香港的房价高不高?相信多数读者都会认为高,而且实在是高!笔者的香港朋友圈中,有不少置业供楼人士一谈到高楼价,就会大倒苦水。不过,香港有句话:高处未算高!这不,听香港一位准备置业的朋友说,日前有一家香港的小型开发商新推出一个楼盘,最小面积的一套房只有128平方英尺(大约10多平方米),被业界戏称为“香港史上最小房”。

  何以说“高处未算高”?在尺土寸金的香港,就算美联储加息的脚步渐行渐近,这家开发商却依然理直气壮对购房者宣称:“当皇帝也只不过就是睡一张床”,意思是说,房屋面积虽然“迷你”,却依然物超所值,关键还是要看你能不能负担得起。

  香港楼价之高,已是全球公认。这不,国际货币基金组织(IMF)日前就香港经济情况发出警告称,香港楼市估值偏高,已接近上升周期的尾声。IMF在对香港经济的年度评估报告中指出,香港以浮动利率进行按揭的家庭负债偏高,加上楼价估值较高,一旦利率上升周期较预期来得快,香港楼价就会出现急速调整的风险。IMF认为,香港经济基础良好、财政稳健,加上健全的金融体系监管制度,有能力应对未来挑战,但需要注意潜在风险,尤其是利率趋升将导致物业市场调整加快,继而影响实体经济,因此建议港府维持压抑楼市的措施。

  值得留意的是,实际港府早已关注到高房价对香港经济的负面影响,11月初更是出招调控楼市,进一步压制物业投资性需求,以防止香港楼市陷入失控状态,令资产泡沫面临爆破危机,并对香港经济带来灾难性的打击。

  香港作为一个开放型经济体,楼市和很多其他行业、领域一样,容易受到外围因素尤其是美联储利率走势、国际资金流向的影响。外资大行瑞信发表的研究报告指出,近一个月来,港元的银行同业拆息一度连升近10个工作日,由0.374%升至0.502%,创2010年7月以来的新高,并较英国脱欧时的0.24%高出逾一倍,抵消香港银行在过去几个月降低按揭利率的影响,因此认为港元拆息仍有上升风险,尤其是特朗普当选将令美元及港元利率前景看涨。瑞信强调,在政策风险持续的情况下,香港港楼市正面对较大挑战,表现为二手住宅交投停滞,楼价仍然向上,但增速放缓。而香港经济在零售、金融服务等其他方面的表现也不尽如人意,这也将间接对香港楼市构成影响。对于香港开发商而言,即使“加辣”已经反映在其股价上,但相关板块及个股目前的风险回报并不吸引,理由是香港的地产市场将面对一连串风险,包括供应增加、利率增速比预期快及政策因素等。

  美银美林认为,香港特区政府在上个月推出楼市“加辣”调控措施,将第二个住宅单位从价印花税统一增加至15%后,预期香港的地产股在未来6个月将会跑输大盘,短期成交量将下跌30%至40%,香港的楼价也将下跌5%。美银美林表示,香港的住宅楼价经历过去一轮长期的升浪后,未来三年将下跌20%。

  就香港经济外围因素而言,今年以来已经飞出两只“黑天鹅”:一次是英国公投脱欧,一次是特朗普当选美国下任总统。最近,又有一只“黑天鹅”蠢蠢欲动,这就是意大利有可能脱欧。很多香港投资者不大关心欧洲政局,对意大利修宪公投对香港经济有什么影响并不明了。有分析称,意大利总理伦齐领导的执政党下台,随后登场的政党可能延续近年全球兴起的民粹主义浪潮,怂恿意大利人投票脱欧。如果意大利脱欧,因为意大利使用的是欧元而不像英国使用本国货币英镑,所以欧元将面临更大的冲击,甚至有可能令欧盟瓦解,这对包括香港在内的全球经济的影响远甚于英国脱欧。

  由此看来,IMF对香港楼市发出的警告及特区政府作出的调控应对都是非常必要的。从香港经济长远稳定发展的角度看,遏制资产泡沫、严防楼市硬着陆危害香港实体经济已是香港面对的当务之急。至于前文提及的小型开发商“当皇帝也不过就是睡一张床”的宣传伎俩,投资置业者不妨听听,一笑而过,不必当真,认清形势、不被忽悠才是最重要的。

  (作者为证券时报记者 吕锦明)

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