中水大厦烂尾楼之争 两开发商被判同付工程款

　　两年多前，开发商孟凯（化名）向媒体自曝自己开发的楼盘存在管桩质量问题而引发关注。后两开发商之间，开发商与施工方之间均展开了官司。日前，其中一起打了两年多的与施工方官司迎来一审判决。两开发商被判共同支付工程款。对于外界关注的管桩质量问题，法院则表示与案件无关。烂尾楼前途仍成迷局。因为案情错综复杂，该案一审判决书就有92页之长。

　　2009年开建楼盘烂尾至今

　　根据一审法院查明，2009年5月，泽园公司和洪基公司签订合作协议，共同开发位于人民西路的这个商品房项目，泽园负责地盘，洪基负责建设和开发资金。建设验收、装修期限为合同生效后22个月。2010年7月，泽园、洪基与十三建签订施工合同，确定十三建为工程施工的总承包方。2011年9月，十三建公司向洪基公司发出《工作函》，表示工程已达到申办预售证条件，于2011年8月18日封顶，按协定应支付2357万元，但仅支付1000万元，要求9月30日前支付余下的1357万元。对于索要余款的要求，洪基公司则回复表示，支付余款的前提是泽园公司取得房屋预售证，但现在并未取得，导致资金无法回笼，在希望对方协助敦促泽园取得预售证的同时，还表示愿意用商住楼16、17层抵顶工程款。

　　对此，泽园公司负责人则表示，之所以不能办理手续，是因为自己发现这栋楼使用了不符合国家标准的管桩，担心以后出问题牵连到自己，因此未办理手续，而是第一时间致函珠海建设工程质量监督检测站等部门，查询管桩问题。记者了解到，管桩问题正是这个商品楼项目成为烂尾楼的重要症结所在，泽园负责人表示，因投资商洪基和承建商使用不符合国家标准的管桩建房，导致房屋质量不合格，他曾组织9名来自全省的工程专家在广州就中水假日大厦举行了论证会，决定加装400个锚桩，以提高房屋的抗震性能。但加固方案需新增投资350万，投资商不愿意承担。同时省、市技术部门均以目前国家对于加固、补强尚无相关标准为由，无法审批，导致加固方案实施不了。之后，他一直申请拆除重建该项目，但被有关部门告知涉嫌浪费资源。

　　2011年11月，十三建要求进行主体验收，泽园公司未派人参加。此后，该项目开始停工。2012年，该项目重新复工。2013年1月，泽园公司表示洪基公司违约，要求解除双方合作。洪基公司则前往法院起诉，要求判定解除合同行为无效。记者了解到，目前这一官司仍在审理之中。

　历时3年一审落定

　　同时，十三建也将泽园和洪基两公司告上法庭，要求判定解除之前的各种合作合同并支付工程款和利息，同时享有该工程价款的优先权。

　　日前，这一历时3年的案件终于迎来了一审判决。香洲区法院一审表示，支持解除施工方的合同。法院还认为，泽园和洪基对开发项目应该按照共同投资、共享利润、共担风险的原则分享权利、承担责任，因此对施工产生的债务应共同承担责任。对于此前三方约定的“十三建确认工程建设费用由洪基承担，放弃向泽园追索任何费用的权利”，法院认为，该条款是对正常合同履行，三方对付款责任和违约责任的约定，而非产生争议后免责的约定，该条款与合作开发商需共担风险的原则相悖，也与公平原则相悖。对于优先受偿权，法院也表示支持。

　　对于泽园公司特别提出的管桩导致房屋质量不合格的问题，一审法院则认为，泽园对于管桩基础的选择材料是知情的，且已经同意验收合格，现以桩基础质量不合格抗辩支付工程款，对此理据不足。法院还认为，管桩系发包方购买，如存在不合格的情况，应由发包方承担责任，泽园认为十三建在施工过程中未尽到监督责任、验收责任，造成损失，应另行进行诉讼。此外，对于泽园公司申请的鉴定管桩质量问题，法院则表示，管桩购销、实际施工并非十三建签订和实施，与案件无关，要求泽园公司另行解决。

