外地大鳄大举进入 中山镇区楼市格局或将改写

上周的土地拍卖中，东北镇区的土地备受关注，东北镇区有望成为置业的新热点

　　春节过后，中山楼市先冷后热。据国土局数据显示，2月份全市住宅仅成交2173套，环比下降60%，同比下降72%，平均每周仅550套。但到了2月22日—23日，中山共拍出11宗商住地，吸引超过20家开发商竞逐，多块土地高溢价成交，此后市场迅速回暖。2月份最后一周，中山住宅市场成交947套大涨83%，也是开年后住宅成交最多的一周。

　　多名业内人士认为，“2·23土拍”将深刻影响今后中山楼市格局：一方面，外地品牌开发商大举杀入，将再次搅动中山楼市，尤其是来自顺德的碧桂园和美的，前者一举以12亿元竞得4宗地块，后者也以2.6亿元拿下石岐区2宗商住地；另一方面，从区域分布来看，此次土拍11块地分布在7个镇区，包括中心城区、西北部组团和东北部组团，以前较为冷门的黄圃、南头地块同样高溢价成交，一定程度上预示着中山楼市格局或将改写。

　　碧桂园不断出手表现抢眼

　　在中山传统楼市格局中，本土成长起来的雅居乐可谓一家独大，紧随其后则是早先进入中山市场的越秀、远洋、敏捷、保利等外地大型开发商。此外，本土的利和、大信、顺景等房企也占据着一定的市场份额。

　　随着2016年底深中通道正式动工，中山房地产市场被更多的开发商所青睐，或大举买地，或悄然杀入。而此次土拍，以碧桂园、美的为代表的外来开发商，更是成了拿地的绝对主角，而这也拉开了中山房企新一轮竞争大戏的帷幕。

　　追溯历史，中山住宅市场大举兴建始于雅居乐，从占地超过1000亩的三乡雅居乐新城，到3000多亩的凯茵新城，再到占地1600亩的世纪新城，十余年来，雅居乐为中山建造了众多标杆性千亩社区，也在中山房地产市场份额中独占鳌头。

　　到2007年，远洋地产借代建博览中心之机进入中山，并在其隔壁兴建占地面积近1500亩远洋城项目。时至今日，远洋城已经成为中山最具品牌溢价的楼盘之一，其二手房也备受市场追捧。

　　随后几年，众多外地品牌开发商相继进入，动辄数百亩、上千亩的超级大盘也纷纷现身，彻底改变了中山小地块开发的项目模式。2009年底，越秀地产5.44亿元拿下南区250亩商住用地，打造出越秀·星汇云锦项目；2010年1月，中海地产拿下石岐区地块，打造中海龙湾滨江楼盘项目；同期，保利地产则拿下火炬开发区神涌村近1500亩地块，该地块正是当前风头正劲的保利林语项目所在地。

　　“今日拍下的土地，数年之后便是上市销售的楼盘，土地储备是开发商的生命线。”一位不愿具名的地产企业负责人刘先生表示，“土地资源会越来越紧缺，尤其是东区、石岐、古镇等板块，今天谁储备的土地越多，未来的市场份额也就越多，对于未来房价的市场议价能力也就越强。”

　　纵观此次拍地，碧桂园的表现最为抢眼。自去年接天玺湾项目高调重回中山市场后，碧桂园便不断出手。有碧桂园负责人在之前接受媒体采访中表示，碧桂园已经落子7城，分别在中山开发有五桂山秀丽湖、石岐区天玺湾、南区凤凰城、三角镇翡翠华庭等项目，并在去年12月份及今年1月份的两次土地拍卖中分别拿下了南朗镇和三乡镇商住地块，加上本次拍卖中拿下的南头、横栏及古镇共4宗商住地块，目前已成为中山占有土地资源最多的开发商之一。

　　同为顺德开发商的美的地产则是首次进军中山市场，在去年的2轮土地拍卖中，已斩获火炬区及三乡镇商住地块，而在本次土地拍卖中则拿下石岐区员峰村两块商住地，目前手头的地块存量已达4宗。

　东北部镇区有望成置业新热点

　　近一年来，除了主城区外，中山南部板块的坦洲、三乡，东部邻深片区的火炬、南朗，因为珠海客和深圳客的大举进入，已经成为中山置业高地，楼价也纷纷破万，而东北部板块的黄圃、南头、三角等镇区，房价保持稳定。此次拍地，黄圃、南头地块高溢价成交，或将改变中山楼市格局。

　　据了解，“2·23”土地拍卖共涉及11块土地，成交总金额达34.98亿元。从区域分布来看，此次拍出的土地分布在东区、石岐、西区、横栏、古镇、南头、黄圃等7个镇区，包括中心城区、西北部组团和东北部组团。而当中，东北部镇区的土地备受关注。

　　在土拍过程中，黄圃镇一块商住地吸引了16家房企同时竞争，开拍仅半个小时，溢价超200%，最终经过196轮竞拍，溢价322%被恒大地产竞得。据了解，黄圃镇地块是本次拍卖唯一一块不设封顶价的商住地块，也是本次土拍中出让的面积最大的商住地块。此外，碧桂园击败了众多知名开发商，一举拿下了南头、横栏与古镇共4个地块。

　　合富辉煌中山分公司市场研究部经理谢仲娟认为，黄圃镇地块受到市场追捧主要有3个因素，“地大、位置好、开发成本低。黄圃镇拍卖地块是本轮拍卖当中最大的地块，占地面积近9万平方米，是理想的开发面积。”

　　从地理位置来看，该地块位于黄圃镇新丰北路，属于镇中心区域，与顺德更是隔河相望，到顺德不过几分钟的车程，加之与广珠西线高速南头出口、广珠城轨南头站以及南头客运站仅约5公里的距离，通达佛山、广州、珠海都是方便快捷。“番中公路的改造工程正在进行当中，预计在2018年年底完成。开通后，南沙到黄圃及周边区域的时间将缩短至20分钟以内。”谢仲娟说。

　　链家地产中山市场部经理刘申交也认为，黄圃镇地块受到外地开发商追捧，主要是由地缘因素引起。“东北部镇区地块受追捧，主要还是黄圃与南沙、顺德接壤，未来可以接收两地的人口辐射。”

　　“对比中山南部和城区等热门区域的房价，黄圃、南头等地现时的均价仍在7000元一平方米以下，升值空间也较大。”谢仲娟认为，多个因素的叠加将让东北部镇区成为下一个开发热点。现时中山城区部分楼盘的房价已超过东北部镇区均价两倍，而随着三角快线的即将落成，或许东北部镇区将成为手头紧缺的置业者的“另一个选择”。

　　笔者从中山市交通局获悉，中山市三角快线南段将于6月全线完工，目前主体工程已于去年12月30日通车，剩余节点工程正处在收尾阶段。据了解，原来从三角镇镇区到中心城区，至少需要45分钟，项目开通后车程将缩短为20分钟左右。