文/金羊网记者 甘韵仪
新冠肺炎疫情之下，“减租免租”为企业主带来一道曙光——
大企在行动，万达商管集团对所有万达广场商户的租金减免一个月，预计达30亿-40亿元；保利商业全国旗下22家购物中心年初一至初六期间，减免品牌商户6天租金；龙湖集团宣布旗下商场商户减租2个月……
政府也在行动，例如广州市国资委对市属国企物业免租和市属银行中小微企业融资优惠让利预计达23亿元以上，减免租金面积预计超过600多万平米；上海市国资委对符合条件的3.5万个中小企业减免今年2月、3月租金约25亿元……
然而并不是每一个租户都等到了减租免租的消息。
对于那些未能顺利复工复产的租户，心情可以理解。“魅KTV”的老板吴海算的一笔账，其公司每个月551万元的经营成本中，每月租金181万元，租金占比33%，公司现在账上有1200万元，最多只能撑两个多月，如果业主免租，可以多撑一个多月，而这多撑的一个多月，可能就是企业起死回生的一个月。
到2月12日，广州11区全部暂停餐饮单位堂食服务，在广州海珠区经营餐饮的冯先生也在考虑要不要为外卖单而开厨房，开的话等于开拓一项新业务，订餐情况不知，风险大，不开的话，餐厅每天都白白流掉三四千元租金。
那么，因新冠肺炎疫情无法开工、开铺，商铺、厂房在此段时间都无法使用，那么可不可以要求房东减租免租，或者说，这种情况下，房东是否必须减租免租？
记者咨询了广东杰海律师事务所合伙人律师甘静仪，看看她从专业角度如何分析。
金羊网：房东是否必须减租？
甘静仪：近段期间房屋、厂房无法正常使用错不在房东，所以，我们无法以房东存在过错为由要求减租，但是本次事件是租户和房东都无法预见、也无法避免，也无力改变的事件，从法律角度来看，本次事件可以认为是不可抗力事件。
根据《合同法》第117条规定，不可抗力导致合同不能履行时，合同当事人可根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。就租赁合同而言，如果疫情导致租赁合同不能履行，租户可根据疫情影响的大小，主张减少或免除租金。
金羊网：怎样才算“疫情导致租赁合同不能履行”？
甘静仪：“不能履行”，可以简单理解为无法实现当时签订合同的目的，在租赁合同中，一般同时具备以下两个条件，可以认为是“不能履行”：
1。政府或有关主管部门因疫情防控需要，发布强制停产停业通知；
2。租户服从通知的安排而全面停产停业，造成租赁的房屋完全无法正常使用。
受疫情影响，国家将假期延长至2月2日，而部分省市将复工时间延至2月9日，在此段期间，除个别肩负着国计民生重任的行业外，绝大部分的行业都只能全面停产停业，无法正常使用租赁的房屋，因此，此段政府明确规定停产停业、租户无法正常使用房屋的时间，房东应当减租，否则，租户可起诉房东。
金羊网：2月2日或2月9日之后，政府并未强制停工停业，但租户因防疫原因而未复工的，能否要求减租？
甘静仪：根据《民法总则》第6条规定可知，合同的履行应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。其中，公平原则是指当事人在民事活动中，应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。就租赁合同而言，疫情造成的租金损失的分担应符合公平原则。
由于疫情是租户和房东双方签订租赁合同时均无法预见并克服的因素，所以当租户受疫情影响，难以维持正常营业，进而造成租户资金紧缺，按租赁合同支付租金存在严重困难时，如果将疫情带来的全部租金损失均由租户一人承担，不符合民法上的公平原则，故租户可据此申请减免租金。
由此可知，在政府并未强制停工停业期间，租户因防疫原因而未复工的，可以根据“公平原则”申请减免租金，但能否减免租金，需要评估房产所在地环境是否不适宜复工、租户是否因未复工陷入经营困境等多种因素，故此段期间，房东即使不减租，并不必然违法。
金羊网：租户如何争取减免租金？
甘静仪：合同对此类型情况提前有约定的，则按合同约定处理。如果租户和房东签订的房屋租赁合同已经写明了不可抗力情形下的解决方案，譬如合同有如下条款：租赁期内，因发生不可抗力事件，致使一方或双方无法履行或无法完全履行合同的，双方均无需承担违约责任；如不可抗力持续3个月以上的，任一方均有权单方解除本合同。那么，租户可以结合自身的实际情况，根据合同条款向房东申请减租。
合同无约定此类型情况的，那么可以引用“不可抗力”或“公平原则”。如果租户和房东签订的房屋租赁合同中没有约定不可抗力情形下的解决方案，那也没关系。依照我们前面的分析，企业因受疫情影响的不同程度，可以依据不可抗力或公平原则向房东主张减免租金。
寻求法律人士的帮助在租户与房东交涉的过程中，既要动之以情，更要晓之以理。若稍不留意，租户或房东都有可能被冠以“道德绑架者”的称谓。此时，可以适当寻求法律人士的协助。
编辑：空明
