惠州楼市回暖激活开发商投资热情 多楼盘迎复活

檀月轼园、华基江山等曾深陷“泥潭”的楼盘迎来“复活”

　　“半年卖房800万平方米、单月150万平方米的交易规模……”这是2016年楼市正在发生的事，得益于深圳客，惠州楼市一扫此前的颓势，即时交易持续高涨，城市房地产市场呈现出一片欣欣向荣。

　　这也让意图剥离地产业务的投资方重新发力驻仓。据市土地挂牌交易市场信息，上半年“地王”频现的局面在下半场得到持续，近日，惠城金榜路一宗2万平方米地块再度以192%的高溢价成交，开发企业在惠投资的信心空前。

　　与此同时，在前期市场深陷泥潭的停工楼盘也逐渐松绑。8日，本报报道了沉寂10年之久的金世界花园F栋（东江湾）调整用途准备复盘。而在记者调查过程中发现，这种复盘并非孤例。停售5年的“僵尸盘”檀月轼园入市发售；一度停工长达半年的华基江山也重新复工；而资金链告急的东奥御园则借助市场悄然翻身，实现了新一批房源的销售回笼资金……城市各个片区的停工楼盘纷纷迎来好消息。

　　对此，惠州楼市专家胡光宇直言，楼市房价涨了，土地价格也看涨，房地产投资收益局面开始变得明朗。再加上城市自身的完善和区域一体化加剧，长效的投资收益可预期，投资机构当然愿意注资参与到企业的重组而获利。另外部分经营不善的企业，在市场活水的带动下恢复投产运营也属正常。

　　●策划/统筹/采写：南方日报记者 张峰 摄影：南方日报记者 王昌辉 摄

　　A。檀月轼园

　　停盘5年后再度入市揽客

　　“灰灰的砖墙，水榭楼台的布局……”不单是当前市场，复盘到此前的销售周期，位于马安区域的纯中式建筑项目檀月轼园·宅院都是一个特别的存在。项目占地近8万平方米，建筑面积则达到10万平方米，均为纯中式建筑群落，最早于2009年即入市造势。

　　信息显示，项目2011年便取得首批次单位房源的预售许可证，至2015年初，178套别墅即全部实现完工。然而在市房管局网签表现中，项目入市5年来却没有任何签约记录，而与项目一路之隔的光耀童鞋项目几乎同一时间入市，迅速实现清盘，当前已形成较为完善的社区格局。

　　这一现象就曾引起社会广泛关注。在记者了解过程中则发现，早在2013年，原本信心满满的项目开发商面对项目入市水土不服，曾一度在寻求买家整体打包出售，并表示彼时几乎与光耀地产达成一致，而随着2014年光耀资金链陷入困局，项目出售不了了之。

　　“项目定位有问题，广东人讲究风水，项目灰灰沉沉，不敞亮。”在分析项目为何陷入停售的尴尬时，惠州地产业相关人士直言出现了水土不服。他介绍，这样的构造在江南川蜀可能受关注，但不符合广东人的居住习惯，且房源户型面积偏大，较高的总价使得客户群也收窄。

　　在项目对外公示的信息上，自2011年首度领取预售之后，此后分别于2012年4月和2013年4月办理了两次预售证延期。并在搜房网、惠民之家等网络平台上，在2013年7月—11月期间多次发布销售信息，单价从12000元/平方米滑落至8500元/平方米。

　　进入2016年，随着惠州市场节节攀高，檀月轼园在沉寂多年之后再度入市销售。在最新公示的价格信息显示，在售户型为460—530平方米联排别墅单位，均价约为7000元/平方米，特价单位最低仅为5500元/平方米。“作为临城区最近的别墅项目，这个价格是很实惠的，尤其是在今年楼价大涨的背景下。”业内人士说。

　　而据记者在销售现场获悉的消息也印证了这一局面。在咨询中售楼人员介绍，重新入市销售1个月，目前已经有近20批次的客户做了诚意登记，表现出购买的诉求。

　　记者点评：

　　尽管不是很符合广东人的居住习惯，但檀月轼园仍然很有特点，之前遇上淡市停盘等待。进入新一轮暖周期下，且伴随着马安片区居住价值的提升，别墅盘再抛出筒子楼的价格，吸引力还是有的。

