从10月8日起，新买房的房贷利率将不再直接由央行加息或降息来决定了。

　　8月25日，中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

　　新的个人住房贷款利率如何确定？

　　不同于目前房贷利率根据央行贷款基准利率上下浮动确定，改革后，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

　　央行给出了新“最优”房贷利率是，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　上述利率是新政下买房时最低可以享受到的利率，而各地的实际房贷利率的加点下限将由人民银行省一级分支机构指导各省级市场利率定价自律机制根据当地房地产形势变化确定。

　　也就是说，从10月8日起，每笔房贷的具体加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

　　需要注意的是，加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变，这一点与现行的房贷一致，即签订合同时确定的利率折扣或利率上浮的水平，是不能调整的。

　　相比现在，新政下房贷利率变高还是变低了？

　　如果以8月20日公布的最新LPR计算，新政下首套房贷利率不能低于4.85%；二套房利率不能低于5.45%。

　　目前，央行五年期贷款基准利率是4.9%，二套房如果上浮1.1倍则是5.39%。

　　央行有关负责人在答记者问中表示，“这与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当”‘、“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响”。

　　“如果是在部分首套房还有利率折扣的城市，如果可以在基准利率上打95折甚至9折（9折后基准利率为4.41%，95折后为4.655%），那对比8月的LPR（4.85%），这些城市的首套房利率会变高，不过，现在LPR会每个月调整，目前的利率环境下10月新政执行时LPR也可能会走低。”一位国有大行个贷部人士表示。

　　对于房贷新政，央行副行长刘国强此前在国新办吹风会上明确表示，“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”

　　新政下LPR每月都调整，那房贷利率多久进行一次重定价？

　　需要注意的是，目前LPR每个月20日公布，但个人房贷利率并不是每个月都跟着LPR浮动。

　　公告明确，个人住房贷款利率重定价周期可由银行和贷款人协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　目前执行的房贷合同在利率重定价的方式基本都是，每年1月1日调整贷款利率，如果上一年央行没有调整基准利率，那房贷利率也不会调整。

　　哪些购房者受影响？

　　央行有关负责人明确，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。在10月8日即定价基准转换日之前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

　　此外，10月8日起执行的新政，只针对商贷，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说，如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款，那还是沿用现在的模式。

　　附：关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告

　　为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

　　一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

　　二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

　　三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

　　七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

　　八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。