二手房价出现下跌迹象。文 /广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情
东莞楼市调控政策持续严厉，四五月份一手房市场没有迎来旺季，成交持续冷淡，二手房市场更是量价齐跌。特别是在二手房首套房贷利率上浮20%~30%、“三价合一”满3个月市场情况下，二手房楼市回归理性，4月二手住宅成交同比降四成，部分房源成交价下跌超10%，业主报价也回归理性，部分豪宅业主主动降价50万元挂牌出售。
二手住宅成交量下降。二手房报价从楼市火热时的“反价（业主临时提价）”变为“返价”，正在返回合理价格，在一手房降价促销加大的情况下，二手房压力加剧，未来将进一步加大下调价格幅度，届时购房窗口期或将到来。
成交：4月二手住宅成交同比降四成
在2016年10月东莞一手房市场出台严厉的限购政策后，不少购房者转向二手房市场买房，推动二手房成交量价齐升，在市场火热期频频出现业主“反价”现象。今年，二手房市场也迎来了严厉的房贷政策，2月份起东莞各个银行执行“三价合一”政策，同时，二手房贷利率上浮甚至停贷，使得二手房市场成交量价齐跌，市场回归理性，价格下调，“反价”变“返价”。金信联行市场研究部监测数据显示，4月东莞二手住宅网签2505套，环比下降19.66%，同比下降44.48%；网签面积246714平方米，环比下降20.08%，同比下降58.38%。乐有家各门店监控数据也显示，4月份东莞二手房看房量环比3月有所下降，主要原因是受“三价合一”政策持续影响，购房者有所观望。
东莞各大银行从2018年2月起陆续执行“三价合一”政策，截至4月份已满3个月，对市场的影响也越加明显。东莞中原战略研究中心的监测数据显示，2月到4月东莞二手住宅共成交6910套，与去年同期的11719套相比，减少4809套，不及去年的六成（59%），成交量萎缩严重。价格方面，中原的成交数据显示，部分楼盘的成交均价已出现下跌迹象。
转变：有豪宅业主主动降50万元
受到市场和政策的影响，业主们的心态也出现明显转变，从市场火热期的“反价”，变成了“返价”，报价返回至理性价格。业内人士介绍，在二手房的成交价出现松动之前，挂牌价早已出现了下行迹象，在“三价合一”执行后，二手房挂牌价下调的房源悄然增多。在中原地产的挂牌系统中，过去的三个月，塘厦、凤岗、东城、南城等镇街下调报价的房源占比达10%，调价幅度在1%~16%不等，甚至不乏“满5唯一”的房源也悄然下调挂牌价，以吸引买家入市。
记者从东莞中原了解到，如塘厦观澜碧桂园82平方米2房户型在“三价合一”前报价是220万元，“三价合一”后报价是190万元，直降30万元，降幅达13.6%；万科四季花城95平方米3房在“三价合一”前报价是250万元，“三价合一”后报价是215万元，降了35万元，降幅达14%。
大户型豪宅的报价下降更为明显，如凤岗大运城邦二期（卫城）193平方米5房大户型报价由原来的650万元下滑至600万元，直降50万元，东城中信阳光假日315平方米的5房户型报价由原来的480万元降到430万元，同样下降了50万元。
记者发现，从单价来看，城区部分刚需洋房的报价也由原来的1.87万元/平方米下滑至1.68万元/平方米等，单价报价下滑1000元/平方米左右，总价下滑10万~30万元不等。
东莞中原战略研究中心认为，从区域来看，凤岗、塘厦的挂牌价下调的房源占比稍高，中心城区稍低。
主要原因是由于凤岗、塘厦过去几年的投资客相对较多，同时在深圳房价平稳后，部分自住业主计划到深圳购房，故在成交量萎缩的情况下，率先主动降价，以实现套现或换房计划；而中心城区的东城、南城，由于教育、医疗、商业等配套齐全，自住属性相对较高，同时对外出租的回报率也不错，挂牌价下调的房源比例稍低。
