业管理费调整时需要经过业主委员会或者业主大会讨论通过同时符合物价局的相关规定才能进行，物业公司不能够单方面自行调整。
此外，小区公共收益部分，除去物业管理费之外的，应属于全体业主，物管公司有义务公布公共收益和使用明细。
疑问三：物业纠纷如何维权？
答：业主可成立业主委员会
朱律师指出，《广州市物业管理暂行办法》中对如何成立业主委员会有详细的规定，业主可以根据规定来成立，并可按照规定监督管理规约的实施。
