惠州中信水岸城卖人防车位 业主质疑是否合法

　　惠州私家车的数量批量增加，大部分小区的外部公共车位已经远远不能满足需求，业主购买停车位已成为共识，随之而来的则是车位价格的水涨船高，即便如此，业主依然趋之若鹜，因此人防车位也随之出现在人们的视野中。

　　近期，中信水岸城二期的业主，在购买地下停车位时遇到了烦心事，被中海收购后的中信地产在8月份发售的车位广告宣传中，明确标注了中信水岸城二期人防车位销控表。而且开发商和业主签订的也并非常规的销售合同，而是《使用权转让协议》，其销售的几百个人防车位，没有产权证、国土证，但奇怪的是，销售方却告知该批次发售的人防车位使用权是永久的，中海惠州公司相关负责人在受访中表示，签订的使用权转让协议，人防车位是和上方的土地一样年限都是70年，但这一说法引发了各方的争议。

　　业主们质疑：没有产权确认，70年的使用权是否合法？

业主质疑：

无产权的人防车位

使用权如何保证

　　本周一位于东江新城片区的中信水岸城二期10栋3单元的业主林小姐报料称，想在水岸城楼下买个车位，但是销售人员说是人防车位，有其他业主说，人防车位不能买卖。

　　在江北上班的林小姐说，随着中信水岸城入住人数的增多，一到晚上地面停车位都被占满，而且地下停车位也不是很方便找到，“所以为了以后不在找停车位的事情上费心，我就想买个停车位。”

　　8月，被中海收购完成后的中信面对缺货的局面，主攻商铺和停车位的销售。林小姐称，小区内到处都是中信水岸城的停车位销售广告，“连电梯门上都是广告，而且在搞活动，免首付，贷款可以做到4到5年，我觉得还是比较划算。”但咨询售楼处后她被告知，水岸城二期8、9、10栋楼下都是人防车位，无产权的，但销售人员表示，一样可以使用70年。“没有产权是不是以后就无法出售？”林小姐说，没有产权的话，70年的使用权怎么保证？

　　本周二上午南都记者以购车位的名义到访中信水岸城售楼处，中信水岸城一期、二期、三期的销控表依次放在前台。对方销售人员回复称，人防车位还有，也可以卖，但卖的是使用权，“少数是8万元左右，多数均价是11万元，我们卖的是使用权，人防车位是办不了证的，但是有永久的使用权。”

　开发商：

水岸城二期

人防车位使用年限是70年

　　针对上述疑问，本周二下午中海方面相关负责人回复称，中信水岸城二期的人防车位是发售租赁使用权，而非产权，而且表示车位的使用年限与该车位所在位置上方的土地使用权同等年限，若国家法律法规对车位使用年限另行规定的，车位使用权年限以法律政策规定年限为准，而且遇到国家、政府征用的，必须予以配合。

　　上述负责人明确表示，水岸城二期人防车位的使用权年限是70年，而且是以租赁形式的使用权存在。

　　实际上人防车位一直都存在，《人民防空法》以及2003年7月惠州市政府颁布的《惠州市人民防空实施规定》显示，新建10层以上（含10层）或基础埋置深度3米以上（含3米）的9层以下民用建筑，必须修建相应于首层建筑面积的防空地下室。

　　按照这一规定惠州市区大多数新建小区都修建有防空地下室。一般情况下，小区有两层或多层地下室的，最底下的一层为地下防空室；若仅有一层地下室的，则整个地下室全部为地下防空室。

　　而《人防法》第五条规定，按照地下防空室谁投资建设谁受益的原则，开发商多是防空地下室的直接管理受益者，在对防空地下室的使用上，他们几乎都将其作为地下停车位，面向小区业主出租或“销售”。

　　水岸城相关负责人表示，对于购买人防车位的业主，开发商已经明确出售的是车位使用权，而非产权。而林小姐表示不理解的是，人防车位产权属于国家，购买的70年使用权如何保证，“车位的使用权无法代替产权。”

　　惠州一位要求匿名的资深业界观察人士表示，没有产权证，可以转让70年使用权本身就是伪命题，虽然人防地下车位有谁开发、谁受益的说法，但人防的归属权是属于国家，开发商转让的只能是收益权。“使用权的年限类似于住宅70年、商业地产40年，是有明确的规定，可以确权的，而收益权的转让不可能是70年，以比其他车位更贵的价格来转让人防车位的使用权更有问题，凭什么你卖得可以更贵？”

人防车位的现行三种处理方式

转让人防车位使用权：

　　类似于林小姐有意购买的中信水岸城二期。该地下车位系甲方按照国家规定投资建设的战时用于防空人防工程，甲方（开发商）享有非战时或其他非紧急状况下的使用权，该地下车位的使用期限与所依附的国有建设用地使用期限（70年）一致，这里面有潜在风险，法律上对于使用权的认定，能够达到70年。

人防车位使用权出租：

　　有少数开发商在“销售”人防车位时，跟业主签署的是《地下停车位使用权租赁合同》，合同约定租赁期限为70年。但此项与《合同法》第214条相冲突，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

