10月29日，是全面二孩政策公布一周年。据统计，今年上半年出生人口与2015年同期相比上升了6.9个百分点，其中二孩出生占比超过40%。由于存在前期观望、备孕等因素，相关专家表示，目前多数生育两孩妇女仍处于怀孕期，生育高峰至少今年底才会出现。
“二孩”意味着添丁加口，对不少家庭而言，首先需要解决的问题是居住环境。“生多一个孩子，不只是儿童房扩容这么简单，”广州市民陈女士告诉南方日报记者，小女儿出生之后，她的父母从老家赶来同住，帮手照料新生儿；而一直负责家务和照顾大女儿日常起居的住家保姆也是离不开的，这样一来，原先的三房单位就显得捉襟见肘。
记者了解到，随着全面二孩政策的推行，“大四房”有逐渐取代“小三房”而成为主流改善户型的趋势。相比较而言，除了配备主卧、老人房、儿童房之外，四房单位还有一个房间可以灵活备用，余地大了很多。追求“一步到位”的改善型购房者普遍认为，“大四房”可以满足需求。
然而，就广州市而言，核心区的一手改善型四房单位总价较高且供应不足。即便是二手楼，四房单位主流面积也在120平方米以上，如果在改善换房时还要兼顾“学位房”的问题，购房门槛也是比较高的。
◆个案
“二孩”出生不够住业主急换房
广州市民陈女士今年36岁，一家三口原本住在天河区的一套106平方米的三房单位中。随着8月份小女儿的出生，陈女士觉得家里简直快要乱成“一锅粥”。
陈女士告诉记者，大女儿在上小学，需要一个安静的学习环境，现在只能和一直负责家务以及照顾她的住家保姆挤在一间房里；小女儿出生后，陈女士的父母从老家江西赶来广州帮忙照看，老人家也单独住了一间房；新生儿的婴儿床大部分时间就放在主卧中，有时挪去父母房间。“我先生工作比较忙，经常还要把工作带回家里做，原先的客房是兼书房的，父母住下之后，他就只能在客厅加班，”陈女士说，家里现在有5个大人和2个小孩，三房太挤了，“小女儿大一些之后，可以和姐姐住一间房，父母逐渐年老，以后也会跟着我们住，为了以后考虑，需要多一间房作为保姆房或者书房，”因此，陈女士已经在和家人商量，希望能换一套四房单位。
然而，想找一套合适的“大四房”并没有那么容易。“我们的想法是在同一个或者相邻的小区换一套大的，大女儿已经在附近的小学就读了，而且现在的房子离单位也比较近，中心城区的生活和交通都比较便利，”陈女士说，现有的三房买得比较早，单价在2万元出头，目前的房价早已不是这个数，“涨了多少就不说了，关键是四房的放盘也不多，”陈女士说，中介经纪告诉她，城区的三房还是主流，四房单位盘源少，着急换的话，可选择的余地不大。
◆市场
10月份二手四房成交占比约11%
市场上的四房大户型真的有那么稀缺吗？记者走访了多家中介机构之后发现，在改善型换房比较热门的二手房交易市场，四房及以上的大户型房源，有不少都是复式结构的单位，业主愿意放盘的确实不多，而且总价门槛较高。合富置业相关人士表示，大户型占整体二手房市场成交比例不高，潜在购房群体以改善型换房客为主力。
据合富置业统计，今年1-10月广州改善型购房个案占比约为30%。四房及以上户型受到改善型换房者青睐，今年以来需求和成交保持稳定。数据显示，刚刚过去的10月份，四房及以上二手房成交占比约为11%。
今年以来，“二孩”换房需求比较集中的区域包括：番禺区华南板块、海珠区广州大道南、老城区等区域。不过，物业所在位置、物业质素和配套等因素的差别，令不同区域的四房及以上大户型物业的价格也有不同。如番禺华南板块标志性楼盘星河湾，140平方米以上四房大户型，最低入市门槛约450万元起，而位于金沙洲板块的万科金域蓝湾，140平方米以上四房大户型，最低入市门槛约380万元起。老城区内交通、生活和教育配套优势突出的区域，中高端楼盘四房及以上大户型物业的总价相对较高，如教育配套优势较突出的东风东板块，四房大户型物业的总价普遍约800多万元以上，且大户型单位放盘不多，四房及以上大户型房源，有不少都是复式结构的单位。
◆说法
改善型置业首先不要贪便宜
