东莞商铺上半年成交创近三年同期新低

东莞的购物中心不再只有单一的购物功能。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者石忠情

　　可以旅游，可以观景，可以购物，还有服务型智能机器人引路……这并不是旅游景点，而是东莞正在打造的大型购物中心。近两年，东莞城市综合体项目纷纷打造出各具特色的景观式购物中心和一站式“购物公园”。从商业地产本身来看，物业从全部销售模式到大部分自持模式转变，“一铺养三代”传统投资街铺概念逐渐消失，今年上半年，东莞商铺成交量同比下降4成，创下近三年的新低，投资商铺热情减退。

“大型购物中心+社区商铺”已成为目前东莞商业地产市场的主角。

　　传统街铺因自身缺陷正在被投资客淘汰。业内人士认为，社区群服务型商铺作为大型购物中心的补充，正在被投资客所关注。“大型购物中心+社区商铺”已成为目前东莞商业地产市场的主角。

　购物中心开业忙

　　上周，位于未来地铁1号线出口、首创东莞家居+生活双mall商业模式的41万平方米大型购物中心举行了招商发布会。据介绍，未来项目还将有超过200家国内外知名品牌入驻项目，其中30%以上为东莞首进品牌。家汇生活广场生活MALL部分将于今年10月进行试业，12月正式开业，作为全新的购物中心，他们将为消费者打造“一站式”消费和“体验性”消费的购物场所。

　　同样在今年10月开业的还有由东莞39家民企共同打造的大型综合体项目民盈·国贸中心的商业部分——民盈·国贸城，商业面积达30万平方米，该项目正在进行各种景观装修和改造。据介绍，民盈·国贸城打破传统的封闭式购物中心或露天步行街的经营模式，以购物公园为主题，除了可以一站式购物外，还有风情步行街、情侣桥、西式礼堂、马车道、情景式露天剧场、多个表演场地、大型多功能宴会展厅等人文景观及配套资源。

　　东莞的购物中心不再只有单一的购物功能，而成为既可体验式购物又可旅游休闲、拍照的“购物公园”，各个购物中心为突出主题和特色各显神通。预计到今年年底，东莞从去年以来开业的购物中心多达20个，主要分布在中心城区及轨道交通到达的各个镇街。

商铺上半年成交创近三年同期新低

　　然而，与购物中心开业火热形成鲜明对比的，是东莞商铺投资变冷，今年上半年东莞商铺成交创下了近三年的同期新低。

　　随着购物中心的崛起，主流商铺由开发商自持并经营，早期“一铺养三代”的投资观念逐渐被改变。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年上半年东莞商铺供应21平方米，同比下降12%，为近五年新低；商铺成交22万平方米，同比降幅高达44%，创下近三年同期新低。除了东城、大朗及南城等镇街商铺成交突出外，上半年全市过半镇街商铺成交低至百套。值得注意的是，商铺价格逆势上升为 17054元/平方米，涨幅高达25%，但主要是受浙商大厦、万科云城等高价商铺集中网签所推动，也和银行贷款取向相关。

　　商铺的库存压力大，销售竞争激烈在短时间内很难改变，商铺库存持续走高，消化周期达到46个月，商铺积压严重。据东莞中原研究中心监测数据显示，截至2018年6月30日，东莞全市商铺可售套数为19139套，可售面积为215.82万平方米，按过去12个月消化速度计算，消化周期约45.8个月，环比上升了约5个月，商铺整体去化压力仍然较大。从个盘角度看，6月底商铺库存量过100套的项目数有49个，环比5月持平。

　特点

开发商自持商业物业

　　从商铺投资热到投资变冷，商业物业由出售为主转为开发商自持为主，东莞商业地产市场正在转变。

　　业内人士介绍，经过多年的发展，特别是随着地铁2号线的开通，东莞多个城市综合项目出现，开发商不再将商铺物业出售，而是大部分自持，统一进行招商经营，通过吸引各种品牌商业入驻和情景式购物体验来吸引消费者，同时推动配套的写字楼、公寓等物业的销售。在面对大型购物中心激烈竞争时，开发商对自持经营的购物中心更是投入巨资进行改造。

　　广东海德东方商业管理投资有限公司总经理邓惠红介绍，东莞商业资源集聚度上表现特殊，发展历程从批发市场、步行街、百货商场到综合体购物中心，商业内容从经营的个体户到知名品牌的进驻，不管是商业形态还是经营的业态，都经历了巨大的演变。

　　车德锐介绍，随着万达、万科在东莞开发商业地产，越来越多品牌企业进入东莞开发综合体项目，购物中心也由单一的购物模式变为旅游、购物、情景体验为一体的购物公园模式。同时，符合居民购置简单生活用品的社区服务商业成为补充。而传统的纯商铺由于存在停车困难、业态单一，购物环境差等原因，逐渐被淘汰。

　　从开发商方面来看，开发商也逐渐将开发重点转向购物中心和社区商业。

建议

业内人士：投资可关注社区群服务型商铺

　　还有哪些商铺值得投资？车德锐认为，大型社区的商业配套，多个社区群的服务型商铺或还有投资机会，但如果是单一小社区的商铺投资价值就会较低。他表示，提供社区业主日常生活需要的社区服务型商铺是一种刚需，这种社区服务型的商铺也是未来商业的一个补充。

　　东莞中原战略研究中心也认为，目前投资社区商铺需要考虑银行等机构的放贷情况并重点关注商铺定位，这将直接影响业态组合、商家进驻、出租率、租金、盈利、客户消费聚集度等，同时还要考虑商铺市场竞争或竞合，尤其要关注周边街铺、购物中心等布局。

　　凯盈房地产顾问集团总裁童渊认为，从去年的商铺投资情况来看，住宅底商是商铺投资的热点之一，“大社区的楼盘卖完后，社区的住宅底商不错，而且价格也回归到投资者能够接受的程度，价格下来了，投资者自然就会进场了。”他认为，未来大湾区的发展给东莞城市带来一个质的变化之后，当住宅的价格卖到2万元/平方米以上时，核心商铺价格高于住宅价格50%~100%是正常的。但现在很多镇区首层商铺只卖2.5万元/平方米左右，因此很值得投资者入市。他认为，明年后年投资商铺市场会比较热。