　租20年，送50年：

　　有部分开发商为了规避风险跟业主签订《车位租赁合同》，租期20年，20年后免租送50年，在广西等城市都出现过类似的车位合同租赁期限为20年，期满后由乙方无偿使用。但更多的这种车位租赁合同只注明车位位置、价格、后期服务费等，对风险问题只是简单涉及，一旦开发商主体发生变更或者有其他方式的变化，那这个合同就无效。

　人防车位发售纠纷案例

买了3年才知道是人防车位

　　三年前，成都洞子口附近某小区的何先生购买了一个车位，今年5月他得知自己购买的是人防车位，根本办不到产权，何先生一怒之下欲把开发商告上法庭。当时开发商承诺办理产权，购买合同上也写明：“受买人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕。”可最近，何先生打电话要求支付违约金，开发商说要等产权办下来才能支付。开发商说，何先生购买的确实是人防车位，国家政策有变，所以这个车位办不到产权。而产权没有办理下来，违约金也就不能支付。

　　业主要求开发商退款

　　2009年江苏业主李先生看中了泰州靖江某开发商开发的位于靖江汽车站附近的一个楼盘，吸引他的不仅是楼盘地理位置好，还有该开发商销售中心的公告：“本楼盘地下车位对外出售，每个11万元，直到售完为止。”2009年7月9日，李先生与某开发商签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购买房屋一套及地下汽车车位。2010年11月30日，双方签订了《房屋交付明细表》，他接收地下车位并支付了房屋面积补差、地下车位、物业服务费等费用15万余元。2013年8月13日，开发商向他开具了地下车位长期租赁费发票。业主认为开发商无权出售人防车位，涉嫌欺诈。在要求开发商退款、赔偿损失无果后将开发商告到法院。

百余个人防车位被法院通知查封拍卖

　　2009年8月广州市天汇大厦77户业主一百多个车位被法院通知查封拍卖。对此，法院给出的理由是，楼盘开发商当年欠下工程款一千多万遭承建商追讨，经法院判决车位成为抵押还债部分之一。众业主近百人自行向法院提起执行异议，法院以人防工程车位使用权四十年的转让协议无效为由，驳回异议申请。承建商认为该小区车位系人防工程，没有产权，不能办证；认为转让协议约定四十年既不是租赁，也不是所有权转让，系无法律依据的无效转让行为；且车位权属仍然在开发商名下，可以作为开发商的财产被拍卖。

　观点

　　转让使用权的年限及价格 是市场行为

　　胡光宇 惠州世联行副总经理

　　其实人防地下车位的问题，是近几年才出现，其根源就是惠州私家车开始增多，停车位日益紧张。但人防车位首先是人防，人防车位只能给开发商或者其他修建人防主体单位使用权。

　　但没有法律说，使用权不能转让，不能卖。人防车位的界定是谁投资、谁受益，这个很明确表述了开发商的权益，即便人防车位的主体是属于国家，但那也只是理论上，只是在非常时期、战争状态下而已，其他时间内，开发商投入重金建设的地下人防车位产权无法转让，如果使用权也无法转让的话，对于部分开发商而言是很大压力。

　　土地的所有权归国家，开发商缴纳土地出让金，获得70年使用权，人防车位的使用权转让也一样，业主通过缴纳一定的费用，获得若干年内的使用权限，原则上只要双方达成一致协议，不存在隐瞒即可，至于其协议是否受法律保护这又是另外一个层面的意思。

　　惠州江北的某开发商曾经吐槽，2007年做完一个项目最后赚的就是个地下车库，开发商砸入的真金白银做了地下车库，为什么不能通过转让使用权来平衡收益呢？至于其转让使用权的年限以及价格，这是市场行为，只要转让的双方认同即可。

　　土地也只有70年产权，所以我认为开发商投入建设理应获得收益，开发商作为结建人防工程的投资者，理所当然的享有其所有权、使用权及收益权。开发商与业主签订的商品房买卖合同也未约定人防工程纳入公共面积进行分摊，但现在的问题是在国家拥有权属的基础上，谁投资、谁受益的界限该如何界定？至少目前的法律法规是不清晰的，现行的法律法规都没有对结建人防工程的所有权归属问题予以明确规定。

　各地对于人防车位的归属认定

　　目前各地方政府立法对人防工程所有权的归属问题，大都采取了回避的立场，即不具体对其所有权的性质作出明确规定，只是比照《人民防空法》，重申“谁投资，谁受益，鼓励平时开发利用”的原则。

　上海

开发商拥有人防车位所有权可出售

　　上海于2002年12月18日颁布了《上海市民防工程建设和使用办理办法》，其中第20条明确规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”房产公司可以理所当然地取得人防工程的所有权。人防车位出售、出租，均是有法可依的。

宁波

只允许临时出租，租期不超过3年

　　宁波市建委与人防办联合发布的通知规定结建防空地下室只允许临时出租，租期每次最长不得超过三年。任何单位和个人不得出售产权或使用权。

南京

最多租三年，卖人防车位最高罚20万

　　江苏省2013年5月颁布《江苏省物业管理条例》规定，物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，应向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。人防工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

湖北

人防车位不得变相出售，租赁不超过3年

　　《湖北省物业管理条例》2016年规定：物业区域内配建的人防工程，平时用作停车位的，不得销售或变相销售；租给业主使用的，每次租赁期限不得超过3年，收费标准纳入政府定价目录管理。