东莞上半年二手房成交量同比降三成多 市场明显转向

万江楼盘

　　受到楼市调控政策和“三价合一”政策影响，上半年东莞二手房成交量比去年同期下降34%，成交冷淡，购房者陷入观望，业主报价回归理性，出现部分小型中介门店关门现象，行业受到冲击和调整。与前两年火热的市场相比，今年上半年东莞二手房市场明显转向。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

　　市场

　　上半年二手房成交处于近年较低水平

　　2018年上半年，在整体政策持续收紧的环境下，东莞二手市场的成交量持续下滑。合富研究院监控东莞市房产管理局公众信息网的二手房网签数据显示，2018年上半年东莞全市二手房网签量共有17366套，较去年下半年环比下滑30%，较去年上半年则同比下滑了34%，处于近几年来的较低水平。除1月份之外，今年其余各个月份的二手房成交量都明显低于去年同期水平，甚至部分月份只相当于去年同期的一半。

　　乐有家研究中心数据也显示，2018年上半年东莞二手商品房成交为近两年半最低，主要原因是东莞从今年年初开始实行“三价合一”政策，二手房购房成本大幅增加，成交量也相应减少。

　　从区域来看，六大片区二手房成交量都有明显下滑。合富大数据显示，今年上半年二手房成交最多的是城区片区，上半年合计成交5659套，占了全市二手房成交的三成以上。东南临深片区的成交同样突破5000套大关，共成交5066套，略低于城区。不过，从跌幅来看，这两个热门片区的二手房成交同比跌幅都超过了30%；相对而言，水乡新城片区以及松山湖片区二手房成交的同比跌幅则相对较少。

　　在区域价格方面，乐有家研究中心统计，东南临深片区二手房价格是六大片区中最高的，为18863元/平方米，城区片区因为石碣镇、高埗镇低价小区网签带动，虽然成交量最高，但成交均价相对较低，为16742元/平方米。

90~120㎡为成交主流 总价100万~200万元最好卖

　　据合富大数据显示，首次置业者是东莞二手房买家当中的绝对主力，占比达57.4%，当中超过四成的买家会选择总价在100万~200万元之间的物业，且这一比例从去年以来都没有发生太明显的变化。改善型买家占比则维持在23%左右，购房的主力价位也是集中在100万~200万元之间，不过其占比则明显低于首次置业的买家，反观高价位的价格范围内，尤其是300万元以上的单位当中，改善型买家的占比则明显高于首次置业者。

　　乐有家研究中心也介绍，上半年在东莞购买二手房的客户当中，近五成选择了90~120平方米区间的2~3房，相较于2017年占比提高近一成，主要是随着二孩政策的放开，很多家庭买房的时候更多考虑更大户型的房子。

　　与此同时，120~144平方米区间房子的成交占比也相应提升。从户型来看，东莞购房者购买的户型3房占比最高，占到近六成的比例，另外像4房和5房及以上大户型的房子成交占比也有了相应的提升。

38%的人选择一次性付款 升幅明显

　　从去年开始，东莞多家银行收紧二手房贷、房贷利率大幅上浮，对二手房市场交易造成了一定的影响，更多的买家趋向于选择一次性付款，以期降低支付成本。

　　合富研究院根据其成交数据统计发现，2018年上半年一次性付款比例一改以往的态势，占比从之前的20%以下，一跃到38%，升幅十分明显。

　　而选择按揭付款的买家比例则出现明显下滑，由82%下滑到62%。

走访

仍有业主报价高 但出售困难

　　连日来，记者走访了东莞中心城区部分热门的二手房区域发现，仍然有个别业主报价过高，虽然房子品质不错，但是出售困难。

　　在西平天利中央花园有一套三房户型报价260万元，单价达到3.2万元/平方米，销售人员介绍，该房源“满五唯一”，装修豪华，原业主只居住了很短的时间，品质较好，因此报价很高。她认为，业主报价高是预留了议价的空间。不过，虽然有几批人去看了这套房子，但是最终都因为报价太高没有人愿意购买。

　　记者发现，在中心城区，一些中介门店会将报价较高的房源写在最显眼的位置上，以刺激买家入市。而实际上买家可以要求其帮忙寻找报价较低的合适的房子，比如在西平片区，不同的楼盘之间报价差距较大，报价在1.8万~3万元/平方米不等，多看多找仍然可以买到性价比高的房子。

　　记者了解到，在“三价合一”的影响下，大部分的业主报价已经趋于平稳，特别是东南临深片区及中心城区等区域，早前报价过高的业主有不少报价回归理性。

购房成本增加 购房者陷入观望

　　记者在采访中了解到，有一部分购房者因为税费增加、购房成本提高而转向一手房市场，但是由于一手房市场执行严厉的限购政策，很多购房者进入观望阶段，暂时搁置购房计划。

　　李先生看中西平片区景湖时代城一套原价98万元、业主报价234万元的二手房。按照目前东莞二手房交易（非满五唯一住房）个人所得税按“（总价-原价-转让过程中缴纳的税金-合理费用）*20%”方式征收，需要缴纳税费达到27万元左右，即他需要花费超过260万元才能买到这套房，这也让他犹豫是否购买这一套二手房。

　　金信联行研究部相关人士介绍，目前的政策下，除了“满五唯一”房源交易受影响较小外，其他的二手房交易成本都明显增加了。

门店开始关门 行业面临市场冲击

　　随着成交量的下降，在市场火热期时随处可见的中介门店也开始收缩，一些小型中介公司开始关门。金信联行市场研究部介绍，一些中小型中介不具备在这种相对低迷环境下生存的资金、管理方式和运营新渠道，关闭门店实际上是最明智的选择。

　　东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉也坦承，随着二手房交易的萎缩，目前已有一部分中介门店关门。“不过，我不太认为这对中介来说是个难关，其实之前中介行业的运营手法都是靠人海战术、信息不对称等方式，这不是中介行业应有的发展方式。”郑浩辉表示，这个时候更能触动经营者、从业人员往诚信、专业的方向发展，实际上对他们是有帮助的，可以通过对成本的控制、资源的共享，开拓更多业务。

　建议

　　多关注“满五唯一”的房子

　　随着房价的逐步上涨，东莞的二手房套均价格也达到了142万元，想要以更低价格买到便宜的房子，你还可以选择水乡新城和东部产业园片区。

　　乐有家研究中心统计了六大片区二手房总价在100万元以内房源占比，发现水乡新城和东部产业园片区均有40%以上的房源总价在100万元以内；其次是城区片区有37.45%的房源总价在100万元以下，主要集中在石碣、高埗等镇街；另外，滨海片区有32.32%、松山湖片区有20.11%、东南临深片区有13.59%房源总价在100万元以下。因此即使预备的购房资金较少，只要降低一定的条件，也仍然可以购买到属于自己的房子。

现在的市场环境下如何挑选二手房？

　　乐有家研究中心建议购房者，多关注“满五唯一”的房子，这种房源税费比较优惠；另外，根据自己的需求挑选房源，如果是为了自住，可以挑选配套成熟的小区。如果是投资，可选择未来有地铁、规划好的楼盘。