应对电商冲击 江门商业体转攻体验式消费模式

在电商的冲击下，江门商业体纷纷加大体验式消费业态的比重。全泽超 摄

　　电商来势汹汹，大量分流实体商业的有效客户；新商业综合体扎堆进驻，加剧行业间竞争，一些旧商圈也受波及……为应对电商的冲击，江门实体商业差异化发力，着重优化消费者的购物过程，强化电商最薄弱的购物体验环节，不约而同加重“体验式消费”比重。

　　【人流日趋减少】港口路等旧商圈现颓势

　　在常安路附近的地王商圈是蓬江区人气所在，也是众多年轻人喜于流连的场所。然而，记者周五下午走访发现，在地王广场通往常安路的区域已无以往熙攘的人流。旁边商铺阿姨感叹人气大不如前——“以前这个钟点，我们铺里都挤满人，现在人都去万达那边了。”据了解，地王商圈设有书店、餐饮、KTV等较能吸引年轻人的商业元素，周末仍能吸引不少年轻人前往消费。

　　相较之下，优越美莎附近的港口路商圈则难掩颓势，尤其是凤凰山一侧的商铺大片都拉着铁闸，暂定营业。曾经的KTV场馆也人去楼空，大门紧锁。还在打开门做生意的一家服装店员工表示，因为优越美莎久未重开，少了很多专门来此消费的人群，“我们现在主要做附近居民和熟客的生意”。

　　“优越美莎”是这个商圈的标志，也曾在江门红极一时，鼎盛时有三层对外经营，吸引了大风车、蒙自源等连锁餐饮入驻，整个商场联合搞大促销活动时也曾有过人头涌动，市民疯狂抢购的场景。现在，之前众多的首饰、鞋包、服装等品牌都已撤场，二三楼完全关停，销售的商品连一楼的场地都没办法摆满。下午三四点商场冷冷清清，销售人员比客人还多。走出商场，临街一些铺位里面摆卖着服装，上面××钻石、××珠宝的招牌还在，仿佛诉说着昔日的辉煌。

　　【未见聚集效应】新商圈商业氛围依然淡薄

　　两年多前，万达集团进入江门，为江门新商圈的形成带来了无限的憧憬。几天前，适逢江门万达广场开业一周年，江门万达广场带来的聚集效应似乎并不如市民所愿，周边的商业氛围依然十分淡薄。

　　记者周六走访江门万达广场，发现除了餐饮部分以外，其他业态都较为冷清。万达百货大门紧闭，门口贴着一张通知，上面写着“内部升级改造暂停营业”。

　　据了解，万达百货部已关闭一个月。事实上，从今年六七月份开始，业内就已盛传万达百货撤柜的消息。江门万达广场工作人员称，万达百货需要调整，原来的商家基本“大换血”，可能在一两个月后重开。但亦有业内人士透露，这次万达百货的“大换血”并非装修升级改造那么简单，而是迫不得已的战略调整。除了万达百货以外，有数家店铺也换了新主人，目前处在围蔽装修阶段，江门万达广场的五邑老街也较为冷清。

　　得益于频繁地搞各种暖场活动，汇悦城是江门新商业体里运营得较为成功的个案，人气相对较足。继冰雕展后，近日汇悦城以数百万元重金打造出华南地区首个正版授的“Bello·Jiangmen·2016·小黄人大眼萌”主题展，展出60只1：1正版电影3D造型小黄人公仔，吸引大批市民前来参观，取得较好的效果。但尽管如此，不少商家还是坦言目前的经营状况低于之前预期。“现在每个月的营业额甚至比我以前在江华路开街铺还要低很多，有时只能维持基本收支。”一家品牌服装店的负责人梁小姐稍显遗憾。

　　之前不少人预计，在汇悦城和江门万达广场这两大巨头的带动下，这一片区将形成繁荣的商圈。但现实情况是，目前只有汇悦城和江门万达广场“孤军奋战”，周边的商业还远未形成气候。而北新区另一商业巨头“侨都汇”（原益丞国际广场）开业时间一推再推，至今仍未敲定。

　　【两大新商业体】瞄准“儿童娱乐”集聚人气

　　“如何聚集人气”是目前江门新旧商圈继续破解的困局。

　　“吃”是老百姓恒久不变的生活重心。汇悦城就是成功通过餐饮吸引消费人群的典范。目前，江门许多商家也有意增加餐饮服务比例，以美食吸引人流前往就餐消费，比如卜蜂莲花超市就增加了圣安娜饼屋等饮食品牌入驻；益华百货也专门在三楼辟出一隅设置餐饮店铺；本土超市品牌大昌也抓住市民的生活需求，去年在怡景湾推出首个经营生鲜的综合性超市，成功吸引了众多的消费者，今年更把生鲜部分扩大到该品牌的其他连锁超市。

　　当然，也有另辟蹊径的做法。号称江海区首个商业综合体的江门东汇城就计划把休闲、儿童等业态比例加大，约占整体40%。一期商铺甚至以“欢乐天地”定位，致力打造新型综合性儿童娱乐活动中心。据介绍，富港集团目前已成功开发运营了三水广场、增城东汇城和开平东汇城三个大型城市综合体，正在招商中的江门东汇城是其首个单独设置了集中儿童游乐业态的城市综合体。

