12月10日珠海高新区远大美域首个业主代表大会诞生

　　12月10日上午，位于珠海高新区唐家湾的远大美域新城召开业主代表大会第一次全体会议，在业主大会之外，又成立业主代表大会，在珠海还是一个创新，是探寻解决业主大会“召开难、通过难”等问题的决策机制。

　　北京师范大学珠海分校法律与行政学院院长、珠海市人大常委会法律顾问于凤政表示，这是广东首个成立的业主代表大会，作为小区业主自治在珠海的新模式，该制度是对城市社区实行业主自治的有益探索，也成为城市基层民主的重要工作。

　　此次的业主代表大会通过了《远大美域新城业主代表大会议事规则》。根据《议事规则》的程序，选举产生了主席团和主席、副主席。大会上，由业主委员会向大会做工作报告，并就物业续聘或新聘的有关问题作了说明。随后，业主代表们围绕前期物业公司是否续聘等问题进行了讨论。大会还选举产生了业主监事会，补选了业委会委员，通过了大会决议。

　　据了解，远大美域新城是一个建筑面积有40万平方米、1895户的大型社区。今年7月，召开了第一次业主大会，建立了业主委员会。大会表决通过的《业主组织章程》，决定创设业主代表大会和业主监事会。业主代表大会作为业主大会的常设机构，负责日常管理中的重大决策；业委会是业主大会和业主代表大会的执行机关；监事会对业委会和业代会实行法律监督，并提供法律咨询服务。

　　值得注意的是，远大美域新城所探索的业主代表大会制度，此前不仅在珠海没有先例，在广东省内也是首创。那么，业主代表大会制度到底是什么？能发挥什么作用？从以下问答中可以窥知一二。

人物：

　　北京师范大学珠海分校法律与行政学院院长、珠海市人大常委会法律顾问、珠海市立法咨询服务基地主任、远大美域新城业主代表大会筹备组组长于风政。

Q1：业主代表大会是什么？其构成与职权是如何设计的？

　　A： 简单地说，业主代表大会就是把小区的业主大体上按楼栋分布划分为业主小组，由各业主小组选举组长即业主代表参加业主大会。业主代表大会的法定地位和职权由第一次业主大会通过的《远大美域业主组织章程》明确赋予，即它是业主大会的常设机关，主要职能是在业主大会闭会期间负责小区管理的重大决策。远大美域新城建筑面积有40万平方米的建筑面积，1895户业主。按照业主专有面积计算，大概是6800平方米分一个代表名额。

Q1：在现行可以建立业主大会进行民主决策的情况下，为何需要另设业主代表大会？

　　A：源于实践的需要。业主大会是小区管理的基本制度，但在实践当中困难重重。一个小区，动辄数千户，按照法律规定，重大问题都要召开业主大会决定。珠海投资客多、外地业主多，常住户往往不到二分之一，要使业主大会有效召开，投票人所占的面积、占总业主总人数“双过半”、“双三分之二”的通过门槛显得太难实现。开一次业主大会往往需要半年甚至一年时间筹备。所以唯一的出路是实行代表制度。其实，大型社群，不可能实行直接民主，只能实行“代表制”，这是实践的需要。

　　业主代表大会，是一种决策机制，也一种监督机制。在实践当中，常常有这样的情况，费了很大的力气召开第一次业主大会，建立了业委员会，但是因为无法定期或经常召开业主大会，业委会要么是因为没有重大问题决策权而无所作为，要么是越权行事，失去监督与制约，发生腐败，因为分散的业主是没有能力监督业委会的。

　Q3：珠海市及广东省的物业管理法规并无明确规定可建立业主代表大会制度，建立这项制度，有何法律依据？

　　A：从法理依据上看，设计城市居民小区管理制度的主要基础和基本依据是物权。业主花钱了买了房子的所有权和土地的使用权，有权确定采取怎样的组织方式来管理。业主大会是一个权利组织，不是会议形式，其本质是确认每一位业主都有基于物权的参与小区管理的权利。但业主是亲自、直接行使，还是将全部或部分权利委托代理人行使，也是其选择权利。

　　其次，建立业主代表大会，有上位法依据。我国《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”。建设部2009年颁布的《业主大会与业主委员会指导规则》第二十七条规定：“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。”第二十八条规定：“业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。”

　　此外，江苏、天津、杭州、厦门等地的地方法规已明确规定达到一定规模的小区可以实行业主代表大会或业主代表会议制度。上海规定，业主大会可以由业主代表组成。北京市政府几年前就明确支持由业主自主决定是否建立业代会制度。因此建立业主代表大会，并不是完全的创新，而是有例可循。