珠海地产圈的央企身影 至少10家央企入驻珠海

央企地产商的入驻，给珠海的城市、产业、楼市发展带来了独特的资源。 南方日报记者王荣 摄

　　夜幕降临，位于九洲大道的富华里正是热闹的时候，下班的白领、逛街的情侣、到餐饮店里吃饭的朋友，来来往往。这个由央企地产商——中海地产开发的商业综合体，如今已是珠海市民休闲娱乐的新去处。

　　随着珠海区位优势、环境优势、开放优势等不断凸显，和中海一样，越来越多的央企地产商在进入这座宜居之城。近年来，除了主城区，从东部的唐家湾到西部的航空新城，再到南部的横琴，从纯地产项目开发到市政基础设施建设，再到第二、三产业的介入，央企地产商频频布局、落子。据不完全统计，目前已有至少10家央企地产商在珠海开发建设相关项目。

　　多位珠海地产业内人士在接受记者采访时表示，央企地产商的入驻，给珠海的城市、产业、楼市发展带来了独特的资源，影响了珠海楼市的整体格局，对本地的房地产企业也形成了观念、策略、市场的冲击，并对珠海的产业发展起到促进作用。

　　进入▶▷

　　“两条腿走路”

　　前山河西畔，半包围式布局的中信红树湾楼盘尤为醒目。这个号称“90%以上高层户型可看前山河景，低密度大楼间距”的楼盘，是目前珠海高端住宅的代表之一。

　　以中信为代表的央企地产商，已成为珠海楼市中不可忽视的力量。据不完全统计，目前至少有10家企业在珠海有地产项目，包括华融、招商、保利、中海、中铁、中铁建、中冶、中航、中信、中交建等。

　　记者梳理发现，央企地产商进入珠海可谓是“两条腿走路”，一种以开发地产项目为主，比如中铁、招商、中海、保利等；另一种则是以“地产+产业项目”或“地产+基建项目”的形式深度介入珠海的城市、产业发展版图。

　　就在上个月，位于金湾航空新城的中航花园楼盘正式对外认筹。由于中航在珠海投资建设中航通飞这一重大产业项目，这个楼盘的开发目的之一就是解决中航通飞项目相关人员生活配套的需求，在满足员工住宅需求后再开始对外销售。

　　而随着珠海区域发展的加快，“地产+基建项目”的模式也在增加。2012年，中国交建就中标380亿元的横琴新区综合开发项目，参与承建横琴新区本岛和南部人工岛综合建设、横琴二桥等多个项目，同时在横琴开发“中交汇通横琴广场”地产项目。中铁建、中冶等企业同样在珠海既有基础设施建设项目又有地产项目，部分企业还以地产项目为载体引入更多的金融、商务服务等第三产业资源。

　　“央企拥有雄厚的实力，这有助于珠海进行大规模基础建设，促进城市的快速发展。他们带来的合作伙伴资源，也给珠海的产业发展带来新的机遇，具有带动效应。”大家房地产策划有限公司董事陈志说。

　　布局▶▷

　　紧跟政策 先人一步

　　在横琴口岸附近，大大小小的塔吊正在紧张运作。在这块面积不大的区域内，若干写字楼和住宅正拔地而起，高耸的广告牌上，“世界500强央企”“央企助力自贸区国家战略”等标语十分醒目，央企的身影，在横琴随处可见。

　　从区域分布来看，央企地产商布局珠海的一大特点是紧跟政策导向、紧跟珠海区域规划的变迁“先人一步”，这一点在横琴自贸片区和西部的金湾航空新城体现最为充分。

　　目前，中国交建、中国华融、神华集团、中国中冶、中铁建、中海油等央企都已在横琴有地产或产业项目，对横琴的发展起到促进作用。比如华融置业开发的琴海湾项目是横琴新区的首个住宅项目，填补了当时横琴无大型商业住宅项目的空白。

　　随着横琴加快发展，央企在横琴的投资力度也在加码。中交城市投资控股有限公司总经理丁仁军介绍，中交集团正在珠三角推进总金额达1500多亿元的投资，其中很大比例是放在横琴，“中交将把自身资源整合到横琴产业发展的各个环节，助力横琴自贸片区的发展。”

　　珠海正在大力发展的西部生态新区，同样是央企布局的重中之重。2010年，在航空新城仍是一片荒凉之际，保利就抢先进军西部拿地开发“保利香槟”项目。

　　2013年12月，保利（珠海）房地产开发有限公司执行总经理刘越平在接受媒体采访时表示，作为央企龙头，保利地产都是从城市建设视角出发，在地块选择上主要布局珠海最具潜质的发展片区。如今，航空新城片区已成为珠海楼市目前最热的区域之一，吸引时代、中海、龙光、中航等企业进驻，可见央企地产商当初布局的“先见之明”。

　　不仅是片区，在具体的地段上，央企地产商的项目也通常占据优越位置。例如，中海地产2010年在珠海开盘的银海湾楼盘地处情侣北路美丽湾海域，拥有“三面环山，南面临海”的景观环境；红树湾项目也位于前山河两岸的核心地带，景观出色。

　　业内人士介绍，央企地产商资源优势突出，尤其在信贷方面一般能得到更好的支持，在珠海发展很快。以中国中冶承建的横琴市政基础设施建设为例，就曾获得5家银团提供的94.5亿元贷款，对项目的建设起到关键的作用。

　　“中冶置业的项目开发能力、资本整合能力、产业整合能力是企业核心的竞争力，依托这些优势，未来横琴总部大厦也有望带动更多的资源集聚，成为珠三角地标。”中冶集团总经理助理、中冶置业集团董事长刘福明说。

　　影响▶▷

　　珠海房产市场重新洗牌

　　“央企地产商的进入，使珠海房地产市场重新洗牌。”一位房地产观察人士谈到央企布局珠海时如是说。

　　多名业内人士认为，央企的进入，在一定程度上提升了外界对珠海楼市的“估值”和信心，成为房地产市场的风向标。比如，中信以7700元/平方米地价竞得的红树湾地块、保利在唐家以6000元/平方米拍下的保利西海岸地块、中铁建工在兰埔以16400元/平方米拍下的中铁诺德地块，这些地块都带动了市场对相关区域的价值重估，也对房价产生影响。

　　与此同时，央企地产商的进入也丰富了珠海房地产的市场主体，打破珠海以华发股份、格力地产、世荣兆业、中珠控股“四大本地房企”为主的传统格局，使开发主体更加多元化，改变了行业发展的格局，并对珠海的产业发展起到促进作用。

　　中原地产珠海研究主任谢敏仪认为，央企开发商开发经验丰富，具备完善的产品线，“新技术、新产品的引入有助于加快珠海楼市发展，促进珠海楼市产品更新换代。”谢敏仪说。

　　陈志介绍，以写字楼为例，原先珠海本地房企开发的写字楼以中小面积为主，而央企开发的写字楼通常面积较大，且注重外形外观、公共区域较大、内部配套标准更高，在央企进入之后，珠海的写字楼开发风格也得到改变。

　　另一方面，央企的信用、资产、资源等具有综合优势，融资能力强、融资成本低，拿地优势明显，竞争力更强。

　　“央企的开发节奏、土地储备更多根据珠海长远规划导向进行战略布局，民企开发商项目开发则是一种短平快的战术思维。”珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮表示，资金雄厚的央企加大珠海土地市场竞争强度，习惯了快速开发周转的国内和本地民营房企，将面临更大竞争压力。

　　[撰文]南方日报记者 吴帆