　　富港集团总裁陈光明接受南方日报采访时表示，也留意到个别新商业综合体经营业绩不尽人意，但对江门的消费力还是很有信心的，“一个地方有40万人口，要容纳一个购物中心是没有问题的”。而且，他认为，蓬江区有三到四个大型的商业综合体，江海区处于中心城区，有一定数量的人口，却未有商业综合体，所以东汇城的定位是“服务江海、辐射新会”，在业态上也争取能与蓬江区的商业综合体形成补充，准备打造体验消费和儿童娱乐。

　　无独有偶，蓬江区元宝山公园对面的大型商业体益丞国际广场正式更名“侨都汇”，也是围绕儿童娱乐做文章，定位为“五邑之心·儿童动漫体验商城”，主打儿童动漫和运动两大主题。 南方日报记者 全泽超 陶然

　　■纵深

　　应对电商冲击体验式消费成救命稻草？

　　穷则变，变则通。在电商咄咄逼人的势头下，不少商业体选择转型升级，主攻体验式消费业态。那么，体验式消费能否成为商业实体在电商冲击下的救命稻草，我们拭目以待。

　　僧多粥少，消费力增量不如人意

　　近日，总投资20亿元、总建筑面积约50万平方米的江门东汇城启动招商，预计在明年开业，江门再添一大型商业综合体。加上已开业的汇悦城、江门万达广场和未开业的“侨都汇”（原益丞国际广场）、江门美吉特广场等，江门蓬江区、江海区和新会区近几年涌现了体量合计数百万方的商业综合体，成为侨乡大地一大景观。这一数据尚未包括城市综合体同样迅猛发展的开平、台山等地。

　　当前，旧商圈在逐渐没落，一些曾经繁华辉煌的旧城区商业体风光不再，但新兴商业体又未能很好地接过这一棒，蓬江区几家大型综合体的运营并不如预期人气鼎盛，甚至有综合体的开业时间一再推延，未能如期开业。消费力哪里去了？“蛋糕就那么大，现在分的人多了，自然大家的日子都不会好过。”楚睿商业江中珠区域总经理邓永健感慨“供过于求了”！

　　然而，昔日进驻江门的商业综合体都并非都盯着江门现有的量，而是把很大的期望放在了消费力的增量上。不少商业地产的业内人士信心满满地表示要将江门流向广州、珠海、港澳甚至海外的消费力截留，同时要将三区四市的消费力都吸引到蓬江区核心城区来消费。

　　理想是丰满的，现实却是骨感的。从几大商业综合体一年的运营情况来看，这一设想的效果并不理想。“一方面广州、港澳乃至海外的消费环境依然有其吸引力，江门现有的几个综合体还很难与其竞争，所以这一块的消费增量实际上很小；另一方面，目前三区四市都在大规模发展城市综合体，例如开平东汇城、恩平益华广场等，这些大型的城市综合体已经满足了当地大部分的消费需求，要想吸引三区四市的消费力集中到蓬江区和江海区等城区的想法更是难以实现。实际上，江门的消费力增量比预期低很多，不足以支撑过多的城市综合体。”邓永健表示。

　　应对冲击，商业体押宝体验式消费

　　事实上，不仅是消费力的增量不大，部分业态例如服装、日用百货等受到电商的冲击，营业额均有不同程度的下滑。记者无论是走访汇悦城等新商业体还是地王广场等商圈，服装店的店主均表示电商对其冲击很大，生意比以前差了不少。电商猛如虎，这是目前商业地产面临的最大威胁。

　　然而记者发现，与相对冷清的百货业比较，餐饮、娱乐等业态依然红火。事实上，商业体转型早已是商业地产界重点探讨的课题，而加重体验式消费业态的比重正是商业地产应对电商冲击的一个重要措施。

　　业内人士谭先生认为，万达集团这次的百货关闭潮并不能看作是商业地产的一场撤退，而是一种战略调整。可以看到，万达集团针对儿童娱乐的“宝贝王”正在扩张，万达集团正经历从“重资产”到“轻资产”的一个转型过程。从商业地产的龙头企业的举动可以看出，商业地产十分清楚目前的困境，正在加紧转型。

　　新增的商业体更是看到了这一趋势，增加体验式消费业态的比重成了他们不约而同的选择。开业时间一拖再拖的“侨都汇”（原益丞国际广场）最近改变的最初的策略，大幅增加儿童游乐等业态的比重，要打造“五邑之心·儿童动漫体验商城”，正在招商的江门东汇城也大大加大休闲娱乐方面的业态，成为其首个单独设置了集中儿童游乐业态的城市综合体，荷塘的商业体中嘉广场更是将过半的经营面积用于经营餐饮、娱乐等业态。体验式消费成了商业体在电商浪潮下紧紧抓住的一根救命稻草。

　　然而，商业体集体转型加重体验式消费业态比重又会引发这一业态的供需失衡问题。“这类消费需要足够多的人口进行支撑。江门的人口总数不多，大量商业体加重体验式消费的比重必然造成这一业态的供过于求，未来各大商业体可能又将面临一场新的残酷竞争。”

　　业内人士认为，现在江门的商业地产遭遇困境，一方面是受电商的冲击和全国经济大环境不佳所影响，另一方面也是在为当初“大干快上”式的过热投资买单。邓永健认为，江门的商业地产可能会经过一轮优胜劣汰的调整后才能回到健康发展的轨道。