东莞楼市高价楼盘成交难 低价盘则借势出货回笼资金

石碣吸引城区购房者。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

　　东莞楼市限购、限价、限贷、限签、限售，高价楼盘成交、签约困难，低价区域低价盘则借势出货回笼资金。从近期楼盘开盘销售率情况来看，定价合理的低价盘开盘销售率达九成左右，而定价过高的楼盘开盘销售率仅在四成左右，楼市热点区域从原来的传统中心区转移至周边低价区域。传统楼市热点区域定价高，房价滞涨，但配套成熟、交通便利；周边镇街房价相对较低，房价补涨，但配套完善需要时间。传统热点区域PK新兴价格洼地，你更看好哪里？

市场观察：

价格洼地区域受追捧

　　在东莞楼市调控政策持续收紧的情况下，高价盘的成交和签约都受到限制。首当其冲的东南临深片区量价下滑，在深圳客撤离东莞市场后，临深片区房价已经下降10%以上，但是面对目前仍然相对高企的部分临深镇街房价，东莞本地购房者陷入观望之中。另外一个高房价区域中心城区则由于土地供应稀缺，供应量少，购房需求向周边低价区域流动。

　　记者了解到，今年以来，房价相对低洼的泛城区、水乡新城片区、东北产业园片区和松山湖片区部分镇街，因为房价在2万元/平方米以下，受到购房者追捧，楼市热点区域从高价区域向低价区域转移。

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，7月东部产业园片区及东南临深片区是供应主力，供应合计12.90万平方米，在全市供应量中占比64%。其中东部片区今年来供应持续放量，临深片区相较6月同样放量明显；相反的是，城区供应量持续缩水，受到近年城区土地供应大幅缩水及缺乏全新项目的上市，城区住宅供应明显乏力。在成交方面，东部及松山湖片区成交持续放量，再次成为7月的成交热点，成交占比48%。受到松山湖片区及东部产业园片区的供应持续走高、价格相较城区及临深片区低等因素影响，东部产业园片区及松山湖片区成为市场的成交热点区域。

　　乐有家研究中心也表示，从7月的成交数据来看，7月东莞成交量最高的镇区为桥头镇，合计成交290套；第二名为清溪镇，合计成交207套。这两个镇区成交量高有一个很重要的原因是“单价相对便宜”，在东莞新房整体价格仍高企的情况下，价格洼地的镇区也越来越受到购房客的追捧。

　　优房超·瑞城搜预测下半年新增供应的数据时表示，今年下半年东莞六大片区供应量当中，松山湖片区供应量或达到110万平方米，东部产业园片区达到64万平方米，城区片区供应量较上半年上升，供应量也达到64万平方米。优房超·瑞城搜认为，东莞限价、限购政策各种加码，对开发商的利润、营销及资金回笼带来压力，房企让利促销力度有望加大；但同时，其他外来品牌房企纯新项目陆续入市，部分价格洼地区域有望在品牌效应带动下，价格向周边高价区域看齐。

　　业内人士表示，当价格洼地区域房价上涨，价格洼地优势被填平，对于高价区域购房者的吸引力减弱，购房需求释放缓慢，市场观望氛围或将进一步加重。

　水乡片区：新货少，楼市热度减退

　　一个吸引中心城区购房者的区域是水乡新城片区。水乡新城片区楼盘对于南城的购房者吸引力更大一些，沿着东莞大道延长线一直过去，很快就能抵达水乡新城片区的多个楼盘。特别是在东莞西站正式投入使用后，轨道交通利好前景更是吸引了不少人在水乡片区买房定居。

　　刘先生原来在东莞南城居住着一套两房户型的房子，自从孩子出生后，他急需换一套三房甚至四房的房子。但是中心城区新房基本在2万元/平方米以上，换房压力较大。他看上了水乡新城片区的楼盘，最终在洪梅贷款购买了第二套房子。他告诉记者，与中心城区相比，水乡新城片区楼盘房价低，首付压力不大，大社区环境较好，而且东莞西站投入使用，对于经常出差的他来说也非常方便。