合富地产研究院顾问黎文江表示，老城区居民换房需求日益迫切，在房地产去库存的大目标下。据合富辉煌统计，10月1日~23日，番禺区二手住宅网签1358套。记者走访发现，目前番禺区一二手楼价存在一定差距，因此有部分买家转而购买二手房。而二手市场走旺使得换房的意愿变得强烈。黎文江指出，“以旧换新”这种置业模式，有利于一二手市场的流通，实现了华南楼市置业新模式的创新。
广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬也指出，对购房者而言，不同人群需要对比来分析。有自主需求的买家，不需要太担心，该买的还是要买的，但纯投资客就不一样了。而广州的教育资源还是在不停地调整，长远来看，购买学区房还是要保持慎重的态度。
黄韬建议从自用的角度看，“首套买房的置业者，要符合自己工作环境和生活圈子，适合自己的才是最好的。假设在你的生活圈子里，房子可以选择交通便利和适合自己购买力的，不要买离自己工作地方太远的。而对于买不起房的朋友可以选择租房。刚需者则可以买小一点的房来控制总价。我鼓励大家通过赚钱来买房子，而不是靠买房子来赚钱。”
对于当下大户型的改善置业盛行，黄韬认为，对于改善型买家而言，首先不要贪便宜，要综合考虑并且多对比再去作选择，甚至是看阶段来选择买房。“刚需族买房以适合自己的为准，还是需要选择方便工作的位置，而广州发展较好的区域则往东面、南面那边可能会比较好，未来的发展前景也相对较好。在大广州一个小时的上班时间，有便利的地铁线路的话还是可以接受的。”
◆支招
换买租“三管齐下” 灵活置业途径多
“二孩”家庭是不是只能盯住“大四房”的高总价硬“啃”呢？专家表示，针对不同的家庭情况，一步到位的换房、买多一套小房，甚至租房，都是备选项，灵活置业的途径其实很多。
方案一：
“卖一买一”换房
现有住房面积不理想，且有一定经济条件的“二孩”家庭，可以选择一步到位换房。
“卖一买一”的置换，可以相对减轻首付的压力，并且卖掉现有住房之后，仍可算首套房，在首付和房贷利率方面，能够享受到优惠。
此外，换房也未必紧盯着老城区。如果“大孩”还未上学，一些带有名校新校区学位的近郊楼盘，换房者也是可以考虑的，毕竟近郊盘的价格门槛稍低，在预算有限的情况下，可以买到更大的面积。
方案二：
买多一套小房
广州市民卞先生就选择了这种方式。“一个偶然的机会发现，我家隔壁的邻居正在放盘。”卞先生说，家里有老有小，原本的三房就有点挤，在“二孩”出生前，他就买下了这套紧邻的小两房，并将两套房合理打通，一下子从三房升级到五房，“问题一下子都解决了。”
当然，邻居恰好要卖房这种事，并不是谁都能遇到。不过，对于在老城区住惯了，不想改变生活环境的家庭而言，就近买多一套小房，也是一种比较经济的选择。虽然二套房的首付比例和贷款利率都相对较高，但是，小两房甚至一房单位，总价毕竟有限。同一小区的小房更可以用于父母养老，也方便他们随时探望和照顾小孩。
方案三：
暂时租房住
“家里第二个小孩出生后，我母亲从老家过来帮手照看，但是因为生活习惯和育儿理念不同，妻子和母亲不太合得来，”广州市民洪先生家住番禺某小区的一套小三房单位，此前为了婆媳矛盾有点“头大”。考虑到哥哥在老家已经安家落户，母亲只是暂时到自家帮忙，最终还是要回去的，洪先生选择了暂时租房的办法。
洪先生在同一小区租下了一套三房单位，月租2500元，租约2年，“老人和大女儿暂时就在这边住着，”洪先生说，“两边房子间隔很近，走路不用5分钟，”这样一来，婆媳矛盾缓解了，老人随时过来看望小孙子，妻子情绪也比较稳定，“女儿有时跟我们待在一起，晚上还可以有个安静的学习环境。”
如果只是需要暂时性解决住房问题，比起买房的大笔支出，租房确实省时省力，不必大动干戈。值得注意的是，租房要考虑租期的问题，与房东的租约太短的话，经常需要搬家也是很麻烦的事儿。
策划：李广军 采写：南方日报记者 许蕾 蒋劲劲
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