都是房事惹的祸 珠海买主卖主互掐一年多

　　南方日报讯 通过房产中介看中一套二手房，付了3万元定金之后，才发现房子有多处裂缝，便找到业主要求退还定金，终止买卖合同。业主不仅不同意退定金，而且还要求买方赔偿违约损失。

　　双方僵持不下，你起诉我，我起诉你。结果到底怎么样？

　　遭遇：交了定金才知房子有地缝

　　2015年6月6日，韦某通过房产中介在珠海市香洲区看中一套二手房。在看房时，就发现主卧墙面有一道裂缝，因中介答复说是装修问题，也就没有深究。

　　当月19日，韦某与业主彭某在房产中介见证下签订了《房地产买卖合同》，约定以68万元人民币成交，当天支付3万元人民币作为定金，余款一次性付清。

　　交完定金，韦某提出提前交钥匙进屋打扫卫生。卖家也爽快将钥匙给韦某。

　　同时，彭某也于当月27日，买了一套二手房，并约定以全款方式交易。

　　韦某提前进了“新房”，准备搞一次彻底的大扫除。但是当他移开主卧的床、柜子之后，却发现墙面与地面之间裂了一条长达2米多的“地缝”，透过“地缝”能看到隔壁房间。

　　接着，韦某搬开屋里所有的家私，发现墙和地面之间有多条“地缝”，墙面也有不少裂缝。他忽然意识到裂缝可能不是装修引起的，于是赶紧拿起手机将屋里有缝的地方都拍了照，然后通知房产中介到场。

　　接着，韦某询问了周边的住户，听说两年前这栋楼就发生过地基下沉，整栋楼的房子都有裂缝，小区业主还为此集体维权。

　　上诉：十日之内卖方要退回定金

　　听到邻里说这栋楼地基下沉后，韦某找到业主彭某，要求退回3万元定金，解除买卖合同。彭某不同意。

　　买卖双方协商不成，都到法院起诉。

　　韦某向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，请求法院判令彭某退回3万元购房定金，并按人民银行同期贷款利率支付利息。

　　彭某向香洲法院提起反诉，因韦某违约，导致其买房不能一次性付款，造成多支付了56100元人民币，请求法院判令韦某赔偿违约损失56100元人民币。

　　一审法院认为，双方争议的焦点在家私背后的墙面及地面的较长裂痕及较大缝隙。买家韦某主张在第一次看房时因墙体裂痕和踢脚线与地面的缝隙位于家私后，未能发现，符合日常交易习惯中看房的实际情形，予以采信。

　　法院认为，涉案房屋确实存在较长裂缝和较大缝隙，虽没有证据证明是什么具体原因造成的，但该现状会直接影响购买者对于房屋的认识和是否购买的决定。韦某在发现后即与彭某等联系，应视为韦某在订立合同时对房屋的状况存在重大误解。根据《合同法》的规定，重大误解订立的合同可撤销，韦某要求退回所缴纳的定金，属于合同撤销的法律后果，予以支持。

　　一审法院依法判决，一、彭某于判决发生法律效力之日起十日内返还韦某定金3万元；二、驳回韦某的其他诉讼请求；三、驳回彭某的反诉诉讼请求。

　　不服：怎么看了房却没发现地缝？

　　卖方彭某不服，向珠海市中级人民法院提起上诉。请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回韦某返还定金的诉讼请求；二、撤销原审判决第三项，改判支持彭某的反诉请求。

　　彭某认为，韦某在签订合同之前已经看过涉案房产，而且卖方并未刻意阻挡裂缝。韦某作为成年人，不仅具有完全民事行为能力，也具有一定的社会生活阅历和判断能力。在明知房屋存在裂缝的情况下，仍然与卖方签订合同，且没有提出任何异议，应当视为对本案涉案房屋的接受。此外，原审法院采信韦某第一次看房时因墙体裂痕和踢脚线与地面的裂缝位于家私后，并未发现的主张，缺乏事实依据，认定事实错误。

　　买方韦某表示房屋存在严重的墙面斜裂缝、墙体与地面裂缝，直接影响买家对于房屋的认识及是否购买的决定。卖家彭某对此明知，却未告知中介人员和韦某，而是进行刻意隐瞒，同样存在缔约过失责任，亦构成欺诈。

　　二审：存在误解维持原判

　　近日，珠海中院审结了此案。珠海中院认为，根据双方提供的照片来看，涉案房屋的裂缝较长，缝隙较大，足以直接影响购房人对房屋的认识以及是否作出购买的决定。韦某在看房时未看到家私背后的裂缝及墙面与地面之间的缝隙，从而对卧室墙面的裂缝作出错误的认识，认为仅是装修原因造成，进而签订了购房合同。

　　因此，原审法院认为韦某系订立合同时对房屋的状况存在重大误解，从而支持韦某要求撤销合同并返还定金的请求，认定正确，予以维持。

　　彭某提供《委托认购书》和三方合同，证明因韦某不支付购房款导致其购房变更付款方式进而多支付房款及评估费等56100元，要求韦某予以赔偿，对此珠海中院认为，韦某系基于重大误解撤销合同，不构成违约。因此彭某要求韦某赔偿损失证据不足，不应予以支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。

　　二审法院依法判决，驳回彭某上诉，维持原审判决。（王轲、何娟）

　　法官访谈（珠海市中级人民法院民三庭法官 王芳）

　　记者：二手房业主是否有披露房子重大质量问题的义务？

　　法官：本案中没有证据证明卖房人故意隐瞒房屋瑕疵，而是买受人对房屋存在的质量瑕疵存在重大误解，即本以为仅是墙面的装修瑕疵，但实际并不是，且此种瑕疵足以影响常人作出是否购买的重大决定。

　　二手房买卖亦属买卖合同一种，出卖人依法承担质量瑕疵担保义务。对于严重质量问题，无论出卖人是否披露，出卖人均应承担相应责任，除非买受人明确表示接受，并作出免除出卖人义务的除外。对于质量瑕疵，买房人购房时应当履行审慎义务，除非是隐蔽的瑕疵，且通常来说足以影响买房人是否交易、交易条件的意思表示的，卖房人没有主动披露的义务。

　　记者：交易过程中，发生纠纷，买卖双方该如何取证？

　　法官：为免双方发生纠纷，买卖双方都应尽可能进行书面约定，且采取拍照、录音录像或者第三方在场等方式固定重要事项的协商及发生过程。

　　记者：双方签订《合同》时，应该注意那几个关键点？

　　法官：对于二手房买卖合同的签订，双方应重点关注交易金额、付款方式、付款时间、交房条件、交房时间、违约责任等，书面约定尽可能详尽、明确，避免产生歧义。