　　去年水乡新城片区是东莞最火热的楼市片区，今年水乡新城片区楼市的声音却小了不少。主要原因是经过去年一年的热销，目前水乡新城片区供应量较少，新盘不多，难以刺激购房者入市。记者了解到，目前水乡片区有新货出售的楼盘不多，除了保利海棠和海德骏园等少数楼盘仍然有三房、四房产品在售外，其他楼盘刚需户型新货少，水乡新城片区热度减退。不过，优房超·瑞城搜统计数据显示，2016-2017年麻涌多宗地块集中出让，并逐渐进入开工状态，将为后市区域潜在供应量做出较大贡献。

　　从上周楼盘签约均价情况来看，水乡新城片区成交量仅0.51万平方米，但成交均价达到16298元/平方米，洼地正逐渐被填平，原来的价格洼地优势减弱，这也使得不少购房者转向价格更低的区域寻找新的房源。

石碣、高埗：

主城区购买力外溢

　　自石碣、高埗被纳入城区后，楼盘销售也逐渐以城区楼盘自居，吸引着越来越多的中心城区购房者。位于高埗镇的万科楼盘命名为“万科第五城”，打出宣传口号是：做主城人，住第五城。据了解，该楼盘将是东莞万科第五座万人大盘，主力户型约90~110平方米的精装修3至4房产品，目标客户正是中心城区外溢的刚需和首次改善需求购房者。高埗的另外一个老盘新世纪颐龙湾由于定价较低的原因就吸引了不少城区购房者到高埗买房。该楼盘在8月初推出360套3至4房洋房，均价约1.56万元/平方米，当天认购约256套，来自高埗本地的购房者仅占比25%，东城购房者占比25%，莞城购房者占比20%，其他区域的购房者占比30%。梁女士首次改善住房就将家从莞城搬到了高埗，她告诉记者，搬到高埗居住并不会影响她们一家人上班生活，交通很方便。更重要的原因是城区的房价太高了，而高埗房价便宜很多。

　　与高埗楼盘少不同，今年石碣镇楼市热闹得多，多个楼盘自去年起就推新货入市。作为同样被新纳入城区的镇区，石碣楼盘从低调的“东城一半价”到销售时自称“我们是城区楼盘”，价格也从去年的1.2万元/平方米不断上升，到目前新盘售价约1.7万元/平方米左右，向中心城区楼盘价格靠近。上周末，石碣镇阳光城愉景湾开盘，推出208套洋房，开盘当天的去化率达九成以上。东莞中原战略研究中心认为，该项目之所以去化率高，第一是靠近主城区，交通较为方便，第二是相对中心城区而言，价格仍然处于洼地，第三是本次首推户型为“首改”户型的三至四房，符合当前的市场需求。记者在现场踩盘时了解到，该楼盘目前定价约在1.65万元/平方米左右，带精装修出售，而隔壁的玖颂江湾毛坯房售价也在1.6万元/平方米左右，相比之下，带装修的楼盘价格更为吸引人。不过，优房超·瑞城搜监测数据显示，该楼盘成交客户当中，有六成为石碣本地购房者，三成是东城购房者，一成是周边其他镇街购房者。显然，随着价格向中心城区房价靠近，周边镇街楼盘对于中心城区购房者的吸引力也在降低。

厚街：成为城区豪宅客的另一个选择

　　1.2万元/平方米就可以在厚街中信富春山居买到一套四房的改善型住宅，这让许多城区“二孩家庭”为之心动。目前，中心城区特别是东城、南城一二手住宅不少都定价在2万元/平方米以上，而距离南城不远的厚街却可以买到1.5万元/平方米以下的二手住宅，价格洼地优势吸引了不少改善需求购房者前往厚街置业。

　　去年，在南城工作的梁先生就在厚街一个新盘购置了一套四房户型，他告诉记者，中心城区新盘很少，可选择楼盘不多，更重要的是厚街新盘定价比中心城区的要低。而与石碣、高埗泛城区及水乡新城片区楼盘相比，梁先生认为，厚街的交通更为方便，而且商业氛围浓郁，配套成熟，生活比较便利。

　　不过，厚街最吸引主城区购房者的是豪宅产品。在最近一段时间，东莞别墅成交量排名前列的是厚街的海逸豪庭和卓越维港，厚街别墅定价在2.3~2.7万元/平方米之间，与城区一些高端洋房价格相差不明显。同时，由于中心城区豪宅别墅稀缺，定价高昂，占据了地理位置优势的厚街豪宅盘很快地填补了这一市场空白，吸引着中心城区豪宅客户购房居住。