□本栏撰文 信息时报记者 成小珍 见习记者 奚慧颖 通讯员 穗建
昨日，广州市房屋租赁管理放大招：市住建委、市公安局、市来穗局一共发布了3份有关住房租赁的文件，包括《广州市房屋租赁合同网上备案规则》《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》《广州市住房租赁合同》，“三管齐下”为房屋租赁的规范管理“加码”。
3份文件有颇多亮点：全面开启房屋租赁合同“线上线下”备案模式，逾期不办最高罚1万元；首次发布的住房租赁标准明确，严禁群租房，禁止“胶囊公寓”，人均居住面积不低于5平方米；推行合同示范文本，明确租赁期间，出租人不得单方上调租金等。
《广州市房屋租赁合同网上备案规则》
全面实施租赁合同网上备案
2013年广州市曾出台有关房屋租赁合同网上备案规则，但主要是针对中介促成的租赁合同备案，新《规则》明确，自行签约的出租人可自行进行网上备案。
自行签约可自行在网上备案
《规则》提出，自行签约的，由出租人办理网上备案手续；租住租赁企业房屋的，由企业办理网上备案手续；经中介居间促成房屋租赁关系的，由中介机构办理网上备案。出租人、住房租赁企业以及房地产中介服务机构等弄虚作假录入虚假房屋租赁信息等不良行为将纳入诚信系统。
对于出租人没有办理房屋租赁合同登记备案的，根据2010年修订的《广州市房屋租赁管理规定》第30条规定，出租人将被责令限期补办手续，逾期不补办登记备案手续的，处以50元的罚款；法人或者其他组织逾期不补办登记备案手续的，处以5000元以上、1万元以下的罚款。
以往，租赁房屋的当事人双方要携带纸质资料到街道办事处窗口办理租赁备案。现在，出租人（住房租赁企业或中介）通过网络端输入或上传资料（产权证号、身份证号、租赁合同）即可在网上生成《网备证明》。出租人无特殊需要，无需再跑到街道办理。
人屋实名防止虚假房源
《规则》提出，租赁供需发布、备案、审核管理、配套服务均能在线上进行，10月19日上线的“广州市房屋租赁信息服务平台”（http://113.108.174.206/gzlease/或“阳光租房”app）可以实现这些功能。《规则》规定，当事人可通过服务平台发布出租房源信息，有住房需求的群众也可以发布需求信息。
为确保租赁住房供需信息的真实性，《规则》新增了人、屋实名的规定，包括要求平台使用人身份必须实名认证；要求房屋信息必须真实，并通过平台的产权校验和街镇的人工核查，以保证人、屋信息真实可靠。
昨日下午，记者登录该网站发现，首页显示9月放盘172套，面积为6880平方米，“求租信息”页面则有95条求租信息。
《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》
租房人均面积不得低于5平方米
如果说《规则》方便“找房”，《标准》则保障租客“住房”。
限定人均面积避免“群租房”
《标准》首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米，希望通过人均居住面积的设置解决 “群租房”乱象。考虑到现实生活中的特殊需要，承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的可不按该要求执行。
《标准》明确禁止“房中房”，提出了个人改造住房租赁的标准：原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间，不得出租供人员居住；单套住房改造不得加建厨房、卫生间。
鼓励有房企业进入租赁市场
广州市的住房租赁企业众多，但因没有可依据的执行标准，租赁机构在租赁住房的改造过程中无所适从，管理部门对其改造是否违法也不知如何判断。此次，《标准》对企业租赁住房的改造是否合法划定了界限，如不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构影响房屋安全；设置防火分区、安全疏散和防火分隔设施等，鼓励、方便“有房”企业进入住房租赁市场。
此外，《标准》还明确了单位宿舍、住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓的租赁住房的标准，人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定，严禁经营“胶囊公寓”，合理引导、鼓励宿舍型租赁住房的发展。
《广州市住房租赁合同》
禁止性约定写入合同范本
《合同》由市住建委、市工商局联合制定，将于11月1日起在全市范围内推行使用。这意味着今后租房签约有范本可依。记者了解到，此次两部门首次提供住房租赁的合同范本不仅是广州市首个住房租赁合同网签范本，也是日前正式上线的广州市智慧阳光租房平台的网签模版。
该合同文本由14条通用条款、2个附表组成，对房屋情况及居住要求、租赁期限、租金及押金、房屋的交付、返还及腾退、房屋维护及维修以及双方的权利义务等方面都作了明确的约定，引导当事人公正签约履约。
《合同》明确了房屋限住人数和禁止性约定，强调不能利用厨房、卫生间、阳台和地下室储藏室居住，防范安全隐患。另外，租赁期间出租人不得单方上调租金，租赁期满承租人在同等条件下可优先续租房屋。
水龙头坏了谁来修？卫生间漏水了谁管？之前，不少租房纠纷来自于对房屋的维护及维修主体和责任未作明确。此次《合同》明确，对于房屋、设备等因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租人应及时通知出租方修复。出租方接通知后要启动维修，逾期不修的，承租人可代为维修，费用由出租方甲方承担。因维修房屋影响使用的，应减少影响相应天数的租金。
《合同》示范文本参考使用及下载网址：广州市住房和城乡建设委员会网（http://www.gzcc.gov.cn）或广州红盾信息网（http://www.gzaic.gov.cn）。
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