　　B。东奥御苑

　　等并购等来了艳阳天

　　东奥御苑原本只是惠城江北西区的一个不起眼的小楼盘，但在2014年和2015年的平淡市场里，销售未达预期，与承建商之间发生付款纠纷，施工工人上访、拉横幅维权，项目一度随即瘫痪，陷入停工烂尾境地。

　　早在2015年初，东奥御苑首度开盘，项目紧邻奥林匹克花园的区位，搭配5字头的销售均价，再加上高佣金发动全城二手中介门店带客联动，入市之初受到关注。

　　销售不错为何会陷入停工绝境？记者在采访过程中了解到，尽管市场观望情绪浓厚，但项目销售情况并不差，可是基本是建立在高拓客佣金以及低廉的价格上，项目利润率并不高。这也使得随后的淡市下，项目资金链出现危局。据项目知情人士介绍，太依赖联动了，合作周期一过，几个月都鲜有客户上门。

　　随后，直至2015年7月份，几个月都不见动静的东奥御苑传出消息，项目施工方工人爬上楼顶讨要工资，拉起横幅聚集维权。这也受到舆论的关注，项目随即停工停售，陷入烂尾的状态。

　　在东奥御苑业主的QQ群中，2015年初入市的李先生一直在急切询问何时能够交楼。李先生说他多次进入项目内部查看，发现都处于停工烂尾状态。他说，房子位置很不错，紧挨着奥园，但价格比奥园便宜很多，很实惠。约定是2016年7月收楼，但现在的情况不知如何是好。

　　经过提请仲裁，开发商与承建商之间的停工纠纷得以搁置，企业称将全力推进事件解决，并有消息称开发商准备打包出让。但数月过去并无进展，直至今年楼市交易的高走，市场回暖给了企业信心。项目在今年5月份实现复工，并在更名为东奥苑之后重新开放了营销中心。

　　据悉，7月中旬，项目已经实现了新一批产品的入市推售，借助于联动市场的拓客取得不错的交易成果。记者走访了解到，当前东奥御苑主推83—111平方米的刚需洋房产品，销售均价在7500元/平米左右，较当前的奥林匹克花园，以及双壁湾破8字头的起价显得优惠。

　　记者点评：

　　淡市下，资金链吃紧，企业面对一丁点风声雨声都可能应声倒下。而进入回暖的市场，获利则是容易看到的。笔者以为，经历过市场险恶，就好好走、慢慢走，毕竟只有活着才能看到艳阳天。

　　C。华基江山

　　从数度拖延交楼到重新出发

　　随着惠城和博罗的连接线——惠博沿江道拓宽，沿线的发展也迅速展开。周边吸引了多个地产大鳄进驻，富力、保利和五矿等开发商纷纷在此布局。在以往的发展周期里，依托于近城区的特点，以及价格洼地的优势，惠博沿线项目吸引着城市中低端居住需求置业购房。

　　然而，从2013年下半年“钱荒”开始的淡市使得这一局面被打破。惠城中心区楼盘在市民持续的观望情绪中只能不断降价出售，而处于远郊的楼盘项目则被购房者所抛弃。整个惠博路，华泓星岸城、保利山水城、富力城市时代，以及五矿哈斯塔特和华基江山等项目都陷入销售困境。

　　不同于富力、保利等行业大鳄，华基江山在这轮拉锯中陷入被动。2014年12月30日，原定合同约定的项目二期交楼无法兑现，延期至2015年5月30日，但半年过后再度违约，华基江山二期部分工程未完工，再度延迟4个月，至2015年9月30日交付。

　　然而在走访过程中，记者却发现，彼时的供地早已停工。500多名业主现场维权，在随后的协调过程中，博罗相关政府部门则表示项目无法实施是开发商资金出了问题。开发企业被人起诉，法院查封了企业资产。据介绍，在去年下半年，博罗县已成立工作小组处理该事件，预计项目二期完善剩余工程造价需要2000万元左右。

　　事实上，项目所拥有的区域资源并不差。自身花费巨资引入了北大附属实验学校幼儿园，且博罗中学仅与项目一路之隔，开发商华基地产构建的社区教育环境较为优良，也受到市场的广泛关注，至今为止仍是惠博沿线区域社区入住率最高的小区之一。

