惠州写字楼空置率较高 外来企业入驻仅占28%

外来企业入驻写字楼仅占28% 这导致了市场增量不明显，租赁速度慢，空置率高，销售也同样受拖累

　　是什么原因导致了惠州写字楼空置率较高？数据显示，惠州本地企业进驻写字楼的比例在72%左右，而外来企业的入驻比例仅为28%，这导致了市场增量不明显，租赁速度慢，空置率高，销售也同样受拖累。纵观惠州的产业结构你会发现，第三产业比例偏低，这抑制了租赁写字楼的需求。

　写字楼空置率较高

　　解析：惠州写字楼空置率较高是不争的事实，以江北核心区为例，仅有德威、华贸以及富力的整体出租率能够达到6成以上，部分写字楼的整体租售率不足五成，相关统计数据显示，惠州写字楼市场的整体空置率近40%，惠州写字楼相对较高的空置率与租赁局面的恶化有一定关系。惠州写字楼除了佳兆业中心的ICC以及富绅大厦和华贸中心的一栋是开发商自住持有的以外，其他写字楼都是用于发售，然后业主分租出去，写字楼租售比例不高，导致在二手市场流通极差。

　　惠州隆塬地产江北区域经理梁晓鹏受访时表示，很多业主是在中介放盘，但是卖不出去，最后无奈选择继续出租。空置率高导致溢价空间极大，以华贸中心为例，其看江的最高可以租到120元/平方米，但同一楼层不看江的位置70元/平方米也可以租到，一个必须注意的事实是，2014年以后惠州写字楼的租金有明显上扬趋势，但这并非是市场的真实状况，而是部分标杆式写字楼涨价所致。

供过于求回报率低

　　解析：相对于住宅市场的火爆，惠州写字楼市场一直相对冷清，去年惠州销售最好的写字楼赛格假日广场卖掉60套，面积为100—200平方米，而今年上半年排名第一的赛格也仅卖出41套，累计6507平方米，佳兆业中心仅售出14套，排名第五的大坤金州广场仅卖出6套。相关观察人士表示，这就是典型的供过于求的表现，一方面是租赁空置率高，导致回报率低，另一方面写字楼转售有高额的税费，很多投资者望而却步。

　　惠州写字楼的买家更多是相关机构，而不是个人，而这些机构也仅仅是满足未来企业办公扩张的需求，或者部分企业把写字楼的投资当做是企业资产配置的一部分。个人购买写字楼在惠州比较少，部分客户来自深圳或者其他城市，一方面市场供过于求，另一方面回报率确实低，华贸中心楼面价15000元/平方米，现在租金市场价70元/平方米，回报率不到6个点，扣掉利息成本，回报率不到4个点，另外从去年下半年开始，惠州住宅价格的暴涨也让部分此前有意向投资写字楼的人把目光转向了住宅。

　新创公司、品牌企业入驻偏少

　　解析：相关机构的统计数据显示，惠州江北核心区的写字楼进驻企业中，传统行业的比例较少，制造业以及其他实业的比例也偏低，唯一占比接近20%的企业就是金融、投资理财，业界观察人士表示，这部分金融相关行业的公司，对办公环境的要求比较高，而且能承受较高的租金，但惠州写字楼的品牌企业和其他新创 型 企 业相对较少，数据显示，惠州本地企业进驻写字楼的比例在72%左右，而外来企业的入驻比例仅为28%，这也导致了惠州楼宇经济的相对不活跃。

　　南都记者本周调查惠州市场上8个写字楼的租户情况，服务性企业相对偏少，一些创新性的企业更少，除了华贸中心入驻有中国500强企业，富力国际中心有大公司惠州区域总部之外，其他写字楼都很少类似的品牌企业进驻。

　　惠州居民楼不禁商

　　解析：纵观惠州的产业结构你会发现，主力是第二产业，但第二产业很少去江北租写字楼，工厂自己买地在工业园有自己的基地，一般都会把办公室放在厂区内。除此之外，还有一个重要的原因即是惠州居民楼不禁商，在住宅用途的房子内，公司可以注册，也可以申请成为纳税主体，现在江北的佳兆业中心的住宅、华丽大厦、光耀橙子等住宅小区内有批量的公司选择办公。

　　一套三房的租金在2500元上下，而且物业费相比于纯商业写字楼低了一倍有余，对于一些新创型的公司而言，租金便宜，同样的交通、配套和地段，为什么不选。麦地的风尚国际、港惠的公寓、五星国墅园都有批量的居民楼成为办公区。此外近年来，全国兴起的创客空间也分流了部分写字楼的租客，惠州的电商产业园、物联网的入驻率都超过80%，租金在35—30元/平方米之间。

　　观点

市场前景不明朗

写字楼要打造独特竞争力

王涛 惠州佳兆业商业公司总经理

　　惠州的写字楼整体出租率达不到满意的水准。一些小的写字楼受制于地段、楼龄、配套等原因，无法满足一些大公司的需求，而一些品牌的写字楼，又无法把一些大公司都囊括在一起。

　　我们内部做的惠州写字楼市场统计数据显示，惠州市场写字楼72%的租客是惠州本地人，只有28%的租赁比例是外来公司，而深圳、广州等一线城市的写字楼，区域性的、全国性的公司占5成左右，外来公司在惠州写字楼市场的租赁比例过低，导致市场增量不明显，租赁速度慢，空置率高，销售也同样受拖累。

　　从纸面的数据看，惠州写字楼市场的租金近年来上扬，但这并不是惠州写字楼市场的正常状态，惠州传统产业公司入驻写字楼的比例大约6%，因为很多公司有自己的办公场所。互联网企业占比约6%，也是一个相当低的比重，深圳互联网创新企业的比重大约是30%以上。投资理财类企业占18%，就是近年来流行的B 2B、P 2P等类型的金融平台，但这种类型的公司极不稳定。其他如物流、美容、资源、建筑等行业约占5%上下。

　　看城市的经济结构看主要区域的写字楼市场就够了，如果一栋写字楼的入驻率不超过50%，又有中央空调的话，夏天一定会亏损。本地人购买写字楼的比例不高，更多的还是企业购买作为办公和资产配置使用。

　　我个人观点是惠州写字楼市场的前景尚不明朗，回报率低，出租率不高，但并不是没有办法，比如佳兆业中心也在尝试和政府的招商引资服务结合，然后依托佳兆业的品牌，在外围区域，广深包括佛山这样的城市去挖掘对惠州有兴趣的写字楼需求，与此同时写字楼本身也要打造出独特竞争力。

　　产业结构问题导致空置率高

胡光宇 惠州世联行副总经理

　　惠州写字楼市场空置率高的根本原因是经济总量低、第三产业比例偏低，这两点是我们衡量一个城市写字楼需求的重要指标，此前我们在仲恺片区做统计，整个片区的第三产业比例仅为5个点，而且多是为第二产业的相关配套，这样的情况下，不可能有更多的第三产业的企业去写字楼办公。

　　我们的统计数据还显示，惠州的写字楼的入驻结构中，金融板块的企业比例偏高，实业和类似的区域总部型企业偏少，而新创型公司无力支付写字楼的成本。另外一种类型就是落地惠州的企业，这一类企业存在较为长久，而且可以创造就业机会。金融类的公司虽然可以承受较高的租金，但并不长久，存在的时间也是未知数。

　　此外新进的创客空间也抢了写字楼的部分市场，一些新创成长型的公司选择20—30元/平方米的创客空间，租金成本和民宅相差不大，但是可以享受到更好的服务。