楼市整体网签量仍然低迷。文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情
今年以来东莞楼市签约冷淡。因此，5月16日，东莞住宅网签一天签了884套就立即引起了关注，楼市开始回暖了吗？业内人士透露，5月16日当天签约量暴涨是由于个别房企集中签约导致，除当天外，近期其他大多时间的日签约量在100套以下，整体网签量仍然低迷。
受到限购、限价、限贷、限签等多种因素影响，东莞观望氛围浓郁，签约量同比往年减少。不过，5月中下旬，临近年中任务盘点，楼盘营销活动增多，促销优惠活动推动人气开始上升。此外，预计近期将有5000多套住宅新增供应入市，定价合理的情况下购房人数或将增加，签约量也有望小幅回升。
成交：上周网签量创年内新高
今年以来，东莞楼市成交一直处于低迷状态，然而东莞市房管局官方网站数据显示，5月16日当天，东莞住宅网上签约884套，非住宅网上签约221套，立即引起了业内的关注。原来万科旗下多个楼盘集中签约，推动了当天网签量上涨，随后几天的住宅签约量回归正常，甚至大部分天数跌至100套以下。
记者发现，5月16日当天签约量最高的是东坑镇。地产佬大数据监测数据显示，当天东坑镇共成交226套，均价约为5150元/平方米。记者了解到，当天东坑四季松湖（即原来的锦绣豪园）集中签约，价格远低于目前的市场价。以一套已签约的11幢住宅楼204号房为例，东莞市房管局网站上公示的单价是5000元/平方米，不过，更早前签约的其他单位如6幢1901房公示的单价是14066.88元/平方米。
据东莞中原战略研究中心统计，上周该楼盘共签约了236套住宅，签约均价为5247元/平方米。业内人士介绍，低价签约是由于该楼栋特殊原因签约所致，目前该楼盘的正常报价约在1.65万元/平方米左右。
不过，当天成交的也有不少是四五月楼盘实际认购延迟签约的体现，特别是万科多个楼盘集中签约，推高了上周的成交。包括东坑的四季松湖（签约236套）、虎门的万科云城（签约195套）、万江的万科首铸东江之星（签约144套）、万科中天城市花园（签约99套）、万科中央公园（签约96套）等多个万科旗下楼盘集中签约，将上周签约量推高至年内周签约最高水平。
对于上周市场，合富研究院认为，市场整体供应量仍然偏紧，个别房企集中网签拉高上周签约总量。上周东莞一手住宅网签约1428套，创下年内最高周签约量水平，主要受个别房企集中网签拉高所致。此外，上周一手住宅网签均价约16679元/平方米，环比前一周下跌约3%，也是由于个别楼盘低价大量网签导致环比下滑。
优房超·瑞城搜统计的数据也显示，上周成交套数超过100套的镇街有东坑、虎门、万江和东城；此外，上周长安、凤岗、塘厦、松山湖、谢岗签约套数为0。扣除掉集中签约因素，其他楼盘签约仍然低迷。
房价：刚需洋房套均总价约167万元
受到楼市调控政策影响，东莞自去年4月限购政策升级以来，连续13个月保持在1.6万~1.7万元/平方米之间，月成交均价维持在1.7万元/平方米以下。从总价来看，三分之二镇街洋房套均总价在200万元以下，4月东莞刚需户型套均总价约为167万元。
从4月网上签约的套均总价可以看到，200万元以下可以在不少镇街买到刚需房。东莞中原战略研究中心数据显示，4月东莞洋房套均总价持续攀升至185万元，主要是受到松山湖片区高价项目成交突出拉高。
不过，4月刚需（70平方米~120平方米）洋房的套均总价为167万元，环比3月持平，房价保持平稳。有意思的是，东莞在5月1日起正式执行公积金新政，贷款最高额度上升至120万元，按照三成首付贷款120万元，刚刚好可以购买一套167万元的刚需住宅。
