7月东莞新建商品住宅成交创近8年来的同期最低

7月一手楼市成交低迷。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者石忠情

　　这个盛夏，东莞楼市比较冷！传统淡季7月楼市历经几年的“淡季不淡”后，成交量再一次回归至淡季水平。

　　根据相关统计数据，今年7月东莞新建商品住宅成交创近8年来的同期最低。受楼市调控政策持续收紧影响，后市成交仍然不乐观，业内人士建议开发商抓紧时间推货，回笼资金才是王道。

一手成交量：7月成交3233套

　　今年7月份东莞每周的网签量才700多套，让许多业内人士惊讶，一方面是受到限签影响，另一方面是人气实在很冷淡。

　　优房超·瑞城搜统计数据显示，今年7月份，东莞新建商品住宅成交38.44万平方米，环比下滑16%，同比下滑1%；共成交3233套，环比下滑15%，同比下滑7%。供应面积也出现大幅度下降，7月新建住宅供应面积为26.23万平方米，环比下滑52%，同比下滑40%，供应套数2298套，环比下滑49%，同比下滑43%。成交均价为16970元，环比下滑2.06%，同比上涨 2%，房价保持平稳。优房超·瑞城搜介绍，今年7月份房企推货节奏放缓，仅有12个项目加推住宅新品，楼市进入蓄客期。

　　合富研究院也表示，政策调控影响、蓄客不足等因素导致开发商放缓上市步伐，7月供应量萎缩严重，创有记录以来的同期最低，签约量则创近8年同期最低。

新增供应量：今年前7月处历史低位

　　从全国大环境来看，楼市调控政策不断收紧，不少城市调控政策加码，这也影响了开发商对东莞楼市的判断。

　　合富研究院认为，今年以来，楼市调控持续严厉，开发商推货积极性低。合富大数据显示，2018年1~7月东莞一手住宅新增供应仅233.7万平方米，同比减少7%，创历史最低谷；新增供应量低，缺乏刺激购房者入市的新品，也导致了成交量的下滑。统计数据显示，今年1~7月份，东莞新建商品住宅网签面积约265.0万平方米，同比减少2%；网签均价16913元/平方米，同比略涨4.0%。

　　合富研究院认为，下半年供需或将持续萎缩。2017年下半年住宅供应量月均高达7200套，而通过相关数据预测，今年下半年供应量将较去年出现大幅度萎缩。由于供应不足，加上楼市调控政策限制，预计下半年签约量将持续低迷。

　　区域：以低房价区域成交为主

　　合富研究院介绍，今年7月份东莞住宅成交以低房价区域成交为主，在7月签约量前10区域中，有一半的区域均价在1.5万元/平方米以内，最高均价仅1.83万元/平方米。

　　从签约套数来看，过去成交冷热不均的现象在7月并不突出，相对于过往几个月，7月区域均衡度较高。合富大数据显示，7月成交前10镇街八成集中在150~200套以内，最高的仅290套。受供应不足影响，市区无一镇街成交进入前十名。

　　从区域供应来看，全市住宅供应整体低迷，仅1/3区域有新增供应量，普遍在200套以内。其中主城区供应量下滑趋势最明显，东北片区和临深片区供应量则保持增长态势。合富研究院介绍，主城区供应量从4月的119套下滑至6~7月的不足200套；滨海片区供应量波动较大，7月创年内新低（除春节月外）；东北片区和临深片区总体保持供应量增长的态势；莞北片区供应量整体稳定；水乡片区供应底部回升；松湖片区的供应量冲高后回落。

房企：前7月碧桂园、万科成交金额同比下降

　　受到成交量下滑影响，前两名房企碧桂园、万科前7个月成交金额下滑两三成。东莞中原战略研究中心统计数据显示，排名首位的碧桂园前7月商品房网签金额88.98亿元，同比下降32.48%，共有34个楼盘有成交；排名第二的万科前7月商品房网签金额为78.58亿元，同比下降28.11%，共有28个楼盘有成交；两家的市场份额共为26.89%。其他品牌房企市场占有率上升，其中保利、金地、卓越、光大、中熙、恒大、宝安、中海进入1~7月网签金额前十名，成交金额同比出现大幅度上升。

