供给侧改革江门房地产积极去库存

　　走在江门蓬江区北环路，放眼望去，路两旁都是密集的新建高档楼盘。位居江门房价单价排行榜前列的楼盘大多集中于此。然而，到了夜晚，这个片区一片寂静。

　　北环路两侧只是江门房地产行业的一个缩影。尽管江门中心城区的楼市成交量再攀新高，但江门楼市的库存量依然高企。2015年，蓬江、江海两区成交住宅套数去到17249套，同比上涨38.3%，但依然有14000套存量房待售。高成交量和高库存量并存，这是江门房地产市场的现状。三四线城市的房地产库存量高企是一个普遍的问题，也让三四线城市楼市“有压力”。

　　春节假期刚过，房贷新政再次迎来利好。江门对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%，回到“两成首付”时代。可见，去库存仍是当前江门楼市最重要的任务之一。 南方日报记者 全泽超

　　高成交量与高库存量并存

　　在事业单位工作的小梁去年终于下了决心在北新区买了属于自己的房子。她的几个朋友也是在去年出手买了房。谈起买房的原因，小梁表示是受到了政策的鼓励。

　　2015年，楼市利好政策频现。3月30日，央行、住建部和银监会三部委联合发出通知，二套房贷首付比例最低可降到四成，同时又推出一项利好二手房交易的政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这被业内人士称为“330”新政。

　　紧接着，江门也出台相关的细则促楼市去库存。5月，江门住建部门出台了“稳价促量去库存”七条措施，包括了降低住房公积金个人住房贷款首付款比例、提高住房公积金最高贷款额度、放宽五邑华侨的购房限制、推动金融机构加大对房地产信贷的支持力度、将新建商品房价格认证制度改为价格备案制度等。

　　购房政策的“大礼”还没送完。9月底，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例：对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降低至25%。这被称为楼市“930”新政。

　　政策上利好频出对江门楼市的成交有着十分大的促进作用。小梁的存款不多，原本要支付三成首付觉得比较吃力，但“江七条”出台以后，小梁利用公积金贷款可以支付两成首付，这大大降低了小梁支付首付的压力。

　　政策的利好对楼市成交量有着极大的促进作用，这直接体现在成交的数据上。在政策的刺激下，楼市数据刷出了各种新高。据统计，全年全市住宅成交套数44032套，同比上涨42.8%。其中中心城区成交住宅套数去到17249套，同比上涨38.3%，新会成交8676套，同比暴涨92%。中心城区商品住宅的成交量更是用了短短的几年间就翻了一番。

　　与高速增长的成交量同步的是居高不下的楼市库存量。中心城区的楼市库存量维持在14000套，从全市层面上看则有超过5万套房屋仍待售。由于之前累积的待消化商品住宅过多以及继续有一定数量的新建商品住宅推出市场，所以江门楼市呈现出高成交量同时维持高库存量的局面。

　　去库存仍是房地产当前要务

　　2016年，楼市去库存依然是全国楼市的主调。全国商品住宅严重过剩。据国家统计局去年11月公布的1—10月房地产数据显示，截至去年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。大量的库存量主要集中在二三线城市。就江门的情况而言，高企的库存量仍是江门楼市的一个“心病”。虽然目前江门楼市的消化能力大增，中心城区的存量房去化周期已经在安全线内，但仍有不少市区去化周期过长，库存压力大。

　　在今年的计划里，从中央到地方，去库存都是一个重要的任务之一。今年的中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存化政策作了较多的规定，并把“去库存”纳为2016年经济工作的“五大任务”之一。对江门而言，如何消化掉高企的库存，让楼市的供销回归健康的轨道依然是当前江门房地产最重要的任务之一。

　　江门的去库存压力并不小。此前，网络上热炒的中国大陆城市“鬼城”指数排行榜（2015）中，江门有两个区域进入排行榜，其中开平位居第18名，鹤山37名。按照2015年月均去货速度，鹤山、台山目前拥有的库存，去化周期均接近14个月，开平、恩平库存压力相当大，开平商品房住宅待售套数突破万套，去化周期27个月，恩平由于去货速度较慢，去化周期更是达到37个月。

　　江门楼市如何更好地去库存？除了政策给予的红利以外，专家认为要从供应和销售两个方面齐抓。江门资深房地产从业者刘先生表示，一方面从政府层面应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应；对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构；另一方面从企业层面应主动适应当前供过于求的市场，认真做好市场研究，设计开发受市场欢迎的产品，还可以积极发展产业园区地产、旅游地产、老年住区、众创空间等房地产业态，适应相关产业的发展和居民消费升级的需要。同时在销售过程中加大优惠力度，着重加快走量。

　　去库存并不等同于降价

　　江门房地产行业力促“去库存”，不少市民有疑问，这是否代表房价要降？然而，楼市去库存并不单纯地等于“降价”，实质上是房地产行业的一场供给侧改革。

　　目前楼市库存量高企的主要原因并非在于消费“不给力”，而在于供应过多导致严重的供过于求。这也是导致江门楼市消化力大增但库存量依然高企的“怪现象”的根本原因。所以，江门楼市的去库存并不是简单地以价换量，而应该是对房地产供给侧的一次深刻的调整。

　　刘先生表示，虽然去库存是江门房地产行业的当务之急，但购房者也不需要对降价抱太大期望。“在楼市去库存的压力下，江门楼市的价格固然很难上升，甚至有下调的可能，但江门楼市的去库存不可能是单纯的降价促销，所以不要期待房价有很大的下降空间。我们看到一些优质的楼盘例如海逸城邦、凤山水岸等，销售红火的同时价格依然坚挺。所以，江门楼市的去库存不是简单的刺激消费，而是对楼市供应的深度调整，提供更多适合江门市民的好产品。”刘先生说。

　　事实上，从过去一年的数据也可以看出，即使是去年众多房企执行以价换量的策略，江门楼市的均价依然保持在前一年的水平，并没有外界预料中的大幅下降。从江门市住建部门的官方统计数据看出，2015年江门中心城区楼市的成交均价为6442元/平方米，新会区、开平市、恩平市去年的成交均价不降反升。其中新会区楼市的成交均价上涨幅度最大，全年成交均价为6336元/平方米，同比上涨6.6%。所以，江门楼市的去库存并不能等同于降价。

　　未来，楼市要去库存，房企应当更多地从产品上下功夫，为产品赋予更多的功能，发展旅游地产、养老地产等。奥园地产将产品与健康、运动等元素结合，受到购房者的欢迎，恒大地产等在旅游地产方面也走出了一条成功的道路，位于台山的颐和温泉城将休闲、旅游、养生、投资等功能赋予产品，同样也是房企进行产品设计可以参考的对象之一。