电商渐成惠州楼盘销售标配 收取团购费频遭投诉
■焦点
新办监制价格 两个月内不得调价
联系当前调控背景下的新政，10月14日，在市政府发布调控《通知》后，惠州市发改局、市房管局联合下发《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》受到关注。其中规定，商品房实际成交价格不得低于监制价格的10%，且开发商办理价格监制后2个月内不得申请调价。
结合当前市场接近1万元/平方米的楼价，以单套100平方米房源计算，监制总价为100万元，这也意味着在新价格监制规范政策下，楼盘在销售该套房源时总房价不得低于100*(1%—10%)，即不得低于90万元。
这也意味着该套房源销售优惠空间为10万元。
具体到电商团购费的收取，在以往房源监制价格虚高的背景下，购房者在参加电商团购过程中叠加的团购费用是否优惠往往难以分辨，但在当前新政背景下，楼盘房源监制价格均统一对外公示，购房者可根据监制价格予以参考。
尽管记者在与市发改局物价监督管理分局的交流中，团购费未被纳入签约房价难以被认定违规，但市民可根据实际优惠进行选择。若参与电商的“X万抵XX万”优惠后，支付完团购费后的房价与监制价格持平，或团购费加上总房款超出房源监制总价，则证明该电商团购并未将优惠落到实处。
若缴交团购费用参与团购费后能够切实降低购房支出，购房者则可以选择通过电商优惠购房。
市物价监督管理分局局长吴伟明介绍，类似当前市场出现的开发商要求购房市民必须通过电商才能购房的情况将得到规范。在后续市场监管中，购房市民可参考楼盘监制价格作出购房选择，一旦出现开发商和电商捆绑销售，该局将及时进行严肃查处。
电商纳入监管 倒逼中介市场备案
在研讨会现场，市房管局产权科科长谢芝桂在明确电商行为属性时介绍，尽管电商与传统的中介经济行为不同，但电商机构的运行切实带动了传统中介机构的发展。
记者注意到，依托电商机构主导的联动销售市场，越来越多的传统中介机构被纳入电商的拓客渠道商。而随着电商机构被纳入统一的行业监管之中，市房管部门针对二手中介机构的有效监管也将得到优化。
10月底，在楼市调控环境下，市房管局发布了《关于加强房地产中介机构备案、推行行业信用管理的通知》。要求中介机构从事房地产经纪经营行为，都需要按照规定到该局进行备案，每个机构旗下的所有经纪业务人员也需要实名登记，接受主管部门的统一监管。
依据该通知，该局将建立起全行业的信用信息监管系统，将从业机构和从业人员都纳入信用管理中来。每个从业机构和人员都将进行备案，领取和佩戴统一的从业人员信息卡，而客户可以先扫描信息卡上的信用二维码，就可以知道该中介人员的所有从业记录。购房者则可以据此信息作出判断，选择客户评价较高，服务规范的中介机构和经纪人为自己服务。
联系当前中介在该局的监管备案现状，据该局相关负责人保守估计，已有60%左右的中介机构和经纪人纳入备案管理中。这也意味着有近四成左右的中介仍属于“黑中介”。
“电商平台在寻找渠道供应商的时候应该对中介的资质作出要求，一旦合作的是未备案的中介经纪人，出现了问题则将受到严处。”谢芝桂说。
针对该举措的实施，房多多、好房易购、房联宝等电商平台均认为对行业是个机会。后续在渠道的规范环节将首先确定中介机构的合法性，避免出现与“黑中介”合作而对自身品牌和形象造成影响。
■答疑
电商团购费能不能收？
针对电商广受争议的团购费收取的问题，且为何团购费不是直接进入总房款而是被第三方电商机构收走的质疑，在研讨过程中，市房管部门相关负责人直言暂时并没有任何政策规定禁止。但该负责人也提醒市民要加强甄别，对照监制价格确定是否有优惠再决定是否参与。
房多多、吉屋网、搜房网等多个电商机构负责人则直言团购费其实就是属于电商为开发商提供营销服务的相关佣金。只是采取了前置收费的方式，并非向购房市民收取，实际上是降低了购房者的购房成本。
吉屋网华南区总经理杨锦斌介绍，在行业内也有采取后佣的方式，与开发商合作结束后再由开发企业支付佣金。但那种方式将拉高房款支出价格，优惠幅度变小，再加上税费等支出，购房市民将难以享受到优惠的折扣价格。
电商是不是暴利行业？
按照任何一个新生行业的发展历程，由无到有，再到多的过程明显，但这均基于一个前提，行业能够创造出价值，能够实现收益。在短短两三年时间，惠州电商平台从两三家激增到几十家。
依托2016年暖市的行情，惠州电商平台激增至当前的40多家。行业呈现出急速发展的势头，这是否意味着行业属于暴利行业？
房联宝总经理方育生直言更多的属于服务机构，电商其实是微利行业。他介绍，房联宝依托上市公司世联行，更多的是作为新房销售代理业务的补充，为客户提供更多的服务，也利用自身平台更好地沟通企业和购房者。
好房易购董事总经理席海兵则认为类似好房易购这样成规模的电商平台属于重资产业务。场地租金、人员开支，以及中介佣金和客户营销费用支出等，单个客户的几千或上万元的团购费用，能够节余的只是几百元，这还需要是比较好卖的楼盘项目。
然而，席海兵也介绍了另外一种情况，部分两三个人就成立的所谓的电商平台，或者拉个微信群就成为电商的机构则利润率就高了。不需要场地人员等支出，单个客户的费用就直接转化成利润。
观察眼
推动房产电商“无规矩”到“成方圆”
短短的两三年时间，结合互联网的发展，依托惠州房地产市场而衍生出来的房产电商经历了快速发展的进程。据业内人士统计，数量已达到了40多家的行业规模。然而由于没有行业规范，面对突然而至的楼市调整行业表现出前所未有的茫然。
“收团购费”“拉高房价”“交了团购费却退不了”……在市房管局网络问政平台上，关于电商团购的投诉不断增多，当然，这一方面说明着电商合作模式的销售模式在楼盘销售中不断变得普遍，同时也代表着行业自律和规范的匮乏。
在笔者采访中，惠州多位电商平台负责人直言，“以前都是这么做的，不知道以后还能不能做？”“电商行业并非只是收团购费，而是切实让购房者得利的。”但在具体谈到平台的行为如何规范化和合理化则显得不知所措。
可以说，以往的电商发展是没有规矩的。在与市房管部门相关负责人的探讨中，找遍当前关于中介管理和备案的相关法律法规，面对电商这一互联网和房产销售的结合体犯了难。根据不断增多的电商投诉，从电商从事房地产经纪活动实质出发，应将其纳入进中介监管体系中来。
具体到南方日报举办的房地产电商行业发展研讨会，电商机构表现出来的态度和行为规范的决心是值得欢迎的。面对社会的质疑、市民的投诉，好房易购、惠州房多多等电商平台均明白问题出在哪，并针对市民申请退团购费等行为做出了清晰的实施流程。
同时也明白电商市场当前面临的乱局，希望纳入进统一的监管体系之中，规范自身的行为，进而推进整个惠州电商行业的规范。
诚然，对于一个新兴行业，经历从无到有—从有到多—由多到乱—由乱到治的过程都是必然。而具体到当前电商行业的发展，经过前期的迅速发展，当前无疑进入到“由乱到治”的阶段，纳入政府的统一监管是一个好的开始，接下来的规范和去粗存精进程则必将推动行业“成方圆”。