　　不过，从潜在供应量来看，下半年仍将是碧桂园、万科继续领先全市房企。

　　合富大数据显示，截至2018年7月，各开发商潜在供应（包括别墅、洋房、公寓、办公物业等）体量最多的是碧桂园，约94.2万平方米，环比增加15%；其次是万科地产，约80.1万平方米，环比增加14%；佳兆业受个盘影响，7月潜在供应量跃升至前十，约29.4万平方米；另外，华为及中集项目也出现大量的潜在供应量，两项目以人才公寓及定向销售房源为主，不影响整体市场。

潜在供应量：新开工量环比上涨1倍

　　自东莞出台楼市限购政策以来，新开工步伐放慢，开工量减少。不过，7月份作为今年下半年首月，新开工量环比上涨 1倍，创下一年半来住宅新开工量的最高水平。

　　合富大数据显示，2018年7月整体开工量172.7万平方米，环比增加了1倍，其中住宅开工量约127.4万平方米，环比前一个月大幅增加135%，同比增加近三成。由于住宅开工量大幅上升，7月住宅开工量创下2017年以来月度开工量最高水平。

　　合富大数据显示，今年前7月，东莞住宅新开工量313万平方米，月均开工量约45万平方米，而7月开工量大幅上升，拉高了全年月均开工量。

　　假若按照目前月均水平，全年预计住宅开工量将达536.4万平方米，将成为自2010年以来开工量最少的年份，目前供不应求的局面将愈发严重。受到新开工量影响，潜在供应量环比增加一成。

　　截至2018年7月，东莞市一手住宅潜在供应量811.1万平方米，其中洋房潜在供应量690.3万平方米，环比上涨11%。

　　此外，合富研究院介绍，在各区域潜在供应量中，7月沙田镇跃升至第一位，约80.5万平方米；其次是塘厦镇，约76.3万平方米；排名第三的是虎门镇，约56.3万平方米。

　　业内观点： 库存消化周期需11个月

　　从整体市场来看，由于缺乏新增供应刺激，成交降温，库存量持续处于高位。优房超·瑞城搜统计数据显示，在限价限签调控政策影响下，东莞楼市环境依然严峻，不容乐观。从库存情况来看，目前东莞住宅库存量保持高位，达524.65万平方米，消化库存需11个月，去货压力仍然较大。从2016年6月至2018年7月东莞住宅存量消化周期来看，库存面积和消化周期呈现节节走高趋势。

　　不过，合富研究院则表示有不同的意见，按照过去2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，目前东莞去库存时间分别为10.6个月、11.3个月和12.7个月。合富研究院认为，剔除政策因素，当前东莞整体库存压力并不大。

　　从整体市场来看，优房超·瑞城搜认为，抑制房地产市场投资投机性行为、稳定房价以保障房地产市场平稳健康发展，仍是楼市调控政策的最首要目标。预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年；在政策推动下市场也会逐渐保持平稳，受供应以及市场观望情绪的制约，东莞下半年形势依然趋紧，开发商趁机推货，回笼资金才是王道。

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7月共有 7宗商住地挂牌

　　广州日报讯 （全媒体记者蒋幸端）6月土地交易市场进入火热期，8月又将迎来新一轮的土地拍卖热潮，而7月份土拍市场则进入缓冲期，商住地成交断档，楼面地价回落明显。统计数据显示，今年7月份共有7宗商住地挂牌，这些商住地将在8月后正式进入最终交易阶段。

　　合富大数据显示，2018年7月份总体供应面积35.9万平方米，环比回落五成，同比劲增4倍；年内截至7月份共供应16宗商住地，7月挂牌7宗地块均为商住地，为年内商住最高供应水平，但将在8月后才会正式进入最终交易阶段；7月整体成交面积39.6万平方米，环比微跌7%，同比增加11%；7月进入缓冲期商住地再次断档，成交地块为非商住地块，多以底价成交，溢价大幅回落，成交金额3.9亿元。