房贷收紧信号增强 珠海市银行利率优惠已上调至九折

　　春节过后，房地产市场逐渐回暖。记者从wind统计数据发现，北京、上海、广州、深圳、杭州等十大城市的商品房成交量节后明显开始反弹，2月7日当天，十大城市成交套数达1632套，虽与年前3000套以上的单日成交高位仍有差距，但总体渐回归常态。

　　1月信贷数据即将出炉，坊间声音不一，不乏创新高的猜测，也有增速可控的理性预期。面对日益明晰的房贷收紧信号，政策的调控影响对房市、消费者和银行逐渐显露。

　　“最近一个月身边朋友少有人买房了，部分楼盘最近一两个月确实不涨了，甚至还有下跌。但小区陆陆续续还是有不少看房的，房子依然是讨论的热点话题。”北京某关注房市的居民表示。

　　记者从北京多个房地产中介经理人处获悉，年前起房价已经趋于平稳，年后房价依然维持稳定水平，每天咨询买房的消费者和实际成交数并不少。“房价趋于平稳并不意味着会跌，有需求现在是买房的好时机。”某地产中介表示。

　　总额限制 利率微调

　　从近期出现的房贷政策的具体调整上看，记者从多家银行得到的反馈表明，收紧已是既定趋势。

　　此前传闻近期央行对主要银行进行窗口指导，要求不同程度地收缩信贷投放规模，贷款项目需提前报备。中部某股份行信贷业务人士表示，年初央行主要就贷款规模对总行专门下达了指导，指导方向还涉及去金融杠杆、稳定房产泡沫、防系统性风险等要素。

　　某国有行分行信贷业务人士表示，贷款项目需报备是2016年底就有了，目前分行层面1月和目前发放的贷款都是此前储备项目超出的额度，1月下旬接到窗口指导的相关通知进一步收紧。但从新发贷款量看，今年分行新增贷款已经比去年同期增加40%。目前分行层面还是努力增存款，积极放贷款，因为总行层面的控制主要是控制存贷比，换言之多吸收存款就能多放出贷款。

　　但也有部分中小银行和外资行表示并没有接到央行的窗口指导意见，审批流程也暂时没有变化。某外资行信贷业务人士表示，按揭政策的缩紧是一致的，近期首付比例及利率根据贷款或担保比例会在所属地政策的基础上小幅上调。

　　记者还获悉，个别城市有银行年后微微上调首套房贷利率，例如青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由85折上调至9折。某业内人士表示，2017年总体的房贷优惠力度较2016年将会进一步缩小。

　　融360房贷分析师郝俊丞表示，接下来房贷政策的变化主要操作的方向还是提升房贷利率或是提高首付比例。但目前的情况看一线城市的首付比例已经不低，且在春节假期之后，不少楼市销量下跌，对于首付比例调整的可能性较小，提升房贷利率还是大概率事件。

　　招商证券宏观分析师闫玲表示，央行已经进行房地产总量上的调控，再加之目前对房地产的贷款资质审核更加严格，整体的销售量减少，很难再出现整体信贷的爆发性增长。

调控政策反应将滞后出现

　　“房贷是一定会收紧的，房价是一定会稳住的。”中国人民大学国际货币研究所（IMI）研究员曲强在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　曲强认为，从政策解读上看，中央坚持“走钢丝”的政策，北上深的房价必须冻结在现有房价水平周围，不能涨，也不能跌。“但冻结价格水平不是一个市场常见政策，市场自身有一套机制，所以政策出台后相关的市场反应还需要时间考证。”

　　但曲强也表示，虽然对1月数据关注颇多，但1月的信贷数据对预判全年和近期的调控政策效果参考价值并不大。因为正常贷款审批流程和年前刻意控制贷款发放的原因，1月份的信贷数据反映的是11、12月的信贷需求。

　　而真正调控政策后的市场反应，曲强认为应主要关注3月及以后的数据，一方面给市场消化信号和银行政策调整的时间；另一方面，部分企业的财年是从3月份开始。中小企业主和相对富裕的企业人群依然是购房主力人群，处理完上一财年账务后是否进行买房投资可以反映市场意向。

