信息时报记者 叶虹
新版《东莞市“三旧”改造地价计收与分配办法（试行）》（下称《办法》），于6月19日以市人民政府名义印发实施。近日，东莞市国土局对《办法》进行了详细解读。据悉，地价计收的基础是土地市场评估价，新政将全市划分为212个区片，区片市场评估价由市国土资源局委托专业估价机构评估确定，每年更新一次。
此外，市国土局官网上将设专门查询模块，投资者只要输入相关系数，即可计算应缴地价金额。
市国土局官网将设查询模块
据介绍，从2009年至今，特别是2015年中以来，东莞市土地市场情况也发生了很大变化，原三级定额地价和基准地价计收标准已不能反映城市地价的客观水平。新《办法》完善了差别化的“三旧”改造地价激励和利益共享政策，有助于发挥地价杠杆对“三旧”改造的推进作用。
据悉，《办法》后附地价计收标准一览表、区片市场评估价表、修正系数表、折扣系数表等，改造主体查表即可计算应缴地价金额。市国土局将会在网站上设置专门的查询计算模块，投资者只要输入相关系数，即可计算应缴地价金额。
212个区片评估价每年更新
《办法》显示，地价计收的基础是土地市场评估价，但对不同情形采取两种不同的评估方式：公开出让的政府主导改造项目，按单宗地价评估确定出让地价；协议出让的土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造、合作改造，按区片地价评估确定计收基础价。
“区片地价评估能最大限度保证协议出让地价计收公开透明，减少人为操作因素，从制度源头上杜绝腐败和提前明确地价成本，减少市场投资不确定性，鼓励市场主体参与改造。”市国土局有关负责人说。
全市共分为212个区片，区片市场评估价由市国土资源局委托专业估价机构评估确定，原则上每年更新一次。本送审稿的区片市场评估价的评估基准日为2016年9月1日。
土地价值越高折扣越低
据介绍，土地使用权人自行改造地价由原来的按三级定额地价计算计收调整为按改造前后用途区片市场评估价价差乘以一定的折扣率计算计收。折扣系数的最小值为40%，最高值为72.05%，区片土地价值越高、改造容积率越高，系数值越高，即计收的地价越高，给予的优惠折扣越低。
此外，“集体经济组织自行改造、合作改造”的，按改造后用途划分为工业、科教（可分割销售）、科教（不可分割销售）、商服、住宅、工业（产业转型升级基地或科技企业孵化器）、科教（产业转型升级基地或科技企业孵化器项目）分列七款。总体而言，集体自行改造、合作改造项目地价按照区片市场评估价的20%计收。
新政地价计收规则更完善
市国土局有关负责人解析称，对比旧的“三旧”改造地价计收政策，新政策在创新和完善方面主要表现为三点：一是相较原政策三类镇街的简单划分，新政策将全市划分为212个区片更具科学性。二是新政策的区片市场评估价以区片内数据点的市场价格为基础确定，且每年更新一次，土地市场剧烈变化也可启动调整，与土地市场保持联动，更具现势性。
三是新政策突出支持新产业、新业态发展，完善了利用“三旧”资源改造建设新业态项目的地价机制，有利于引导实体产业方向的改造。
链接
[有关地价分配的新旧政策对比]
低价征收农村土地用作开发， 返还部分收益
《办法》规定，政府主导改造，该情形涉及市政府和镇街政府、政府和农村集体、政府和国有土地使用权人之间的地价款分配。
其中，政府和农村集体间的分配保留了原有政策关于集体土地征收后进行经营性开发的土地出让纯收益可按不高于60%的比例支持农村集体发展的规定外，新增了两项规定：
一是考虑历史上低价征收农村土地用作公益事业项目，现改造为住宅、商业产生巨大土地增值而可能引发农民集体上访，《办法》规定可参照征收集体土地进行经营性开发的规定，将一定比例的土地出让纯收益用于支持征收土地的农村集体发展。
二是明晰政府和农村集体合作改造的地价款分配，即农村集体自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后交由政府收储后出让的，政府可以按照出让价款的一定比例计算收储补偿费用，也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益不高于60%的比例计算。
政府收购国有企业用地，设定补偿费用“天花板”
另外，政府和国有土地使用权人间的分配较原有政策有两点变化：一是扩大了分配对象范围，根据省96号文的规定，分配的对象由国有企业扩大到所有国有土地使用权人，即政府收购储备国有建设用地后出让的，政府可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用，“增值共享”按土地出让纯收益不高于60%的比例计算。
二是设定补偿费用的“天花板”，即除政府收购储备国有企业的用地外，两项费用合计不得超过土地出让成交价款2.0或2.5以下部分的50%。