　　“完全是因为市场的下行，不单是华基江山，整个惠博路一带几乎一片死寂。”业内观察人士余鹤皋就透露，一度还有传言现代广场项目告急，富力地产也准备舍弃。

　　市场回流的活水带来了生机。得益于博深高速的开通，以及赣深高铁的规划，惠博楼市迎来了新篇章。就如华泓星岸城项目负责人介绍的，今年一季度就销售了300多套房，比去年一年卖的还多得多；另外在华基江山临近的钓鱼台项目，半年销售突破700套房源，销售金额突破3亿元。

　　华基江山再度引起了市场的关注。记者在踩盘过程中发现，项目已经实现全面复工，二期房源交付基本实现，三期项目多个楼栋也接近封顶。据开发商计划，新一期的21栋和23栋单位在8月份就将入市推售，这也意味着华基江山在暖市下已正式摆脱困境，实现重新出发。

　　记者点评：

　　与华基江山面临的局面相似的并非只是一家。整个惠博沿线，如果持续处在前两年的市场环境下，再过个一两年恐怕就要出问题了。好在市场热起来，企业也活过来了，而这变幻的过程，则是市场的魅力所在。

　　D。东鑫广场

　　项目重启进行时

　　相对于别的楼盘项目由于市场下滑、经营不畅导致楼盘陷入绝境，位于东江高新科技产业区的金宝东鑫广场稍显独特。金宝集团作为惠州房地产业与隆生并称的最为稳健的企业之一，开发节奏缓，企业运行良好。

　　2011年，金宝集团在仲恺推出城市佳园项目受到市场关注，但自2013年初实现清盘后就未见新动作。东鑫广场则是该集团时隔1年后的新推楼盘。尽管地处新规划的高新区，远离城市中心区，但定位为惠州东城市生活综合体仍受到业内看好。

　　然而在去年，随着该企业负责人被卷入官员贪腐事件，金宝集团迅速被资金方抛弃，陷入经营困局。“除了主要的管理架构和后勤人员，其余的项目和营销线的员工基本离职了。”用彼时该公司内部人士的话说，除了物业公司独立运作良好，企业其他业务基本陷入绝境。而作为企业主推的东鑫广场自然也陷入停工烂尾状态。

　　2015年9月份，项目更是遭遇查封。记者在惠州市房管局房源信息监测平台上发现，东鑫广场项目除了少数已出售备案的房源之外，其余房源单位均显示为“不可售”，房源仍旧被查封和抵押状态。今年以来，随着惠州楼市的高涨，东江高新区区域的映月湾等项目也逐步受到关注。作为区域中心区的标杆综合体，东鑫广场何时能够复盘成了关注焦点，市民也开始在市房管局网络问政平台频繁发帖询问。

　　而在7月中下旬，一则“金宝东鑫广场复工在即，急寻策划销售代理公司”的消息在“深惠一地产媒体群”被网友发布后，迅速成为行业关注焦点。发布的信息网友介绍，当前项目开发商还是金宝集团，但拒绝透露具体的复工和销售时间。

　　10日，记者就此事咨询当前一直在负责金宝集团公司管理的总裁萧宇平。对于东鑫广场已经启动招聘程序的消息，萧宇平直言不知情，表示在公司层面暂时未发布任何招聘信息。但他同时也未否认可能是下面的工作人员提前准备。对于何时重启？萧宇平说相关工作正在开展，部分纠纷问题仍在协商之中。

　　记者点评：

　　东鑫广场的处境，笔者觉得，开发企业如果是靠公司流程顺利经营，不对个人依赖过重，当可避免这种困境。

　　E。其他

　　光耀、和天下迎重组良机

　　作为惠州房地产业曾经的最大的骄傲，光耀地产的倒下带给市场最大的伤。在2016年楼市走高的背景下，光耀地产旗下的多个项目何时能够复盘？在记者采访过程中，尽管各方都无法给出时间表，但也明确表示当前正遇上重组良机。

　　从2014年10月份开始接手桥东的翡俪港项目后续完善工程的惠州源东国际集团总裁助理严国银介绍，当前的翡俪港项目相关工程都在按计划推进，基本能实现预期的交付计划。对于工程出现的断断续续问题，他直言还是之前的矛盾。他希望搁置之前的争议，先将项目后续工程予以完善，交付到业主手中。

