全年湛江房地产市场将量价齐升 去库存压力减轻

 

　　7月30日，记者从国家统计局湛江调查队了解到：为化解商品房库存压力，促进房地产市场健康持续发展，今年以来，从国家到地方出台了一系列的利好政策，比如“330新政”、降准、降首付、降契税、营改增、“湛十条”等。在这一系列利好的持续推动下，2016年上半年，湛江房地产市场呈现“量价齐升”的局面，“去库存”压力不断减轻。

　　价格运行——

　　环比止跌回升，同比由跌转涨

　　从我市新建商品住宅价格环比走势看，今年1-6月，各月涨幅分别为-0.1%、持平、0.3%、0.4%、0.7%、1.3%。从二手住宅价格环比走势看，环比价格回升幅度较为平缓。1-6月涨幅分别为-0.1%、持平、-0.3%、持平、0.1%、0.1%。

　　而从我市新建商品住宅价格同比走势看，受益于政策的持续放松，6月份，湛江新建商品住宅价格结束了长达21个月同比负增长的走势。1-6月涨幅分别为-4.9%、-3.6%、-2.8%、-1.9%、-0.9%和0.9%，上半年平均下降2.2%。从二手住宅价格同比走势看，上半年虽未能止跌，但从各月降幅看，呈现持续收窄的走势。1-6月涨幅分别为-3.9%、-3.2%、-2.9%、-2.5%、-2.1%和-1.6%，上半年平均下降2.7%。

　　从今年上半年各月走势看，湛江市90平方米及以下、90-144平方米这两种户型的新建商品住宅价格已于6月份止跌回升，但144平方米以上的户型仍处于下降区间；而二手住宅三大分类价格虽未能止跌回升，但降幅呈现持续收窄走势。据调查，今年1-6月平均，湛江市90平方米及以下新建商品住宅价格同比下降1.4%，二手住宅价格下降2.9%；90-144平方米新建商品住宅价格同比下降2.3%，二手住宅价格下降2.6%；144平方米以上新建商品住宅价格同比下降3.3%，二手住宅价格下降2.6%。

　　库存减轻——

　　住宅成交量成交面积大幅上涨

　　据市房管局交易中心提供的数据，2016年上半年累计，湛江市区新建住宅共成交12115套，同比上涨38.0%；成交面积约109.77万平方米，同比上涨30.0%。二手住宅方面，上半年累计成交2318套，同比上涨13.3%；成交面积约为24.49万平方米，同比上涨12.7%。

　　截至今年6月底，湛江市区可售住宅面积约为185.94万平方米，较3月底的190.51万平方米减少4.57万平方米，较去年12月底的216万平方米减少30.06万平方米，库存压力进一步减轻。如按上半年的销售速度，消化这部分库存的周期约还需10个多月。

　　今年上半年，湛江市新建商品房批准预售面积约为88.56万平方米，同比增长2.2%。其中，住宅批准预售面积约为70.93万平方米，占80.1%，同比减少12.1%，推盘节奏有所放缓。

　　原因分析——

　　三大原因促房地产市场回暖

　　据分析，上半年湛江房地产市场回暖的原因主要有：

　　■利好政策不断释放

　　今年一季度，在房贷首付比例下调、公积金贷款利率下调、房产交易契税和营业税减免、人民币存款准备金率下调等一系列楼市利好政策不断释放下，湛江房地产现回暖迹象。到第二季度，随着营改增、化解库存压力的“湛十条”等政策红包的落地，更加快了刚需或改善性购房群体的入市步伐。据统计，第二季度，湛江市区新建住宅共成交7658套，比第一季度的4457套增加了71.8%。

　　■“学位房”行情火爆

　　近年来，随着“就近入学”政策的规范，为让孩子能有一个名校学位，“学位房”越来越受到家长们的热捧，“学位优先”、“教育配套”等成为当下不少家长们买房的硬性指标。从今年上半年各楼盘成交情况看，每月销售前十的楼盘都有“学位房”，这对其周边的房地产市场，甚至是湛江市整个房地产市场起到了带动的作用。

　　■房企多样化促销

　　在当前市场房源库存较多、行业竞争加大等背景下，今年以来，湛江房企不断拓展营销策略，从最初的价格让利到全民营销，从单一的买房送礼到主打“亲子牌”等，以吸引中青年消费群体的关注度，从而激发了部分潜在消费者的购房欲望。

　　预测和建议——

　　全年将呈“量价齐升”态势 建议积极消化非住宅库存量

　　专家预测：从上半年湛江新建住宅成交情况看，月均超2000套的成交量，开启了近年湛江楼市的火爆行情。预计下半年，在一系列利好政策的带动下，这一行情有望继续延续，全年湛江房地产市场将呈现量价齐升的局面。

　　对如何促进湛江房地产市场健康发展，专家建议：

　　●优化相关制度，积极推进市《行动计划》的落实

　　为贯彻落实2015年中央经济工作会议和全省供给侧结构性改革工作会议精神，2016年5月16日，湛江市印发了《湛江市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》。建议各级政府有关部门结合《行动计划》中提出的十条工作措施，优化相关制度，积极推进各条工作措施的落实。

　　●制定相关措施，积极消化非住宅库存量

　　湛江市作为三、四线城市，流动人口较少，加上近年来受电商冲击、租售比偏离等因素的影响，办公楼、商业营业用房等非住宅的销售情况不甚乐观，库存消化缓慢。

　　当前，应把商业地产的去库存摆在重要位置，制定相关措施；响应国家号召，将部分办公楼、商业营业用房按国家规定改建为租赁住房等。

　　●强化市场监管，增强房地产企业抵制风险的能力

　　当前，在平衡市场供需关系、防范高库存风险的同时，也要警惕“去库存”所带来的市场“虚火”。建议加大对房地产市场的监管力度，不断增强房地产企业抵御风险的能力。