上周地王出炉后 珠海楼市有点热

　　上周五，珠海四宗住宅用地拍卖，最终成交的楼面地价拍至2 。8万-2 。9万元/平方米，大幅刷新了珠海地价的最高记录。地王拍出后，南都记者走访发现，地王拍出首个周末，横琴、唐家两个一手楼盘开盘火爆，而且受地王影响，唐家楼盘均价超过3万/平方米，横琴新盘均价直逼5万大关。也有楼盘表示暂不涨价。

　　楼盘扫瞄

　　唐家新开盘项目均价超3万

　　8月28日上午9点，地王拍出后的首个周末，距离地王数公里的仁恒滨海半岛在珠海度假村开盘。开发商加推第9栋部分楼层，共约120套货量。户型为两梯四户设计，主力户型是95平方米的三房和144平方米的四房，各60套。来自置力宇恒市场研究部的数据显示，该项目此次开盘，整体折后均价约32000元/平方米，整体价格区间为27500-37500元/平方米。其中，96平米三房均价33000元/平方米，144平米四房均价31500元/平方米。一次性付款9.7折，按揭9.8折，准时签约9.9折，总房款减8万。截至当天中午11点半，96平米成交53套，144平米成交42套，总计成交95套，消化率约79%。

　　置力宇恒市场研究部指出，新推货的价格较上一批次上涨较多，整体均价已经突破三万大关。上周五拍出的地王已经全面超出唐家楼价，唐家房价破三也顺理成章，且在近期无太大竞争的情况下，开发商也敢于叫价。“购房者层面上，也有恐慌入市的心理，尤其是在唐家该面积段近日供应不多，以及地王使得购房者对后市价格预期将逐渐走高的情况下，迫使加速出手。”

　　8月27日早上9时，横琴金融传媒中心在湾仔十字门喜来登酒店开盘加推，共推出105套新房。产品为38-100平米公寓到两房，产权为70年的商务公寓，成交均价48000元/平方米，当天成交超过80%。

　　置力宇恒市场研究部指出，地王的再加码，使得投资客对后市价格的预期持续走高，当期市场不买便是亏，因此即使横琴金融传媒中心加推价格较第一批推售价格上涨较多，投资客仍然积极出手。“本次加推后该项目再无70年产权供应，若入市速度不快，金融岛的公寓供应将出现断层，且后市价格将持续走高，客户也紧抓这波机会进行投资。”

　　地王周边也有楼盘未涨价

　　“地王拍出后，我们楼盘的价格变化不大，涨幅几乎可以忽略不计。”高新区新楼盘恒隆华萃园距离本次拍出的地王仅数公里，恒隆集团营销总监赵珺琪告诉南都记者，此前该楼盘开盘去化九成，目前剩下的是129和149平方米两个最大的户型。地王出来后，两个户型预计很快就清盘了，价格基本没多大变化，唯一就是收回了折扣优惠。“地王代表了未来和大家对珠海的信心。利益是市场的，我们愿与客户共享。”

　　“在这么高的地价之下，商品房的定价已经成为一个博弈的过程。从我们楼盘的具体操作层面看，如果一下子把价格拉得太高，也得考虑到市场的接受度，如果把价格定得太低，又会错失利润空间。”唐家湾一全新品牌楼盘近期将推出市场，项目负责人坦言，地王拍出来之后，虽然对于楼市是个利好消息，但同时也反而让他们陷入了“定价难”的困扰。“我个人觉得，此次拍出的地王的最大影响，是让唐家湾的区位价值从原本的隐性价值变成了显性价值，让唐家片区未来进一步引导珠海楼市的发展，此外，也有利于该区域以后的公共建设、规划的推进，既然规划了这么多居住用地，未来的市政配套、教育配套、企业配套也都会加速完善。”

　　地王拍出后，距离地王约18公里的翠亨岭南豪庭也迎来不少来自珠海的购房者前来看楼。记者了解到，该楼盘目前售价最低仅“6字头”，楼价相当于珠海地王价格的四分之一，性价比较高，加上主打翠亨新区和深中通道概念，吸引了不少投资客前去选购。