　　光耀地产旗下惠阳和仲恺等区域的项目，在政府和长城置地等企业的主导下也出现进展。

　　今年以来，惠阳大亚湾等临深区域地价高涨，碧桂园、恒大等房企纷纷在此揽地，这也使得光耀城、光耀将军湖等项目较为广阔的后续开发用地价值被拉大。“土地价值增长，这也有效给了投资方信心。”惠州楼市资深策划人范忠洲说，项目完善需要资金，但只要后续的土地开发能够挣回来，肯定会有大把企业愿意注资重组。

　　惠阳相关主管部门负责人也表示将大力推进该事件的发展，协调司法和规划等多个部门，为企业重组创造有利的条件。

　　另外在惠州主城区，盘踞在金山湖中心区域的和天下天玺湾的重组进展同样受人关注。据项目一位已离职的高管介绍，天玺湾烂尾的局面是多方的，市场和销售有一定影响，但多个股东之间的意见不一才是最主要的。

　　值得注意的是，得益于项目所处的优越区位，在回暖的市场下多个投资机构均对项目表达了兴趣。记者接触的一位惠东的投资企业（要求匿名）负责人就表示希望参与到项目的重组，并借此进入到主城区的房地产市场。“项目当前停工不是问题，只要后续打造好了，还是能成为金山湖的一个标杆项目。”他说。

　　记者点评：

　　类似于市民投资置业等待接盘侠，烂尾楼盘的重组同样如此，有利可图是关键。前两年市场惨淡，谁都不愿意接手这烫手的山芋，但今年的市场下，房价也涨，地价也贵，加入重组有利可图，甚至还能博个好名声，何乐而不为？

　　■观察眼

　　经历过洗礼的市场更应稳健前行

　　楼市回暖，而且后市看起来同样明朗，市场出现久违的热潮。“走进楼盘时看到售楼员的眼睛里都带光。”这是一位媒体同行在踩盘后说的。

　　回顾一下不久的曾经，2013年中以来的“钱荒”肆虐，银根收紧，市民开始观望，销售不畅的开发企业陷入经营困局之中。银行贷款难，企业销售回款不易，部分企业迅速陷入资金泥潭。其中影响最大的则是惠州地产巨头光耀地产的倒下。另外，部分中小型开发企业同样举步维艰，多个项目陷入停工烂尾。

　　这都是过往的市场真实发生的故事，而且，多个停工烂尾的项目还在市场中等待盘活。在前期的市场里，为了甩货求生，企业自顾不暇，部分企业更是已经准备歇业剥离地产业务寻求转型，烂尾楼盘也只能继续烂尾着。

　　然而，今年的暖市则让这些“城市伤疤”迎来了机会。开发企业依靠这一轮的暖市实现了清库存，实现了大把现金流的回笼。而随着惠州城市的完善，以及地铁、高铁、高速公路等基础设施建设的推进，深惠一体化趋势的强化，碧桂园、恒大等多个地产大鳄纷纷进驻惠州。

　　在熬过了两年零6个月的黑暗行情后，惠州楼市迎来了艳阳天。停工的项目在重组和注资后焕发生机，部分烂尾的楼盘也在市场活水的拉动下步入了重组。“对于停工楼盘而言，这应该算是遇到了最好的时候。”有楼市专家断言。

　　2016年上半年，惠州楼市交易量已经突破800万平方米，而且单月销售迫近150万平方米的销售规模也逐步平稳，无论是惠城仲恺，还是临深的惠阳大亚湾，以及惠东滨海和博罗龙门等县区市场，在交易环节全面开花，大部分企业都实现资金链条的恢复。某惠博沿线项目负责人就介绍，现在公司户头上流动资金就有几个亿，另外银行授信的额度也基本没动。“钱不是问题。”这是开发商说得最多的。

　　从理论上来说，市场供需两旺，企业经营良好这本该是高兴事，但笔者却始终难忘担忧。面对今年土地市场再现的“地王”频出的现象，总担心开发企业好了伤疤忘了疼。笔者以为，经历过绝地困境洗礼的行业更应该稳健前行，毕竟，变幻的市场，谁也摸不准淡季何时来，就如2013年一样。面对恢复生机的多个停工楼盘，笔者希望企业能够更加稳健和规范。