从东莞各镇街洋房套均总价看，4 月松山湖以320万元/套的总价位列全市首位，南城以289万元/套排行第二，环比3月小幅上升。洋房套均总价超过 200万元的镇街达11个，150万~200万元的镇街有13个，环比3月增加2个。目前三分之二的镇街洋房套均总价在200万元以下。
合富研究院也表示，自5月8日东莞出台限价升级政策以后，特别是房价一旦备案不得上涨，即房价“只跌不涨”，进一步稳定房价过快上涨势头，预计房价继续保持平稳。
住宅促销：
临近年中开发商营销活动增多
不过，从实际市场来看，5月中下旬随着楼盘营销活动增加，楼市人气已经明显有所上升。
5月中下旬，借着“母亲节”和“520”两个节日，不少楼盘借势营销，楼盘营销活动增加，人气上升明显。在这些营销活动当中，除了常规的“明星牌”“美食牌”外，文化类的营销和相亲类营销活动也颇为引人关注。
5月13日上午，海德骏园举行海德东方邻里空间生活馆揭牌仪式，当天，该楼盘还在邻里空间生活馆举行画家王剑桥作品展，吸引了不少人参观。这个楼盘是目前东莞较少的岭南园林风格的刚需新盘，除了“中式会所”邻里空间生活馆外，园林的小桥流水、亭台楼阁，单元大堂、销售中心等都是浓浓的中国风。借势营销活动，该楼盘也推出了建筑面积约100平方米的三房和建筑面积约126平方米的四房新品。
与这种营造文化氛围的营销方式不同，不少楼盘以“明星牌”“美食牌”等更为直接的方式来吸引人气。东莞中原战略研究中心介绍 ，前一周东莞各楼盘项目主要以“母亲节”为题的中小型活动为主；另外长安的正中·峰璟湾即将推出大型明星活动，为其待售产品宣传造势。上周日是“520”，不少楼盘则推出选美活动、相亲活动等等，现场人气也不错。
不过，特价促销活动仍然是最能吸引人气的，越来越多项目推出优惠特价房活动。如富盈集团继4月推出限量折扣房活动，本月继续推出“买房送房”活动，促销力度明显加大；大道松山湖推出了现场团购优惠房源，成交最高优惠9万元；石排国际公馆推出限量惊喜一口价活动，刺激项目成交热度，提高项目来访人气。东莞中原战略研究中心表示，五一过后，随着开发商各类优惠折扣及特价房推出，定价更为理性，市场来访人气在逐步回升。
后市：5000多套住宅将于近期入市
尽管楼盘营销活动增加，但是受到观望氛围和楼市调控政策收紧影响，目前开发商主要以少量加推试探市场为主，整体供应量处于偏紧状态。不过，这种状态有望在接下来得到改善。
合富研究院统计数据显示，上周东莞一手住宅新增供应约1016套，环比前一周减少约300套，截至上周，5月新增供应约29.4万平方米，网签约34.1万平方米，整体呈供应偏紧态势。
随着年中盘点临近，为了冲刺年中业绩，多个楼盘将进入市场，预计五六月入市项目主要集中在松山湖及滨海片区，在售项目持续加推，全新项目也将陆续入市。
另据东莞中原战略研究中心统计数据显示，5月东莞楼盘预计有7个项目有新货入市，其中包括长安的鼎峰悦境、虎门君悦东方、寮步的万科东新翡翠松湖、黄江的和昌·众筑中央园著、凤岗嘉辉豪庭、虎门冠科泊樾湾、沙田恒大御景半岛等。而从已备案情况来看，据不完全统计，在5~6月期间，松山湖片区有11个楼盘将推出2362套住宅，滨海片区将推出1049套住宅，东南临深片区推出1042套住宅，水乡片区2个楼盘推出408套住宅等，六大片区新增供应总套数超过5000套。
另外，从近期推货楼盘情况来看，除个别楼盘推出公寓外，其他楼盘推出的则以74~143平方米刚需、改善户型为主。合富研究院也介绍 ，2018年1~4月新建商品住宅90~125平方米户型累计供应约8283套，占比高达70%。而在 2007~2014年8年间此面积段供应比重只有25~30%，2015~2016年则在40%左右，2017年跃升为64%，2018年前4月持续攀升至70%，且有上升趋势。这与楼市调控政策有关，2016年始政策支持刚需，打击投资需求，尤其是2017年“房住不炒”主基调的提出，开发商适时调整策略，大力开发刚需产品，市场供应也以刚需和首次改善户型为主。
