香港的房价高不高？相信多数读者都会认为高，而且实在是高！笔者的香港朋友圈中，有不少置业供楼人士一谈到高楼价，就会大倒苦水。不过，香港有句话：高处未算高！这不，听香港一位准备置业的朋友说，日前有一家香港的小型开发商新推出一个楼盘，最小面积的一套房只有128平方英尺（大约10多平方米），被业界戏称为“香港史上最小房”。
何以说“高处未算高”？在尺土寸金的香港，就算美联储加息的脚步渐行渐近，这家开发商却依然理直气壮对购房者宣称：“当皇帝也只不过就是睡一张床”，意思是说，房屋面积虽然“迷你”，却依然物超所值，关键还是要看你能不能负担得起。
香港楼价之高，已是全球公认。这不，国际货币基金组织（IMF）日前就香港经济情况发出警告称，香港楼市估值偏高，已接近上升周期的尾声。IMF在对香港经济的年度评估报告中指出，香港以浮动利率进行按揭的家庭负债偏高，加上楼价估值较高，一旦利率上升周期较预期来得快，香港楼价就会出现急速调整的风险。IMF认为，香港经济基础良好、财政稳健，加上健全的金融体系监管制度，有能力应对未来挑战，但需要注意潜在风险，尤其是利率趋升将导致物业市场调整加快，继而影响实体经济，因此建议港府维持压抑楼市的措施。
值得留意的是，实际港府早已关注到高房价对香港经济的负面影响，11月初更是出招调控楼市，进一步压制物业投资性需求，以防止香港楼市陷入失控状态，令资产泡沫面临爆破危机，并对香港经济带来灾难性的打击。
香港作为一个开放型经济体，楼市和很多其他行业、领域一样，容易受到外围因素尤其是美联储利率走势、国际资金流向的影响。外资大行瑞信发表的研究报告指出，近一个月来，港元的银行同业拆息一度连升近10个工作日，由0.374%升至0.502%，创2010年7月以来的新高，并较英国脱欧时的0.24%高出逾一倍，抵消香港银行在过去几个月降低按揭利率的影响，因此认为港元拆息仍有上升风险，尤其是特朗普当选将令美元及港元利率前景看涨。瑞信强调，在政策风险持续的情况下，香港港楼市正面对较大挑战，表现为二手住宅交投停滞，楼价仍然向上，但增速放缓。而香港经济在零售、金融服务等其他方面的表现也不尽如人意，这也将间接对香港楼市构成影响。对于香港开发商而言，即使“加辣”已经反映在其股价上，但相关板块及个股目前的风险回报并不吸引，理由是香港的地产市场将面对一连串风险，包括供应增加、利率增速比预期快及政策因素等。
美银美林认为，香港特区政府在上个月推出楼市“加辣”调控措施，将第二个住宅单位从价印花税统一增加至15%后，预期香港的地产股在未来6个月将会跑输大盘，短期成交量将下跌30%至40%，香港的楼价也将下跌5%。美银美林表示，香港的住宅楼价经历过去一轮长期的升浪后，未来三年将下跌20%。
就香港经济外围因素而言，今年以来已经飞出两只“黑天鹅”：一次是英国公投脱欧，一次是特朗普当选美国下任总统。最近，又有一只“黑天鹅”蠢蠢欲动，这就是意大利有可能脱欧。很多香港投资者不大关心欧洲政局，对意大利修宪公投对香港经济有什么影响并不明了。有分析称，意大利总理伦齐领导的执政党下台，随后登场的政党可能延续近年全球兴起的民粹主义浪潮，怂恿意大利人投票脱欧。如果意大利脱欧，因为意大利使用的是欧元而不像英国使用本国货币英镑，所以欧元将面临更大的冲击，甚至有可能令欧盟瓦解，这对包括香港在内的全球经济的影响远甚于英国脱欧。
由此看来，IMF对香港楼市发出的警告及特区政府作出的调控应对都是非常必要的。从香港经济长远稳定发展的角度看，遏制资产泡沫、严防楼市硬着陆危害香港实体经济已是香港面对的当务之急。至于前文提及的小型开发商“当皇帝也不过就是睡一张床”的宣传伎俩，投资置业者不妨听听，一笑而过，不必当真，认清形势、不被忽悠才是最重要的。
（作者为证券时报记者 吕锦明）
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