泽园：质量问题是关键

　　记者了解到，洪基公司一直主张泽园公司应承担工程款支付的连带责任，且事情起因均因为泽园公司对管桩提出异议所致。

　　对于这一判决，泽园公司开发商孟凯（化名）对记者表示，判决完全绕开了楼盘质量问题，是不负责任的做法。近几年来，孟凯一直在为楼盘管桩质量而奔走。

　　目前，泽园已经正式上诉，泽园方表示，工程质量合格是支付工程款的前提条件，一审判决未对工程质量是否合格这一关键问题进行查明，事实查明和认定存在重大遗漏。在本案工程存在质量问题的情况下，本案并不具备支付工程款的条件。本案工程主体结构施工的质量是否合格存疑，十三建也没有举证证明其施工的质量合格，应承担举证不能的法律后果。此外，案件履约过程中，各方已承认桩基工程存在质量问题，政府相关部门也确认，而桩基工程的全部质量文件均为十三建作为施工单位签署，由此证明十三建认可其对桩基工程的质量应承担质量责任。

　　泽园公司还表示，事实上，泽园公司和洪基公司之间的合作合同内容是否解除已在另案处理过程中，且泽园公司与洪基公司对工程款的支付主体有争议，并不代表不支付工程款。而且，十三建不配合泽园公司进行桩基质量整改，并擅自停工，泽园公司不应承担停工损失，且有权要求十三建承担延期责任。

　焦点

问题大楼何去何从？

　　在这一旷日持久的烂尾楼项目纠纷中，一直以来最引发社会关注的，无非是开发商泽园一直坚持的房屋质量问题。泽园负责人孟凯曾在接受南都记者采访时就表示，本来可以赚钱的项目，之所以坚持补救或重建，是因为“房子卖出去，我良心上过不去”。孟凯表示，“就像一部汽车轮子有问题，你能说这部汽车是合格的么？还有法律上过不去，一旦这个楼在地震中出现问题，我们开发商就要承担刑事责任，而如果我们完全按国家标准建，房子倒了我不用承担刑事责任，只需要承担经济责任。还有，现在老百姓觉悟提高了，如果全珠海都知道我这栋楼有质量隐患，那么能来买我房子的很大一部分可能是带有恶意诉讼想法的人，那时候我们就很难看了，我不上这个圈套。”

　　去年12月31日，再次收到了市建设工程质量监督检测站的函件，对方表示赞成补强管桩，以达到新管桩质量标准。但如何执行，则表示“属于建设单位内部问题”，要求“自行协调”。孟凯表示，现在就是合作方拒绝补强才造成这种局面，如果有关部门不协调，最后这个楼还是问题楼。

　回放

管桩问题争议

　　据了解，该项目的管桩问题争议由来已久。泽园公司认为，国家早在20 0 9年就出台了新的管桩标准，至2010年3月才正式实施，中间已经留足了时间。投资商是有法不依、执法不严，以致国家强制性标准成为一纸空文。

　　投资商珠海洪基一名负责人则表示，该项目于2010年10月开始打管桩，距新管桩的图集颁布实施只有一个月的时间，当时市面上几乎找不到符合新标准的管桩，“在新旧标准的过渡时间里，很多建设项目都使用了旧标准的管桩，但我们的质量没问题，整个项目都通过了验收，都是合格的”。

　　珠海市住建局曾书面回应管桩问题，表示因为国家关于管桩的新标准（G B13476-2009）于2010年3月实施，关于新标准管桩如何制作的标准图集当年9月才正式实施。而中水假日大厦早在2009年11月已按照旧的标准完成了施工图设计，并于2010年2月通过了施工图审查，审查结果合格。2011年1月15日，建设、施工、监理、设计和勘察单位对该桩基础子分部工程进行质量验收，均同意合格验收，泽园房地产开发公司对桩基础工程同意验收合格，并盖章确认。住建局最后认为，被举报的中水大厦桩基工程建设程序符合要求。

　　对此，泽园则认为，包括质检站等政府主管部门目前仍未认定房屋质量是否合格，只是称“建设、施工、监理、设计和勘察单位同意合格验收”，等于是让施工方来判断自己建的房屋是否合格，没有法律效力，“以后出问题，责任还是我这个开发商来背”。

　　广东省土木建筑学会副理事长兼秘书长、预制桩行业资深专家王离介绍，新的管桩标准实施之前，国家已经预留了缓冲时间，并非突然就颁布实施了。在法律上，新标准实施后，所有楼盘都必须遵守，否则就是违规了。对此问题，建议开发商向省住建厅反映，请专家组对管桩和房屋安全进行鉴定，根据鉴定结果采取措施。