　　据现场销售介绍，拍地后比拍地前现场客户的实际到访量增加了4到5倍。其中除了本地客户超过7成是来自深圳和珠海的客户，有前来看楼的珠海市民表示，目前珠海的房价比中山的房价至少高出二三倍，最近新拍的地王价让他们后悔没有早点在珠海买房，现在只能考虑在中山买房定居。“这个项目靠近珠海唐家，又有靠近翠亨快线的优势，价格才6000多元/平方米，以后深中通道开通，我相信有很大的升值空间。”

　　微信网帖

　　“拿地开发商存在托市嫌疑”

　　地王拍出后，一篇名为《细思极恐，权威人士解读珠海新地王的秘密，珠海人都在转！》的微信文章迅速走红网络，也吸引了不少业内人的关注。截至8月29日中午，该文章阅读量已达到10万+，点赞873个，在珠海人的微信朋友圈引起了不小的关注。

　　该网帖指出，本次拍卖，除了格力地产和雅居乐，还有碧桂园、仁恒、中冶等20多家地产大鳄虎视眈眈，参与角逐，碧桂园还表示志在必得，但为什么最终胜出的是格力和雅居乐？因为只有格力地产和雅居乐才能从本次拍卖中得到最大的收益。他们参与拍卖的最大目的，并不是要从本次拍卖的项目中赚取利润，而是声东击西，通过拍卖本地块，抬高其公司所属的周边项目价格，实现更大的收益。

　　该网帖说，格力地产目前在售的最大项目是格力海岸，这个项目正好位于唐家，距其夺得的地王不远，项目规划建筑面积约10 0万平方米，约6500套。查询珠海商品房预售网，格力海岸目前已售套数为1423套，尚余下5077套。“以6500总套数的平均面积计算，这5077套面积为77 。68万平米，假设地王诞生后，格力海岸每平方上涨5000元，那么这5077套可多卖38.8亿，而格力为这次拍卖，仅仅投入了12 。48亿而已，这是一笔多么划算的买卖啊。”

　　该网帖还指出，本次拍卖的地块位于珠海北站附近，与中山市的三乡镇、南朗镇、五桂山镇、坦洲镇相邻。雅居乐官网数据显示，目前雅居乐在中山拥有大量土地储备，大部分位于三乡镇、南朗镇和五桂山镇，如山海郡、万象郡、御龙山、雅居乐新城、长堤半岛等。粗略统计，位于这几个镇的土地储备就达277.17万平米，假如地王令每平方土地上涨5000元，那么可增加收益达138 。6亿，而雅居乐为本次拍卖投入了多少呢？不过57.99亿而已。

　　该网帖认为，地王的诞生，直接提高了格力和雅居乐的土地储备估值，从而提升股价。

　　业内分析

　　“拿地开发商的角色更像是拓荒者”

　　对于上述网帖，珠海地产职业经理人俱乐部主席唐铁军指出，这属于“阴谋论”。在他看来，楼价涨跌，不是一两家开发商能决定的。地产商们高价拿地的背后，是目前资金的流向不多，只能涌入房地产。

　　唐铁军指出，地王所在的TOD小镇，按照规划，未来将成为珠海的卫星城，可容纳10万以上的人口，加上流动人口，未来有可能达到20万人，这也必然成为未来焦点。此外，开发商目前买地也不是马上开发，因为按照目前的情况，是不可能有利益的。“拿地开发商的角色更像是拓荒者。”

　　唐铁军还指出，从另外一个角度看，资本都是追逐利益的。“对于开发商而言，钱是一定要投资出去的，这也就能理解，为什么一块地拿出来一拍，会有这么多企业踊跃拿地，即便拍到这么高的价格。因为资本有富余，而资本又没有好的投资渠道。”

　　格力地产则在拿地后指出，此次格力地产拍得的地块与其格力海岸项目位于同一区域，同时也是珠海离规划中的深中通道最近的区域，并与即将通车的港珠澳大桥一起，带动该区域交通、就业、城市配套、人居环境等多方面的发展。“近年来，唐家湾交通规划利好不断，唐家湾隧道、金唐路隧道等正式规划，大大缩短去往珠海市区核心、唐家湾轻轨站时间，而随着广珠轻轨正式开通、港珠澳大桥落成完工、深中通道建设动工，城市交通枢纽地位不断提升，咫尺1小时珠三角都市生活圈，让珠海唐家湾成为最值得投资的地方。”