　　闫玲也表示，受银行自己投放节奏的影响，1月信贷数据处高位是正常现象，对全年参考价值不大，但中长期贷款占比仍值得关注。

　　某股份行信贷人士分析表示，在房贷必然收紧情况下，银行下一步贷款投向主要方向将是PPP和政府授信，此外金融创新、金融服务、相关中间业务等也大有可为。

　　该人士还表示，城市化发展进程中，购房的刚需和换房的存量业务依然存在，银行房贷依然有利润来源，但相对此前房贷的巨大利润，银行的盈利必然有瘦身，但对银行而言这不一定是个坏事。

“买二套房是刚需，基本不考虑政策”

　　北京市民侯先生最近一直在看房子，为孩子升学做准备。“北京二套房贷款按揭年限的新政策我看到了，但我买二套房是刚需，基本不考虑政策。”侯先生说，家里目前有两个孩子，加上老人也要来北京养老，买二套房势在必行。

　　“按揭年限从30年减少到25年，月供并没有增加多少。”侯先生补充说，二套房购买者基本都能负担按揭期限的变化。“购买一套房的多是年轻人，如果期限变化的话肯定影响大，但二套房购买者多是40岁左右、收入尚可的人群。”

　　“房贷政策变化太快了，我最近就准备尽快把贷款办下来。”2月9日，购房者赵女士告诉记者，现在居住的房子太小了，她准备在海淀区购置一套较大的房屋，用来改善自住。

　　赵女士称，“最担心的是你签合同的时候，是这个政策，贷款的时候又变了。”

　　对于按揭年限的变化，赵女士坦言会有影响，但又表示“没办法，确实需要这套房子，况且也不差这一点钱”。

“二套房太难批贷，想办法买首套”

　　2月9日，购房者许先生告诉记者，“我建议你，要想买房的话，一定想办法处理好现有的房子，按首套房买。”

　　许先生是在去年9·30新政前，按照首套房贷款政策，购买了第二套房子，主要用于自住。按照9·30新政之前的规定，手里有房但没有贷款，或已将贷款还清的话，可以按照首套房贷款利率、首付比例申请贷款。这是他能成功购房的原因。

　　对于现在的房贷情况，许先生认为，“按照之前购房的经验，在现在的政策下，二套房很难批贷。类似的国家政策短期抑制房价，长期就难说了。”

　　■ 盘点

9·30之后利率上浮成交走低

　　2016年9月30日，北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》调控楼市，规定购买首套普通自住房的首付款比例，由原来的不低于30%调整为不低于35%，二套房的首付款比例为不低于50%。

　　从新政出台至今的4个多月内，北京市的房贷利率开始出现上行态势，相应的成交量则走出下行态势。

首套利率9折成常态

　　9·30新政颁布后，记者曾走访发现，招商银行、北京银行、北京农商行、中国银行、民生银行、交通银行、邮储银行等银行的首套房普通住宅利率普遍为国家基准利率的8.5折，但实际折扣根据贷款人个人情况而浮动。也有部分银行将首套房房贷利率设定为8.8折和8.7折。

　　对于当时的二套房利率，各家银行普遍为在国家基准利率基础上上浮10%（即1.1倍），其中光大银行二套房贷款利率上浮20%。

　　不过，这种情况并未持续太久，2016年年底，有传闻称北京房地产交易中介已收到内部通知，自2017年1月1日起，所有银行贷款利率折扣最低九折。1月3日，新京报记者从多家银行处获悉，自2017年元旦起，首套房房贷利率折扣最低九折起。有银行表示，很快将上调至最低九折。

　　昨日，记者联系多家银行获悉，目前首套房利率均为九折。

部分银行曾“认房+认贷”

　　2016年12月初，北京市有部分商业银行在二套房的认定政策上发生改变，发放贷款条件更加严格。由“认房”改为“认房+认贷”。

　　中原地产数据显示，在调控政策下，1月份北京纯商品房住宅签约套数为2477套，与2016年12月的3250套相比下降了约24%。二手房签约为12860套，与2016年12月的18079套相比也出现了明显下降。

　　1月公布的2016年全年数据也显示，市场的亢奋已从10月开始在各地的调控之下逐渐退烧，多项指标同比涨幅已有收窄。