建议：开发商加快入市
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，4月底东莞全市住宅库存 579.30万平方米（含商业公寓），其中洋房、别墅和公寓存量分别为 393万平方米、112万平方米、74万平方米， 消化周期分别为9个月、31个月、 9个月。在严厉的楼市调控政策影响下，洋房和别墅库存及消化周期整体持续走高， 尤其别墅走货艰难，消化周期快速拉长。
另外，随着粤港澳大湾区规划出台临近，湾区9市均有可能面临调控政策升级情况。东莞中原战略研究中心建议，夹在广深之间的东莞调控预期依然较高，开发商抢跑入市及快速回笼资金“现金为王”才是王道。
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公寓价涨成交回落 别墅悄然下调备案价
投资产品供需均减少
广州日报讯 （全媒体记者蒋幸端）楼市调控政策超过一年半时间，投资需求由转移至非住宅市场，到整体楼市投资需求都逐渐减少，在商业公寓市场和别墅市场表现最为明显。
作为曾经的投资热点小户型公寓和稀缺保值豪宅投资产品的别墅，在住宅市场楼市调控严厉政策下，也难以独善其身。上个月，在东莞商业公寓供需下滑，别墅产品供需持续低迷之下，有部分别墅悄然下调备案价出货。
公寓供需放缓
自东莞住宅产品限购以来，属于非住宅产品却有住宅使用功能的商业公寓产品曾经销售火热，是限购市场下吸引投资资金的一大有力产品类型。然而随着去年东莞出台政策严禁“商改住”后，公寓产品市场开始降温，今年以来，由于公寓定价上升，成交受挫更为明显。
东莞中原战略研究中心统计数据显示，4月东莞公寓产品供应1200套，供应面积3.68万平方米，供应面积环比下滑14.76%，成交1257套，成交面积5.42万平方米，成交面积环比下滑26.68%，同比下滑36.98%。4月东莞全市公寓供需双双下滑。
东莞中原战略研究中心分析原因表示，一是由于4月公寓推新货减少，优质地段项目供应减少；二是由于住宅限购，近两年来商业性质公寓吃香，多个开发商预期高，定价有所上调，受价格影响，成交减弱。
不过，从公寓产品成交结构来看，高房价下凭借低总价优势，小型公寓成交效果仍然较好。东莞中原战略研究中心介绍，4月50平方米以下公寓成交占比达7成，其中20~30平方米紧凑型公寓成交比重达22.4%。
别墅均价跌下“2字头”
通货膨胀预期下，属于稀缺产品的别墅也曾经是投资客喜爱的户型之一。不过，在东莞楼市调控政策影响下，投资需求受到抑制，别墅供需连续多月保持低位运行，4月别墅成交主要由海逸豪庭和保利格外松湖支撑。据了解，为出货快速回笼资金，部分别墅项目于3月下调备案价格，4月全市别墅网签均价环比连续下滑至 19347元/平方米。
东莞中原战略研究中心统计数据显示，4月东莞别墅产品共供应92套，供应面积2.11万平方米，供应面积同比下滑80.51%；成交93套，成交面积2.44万平方米，成交面积环比下滑6.75%，同比下滑46.24%；成交均价19347元/平方米，环比下滑5.02%，跌下“2字头”。该研究中心介绍，从别墅成交结构来，250平方米以下经济型别墅占全市比重达六成，其中200~250平方米的别墅成交大幅下滑，成交比重迅速萎缩至8.6%，建筑面积200平方米以下的别墅成交占比加大。从个盘来看，4月保利格外松湖以网签13套合计0.73亿元位列全市别墅项目成交排行首位，海逸豪庭以网签21套位列全市别墅套数排行第一。受调控政策抑制，大部分别墅项目出货难度较大，成交套数仅有寥寥几套。
