商品房土地使用期“缩水”、层高“缩水”、逾期交楼等问题成了不少购房者投诉的热点。 南方日报记者 王昌辉 摄随着经济社会高速发展，房地产纠纷也呈上升态势。惠州中院日前发布2015年、2016年惠州房地产案件大数据显示，2016年房地产纠纷总数达7045件，较2015年增加65.49%。其中，两个年度涉及商品房预售合同纠纷案件均为当年案件总数中占比最大的类型，分别达到2252件、3685件。惠州中院发布典型案例，以案说法，帮助消费者学法、用法，维护好自身合法权益。
案例1
商品房土地使用期“缩水”，开发商未尽告知义务
2015年4月25日，市民林女士与开发商签订《房屋认购书协议书》，以532736元的价格向开发商认购了位于水口的一套商品房，林女士为此支付了定金及首期款共162736元。
而准备签订正式合同时，林女士被告知房屋的使用期限至2042年8月31日，产权期限不足28年，远远低于普遍的50至70年。林女士因此拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》，并以涉嫌虚假宣传和欺诈诉至法院，要求开发商退还首期款，同时双倍退还定金。
惠城区法院一审认为，年限已不足28年这一事实，林女士在签订涉案的认购协议书时并不知情，作为一般的购房者，在购买商品房前，其了解购买房屋信息的主要渠道一是通过房地产开发商的信息公开，二是通过其他社会公共平台了解相关信息。因此，开发商有义务也有能力将房屋的基本信息情况明确告知买受人，但本案没有证据显示开发商已经尽明确告知的义务，而正规房地产信息网站及其他信息公开平台上展示的涉案楼盘的信息均显示涉案房产产权为70年，因此林女士签订认购协议书时不知道涉案商品房所附的土地使用权剩余年限的相关情况，实属正常。因此，本案应属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能订立，开发商应向林女士退回全部定金和首期款。
开发商不服一审判决，上诉至惠州中院。
惠州中院审理认为，土地使用权的价值是与使用年限密切相关的因素，土地使用权价值又是影响房价的重要因素。因此，开发商在涉案房屋所在的土地使用权只有28年期限的情况下，应当向买受人进行特别说明，以便其作出合理的选择。惠州中院最终驳回上诉，维持原判。
案件主审法官提醒消费者，购房时应谨慎理智，提前做足购房功课，全面了解楼房的各项信息，包括土地使用期限，实际面积等等，并在预交购房款前要细致地对房屋情况进行询问并仔细阅读和推敲购房合同。此外，在签订合同时，消费者还应与销售方明确如面积不符、延期交房等违约情况的处理方案，否则容易失去主动，加大维权难度。
案例2
层高“少了”10厘米，开发商被判赔偿房价款总额2%
2013年5月23日，袁女士与开发商签订《商品房买卖合同》，以626322元的价格购买位于三环北路的一处商品房。根据合同，该商品房层高为3米。但此后，袁女士向相关部门了解情况时发现，该商品房项目整体报建时的层高仅为2.9米。袁女士认为，报建与合同约定的层高相差10厘米，开放商应当向自己赔偿因层高不足导致的损失。开发商则辩称，层高差是由于工作人员的失误，将合同中的层高错误填写为3米，属于合同法规定的重大误解情况，不存在主观恶意，开发商同时认为袁女士并没有证据证明层高对其房屋的使用以及房屋的价值造成任何的损害。
惠城区法院审理查明，购房双方签订的《商品房买卖合同》明确载明袁女士购买的房屋层高为3米，而涉案房屋报建层高仅为2.9米，报建层高与合同约定层高相差10厘米，不属于涉案《商品房买卖合同》补充协议第二条约定的“局部略有误差”，应当认定为是开发商违约，理应承担违约责任。而且，涉案房屋层高不足已无法补救，开发商应向袁女士赔偿因层高不足导致的损失。
法院同时指出，袁女士主张的赔偿计算方式没有法律依据，且未综合考虑商品房价格的构成要素。法院根据《商品房买卖合同》补充协议第十九条约定，违约金按照合同约定以总房款626322为本金，按每日万分之三的标准，从2014年12月21日起计算至2015年3月26日为18038.07元，同时考虑“赔偿单项总额以不超过房价款总额的2%为限”，最终确定开发商应向袁女士赔偿层高不足违约损失12526.44元。
开发商不服一审判决，上诉至惠州中院。惠州中院驳回上诉，维持原判。
案件主审法官表示，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，开发商称合同约定层高系工作人员录入错误，依据不足，确应承担由此产生的相应法律责任。房屋已建好，而层高不足问题不具有可整改性，如业主认为层高不足等影响其合同目的，可选择解除合同，如选择继续履行合同，只能要求开发商承担违约责任。
案例3
逾期交楼，开发商要求赔偿中扣除下雨天数被驳
2012年9月23日，黄先生与开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买位于惠阳淡水的一处商品房，合同同时约定开发商应当在2013年5月31日前交付验收合格的房屋。合同签订后，黄先生按时交了首期款，余款也由按揭银行正常放款。然而，涉案房屋直至2014年7月7日才完成竣工备案验收。2014年8月9日，开发商登报通知业主办理收楼手续。黄先生诉至法院，要求开发商赔偿逾期交楼的违约金。
开发商则辩称，施工期间存在大量的下雨天气，属于天气的不可抗拒力，严重影响了工程的施工进度，从而影响交房日期。因此，计算逾期交房的天数时应扣减部分下雨的天数。
惠阳区法院一审认为，黄先生已依约履行合同义务支付了购房款，开发商没有在合同约定的2013年5月31日前将符合交付条件的房屋交给业主，已构成违约，应承担违约责任。开发商实际逾期交房的天数为自2013年6月1日至2014年8月8日共434天，违约金标准按《商品房买卖合同》第九条约定“逾期交房违约金标准为每日按已交付房价款的万分之五计算”。
至于开发商辩称的雨天因素，法院认为广东省境内出现的下雨天气并不属于施工过程中不可预见、不能避免且不可克服的情形，双方当事人也未将出现下雨天气特别约定为影响施工、可予以延期交房的免责事由，因此开发商主张计算延期交房时间应扣除下雨天数，缺乏法律和事实依据，法院不予支持。
开发商不服一审判决，上诉至惠州中院。惠州中院驳回上诉，维持原判。
案件主审法官介绍，在商品房买卖案件中，开发商逾期交房，业主可以索赔逾期交房违约金，其中对于违约金计算的起止点、计付标准是争议焦点，需要具体问题具体分析。至于严重预期的情况，业主可选择解除合同，因为时间跨度过长，市场行情发生了变化，特别是当房价进入下行阶段时，业主选择要求解除合同，既是合法行为，也是符合经济利益最大化的理性行为。
[来源]南方日报
[记者]卢慧
[通讯员]卢思莹 周泽锋