价格：有小区成交价降了3000元/平方米
受到“三价合一”、房贷利率上浮影响，二手住宅的成交价格开始出现下滑，特别是临深片区原本房价较高、深圳投资客较多的区域，二手房源实际成交价下滑现象十分明显。
记者了解到，位于凤岗镇名流印象一期小区一套76.7平方米中等装修的两房产品，在2017年10月的成交均价为25489元/平方米，而2018年4月成交的一套同样户型的房源，成交价格仅为22416元/平方米，均价下降3073元/平方米，降幅达12.1%。此外，中心城区报价较高的楼盘成交价也出现下滑，如南城的金域华府二期100~120平方米3房，在“三价合一”前成交均价是29540元/平方米，“三价合一”后成交均价约为26190元/平方米，降幅达到11.3%。
东莞中原战略研究中心介绍，从东莞中原的二手房成交数据中可以看到，相较于“三价合一”前的几个月，“三价合一”后二手房成交量较大的东城、南城、凤岗、塘厦等镇街，均有房源成交均价下降的迹象，而且不少房源价格下滑超过10%。
该研究中心表示，总体来看，单价越高的房源，往往更容易出现较大的降幅。
原因：“三价合一”是主因
业内人士分析原因认为，二手房市场实行“三价合一”、房贷利率上浮等是影响市场成交量价齐跌的主要原因。
从与去年2月份的房贷利率对比情况来看，去年2月，东莞二手房首套房贷利率还可以出现8.5至9.5折及基准利率等情况，房贷利率下降，购房成本减少推动着二手房市场的成交；而今年2月，东莞二手房首套房贷利率已经普遍上浮至15%以上，最高的甚至上浮至40%，利率上浮，购房成本增加，自然也影响了二手房的成交。截至目前，只有4成的银行做二手房贷，且首套房贷利率均上浮20%~30%不等。
不过，尽管如此，在执行“三价合一”之前，东莞的二手房市场成交仍然较为可观，甚至1月的成交量同比去年同期增加100余套；直到“三价合一”执行后，东莞二手房市场才迅速降温。东莞中原战略研究中心认为，从今年1~4月的二手房成交情况来看，利率上浮、价格上涨，市场还可以慢慢消化；但是“三价合一”对二手房市场的影响却极为严重，税费或首付大幅增加，瞬间抬高了二手房的购房门槛，直接导致东莞二手房成交量大幅萎缩，显然，除了房贷利率上浮外，“三价合一”更是2月~4月的二手房成交量骤减的最主要的原因。
后市： 下调价格将加大
虽然二手房业主报价回归理性，但目前市场情况对于二手房市场来说仍然并不乐观，对于购房者而言，目前购买二手房成本仍然较高。东莞中原战略研究中心表示，在目前成交量萎缩、市场观望的情况下，此时降价的房源更多是此前挂牌价虚高、目前回归正常报价的房源；同时，目前多数房源的降价额度并不足以弥补“三价合一”增加的税费，对买家而言，总体购房成本依然高企。
该研究中心相关人士表示， 随着一手房市场增加促销活动，受到“三价合一”、利率上浮影响的二手房市场面临压力更大，很多购房者转向一手房市场，对于部分急用资金的业主而言，适当降价换取快速成交是一个立竿见影的策略。此外，对于使用杠杆的投资客而言，随着楼市调控继续，在新房均价企稳的情况下，二手房的价格同样遭遇天花板，随着时间的推移，投资的净收益将逐渐下降；加上部分镇区新房库存大，二手房抛售压力加大，尽快出手套现也将成为许多投资客的一个选择。
综上所述，东莞中原战略研究中心认为，预计后市二手房成交量的“量变”最终导致挂牌价及成交价发生进一步“价变”，下调报价的房源会持续增多，调价幅度也可能进一步加大，最终带动成交价的下降，直到挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后，成交量才会逐渐恢复。
