深惠关联加深 惠州行业专家解读楼市未来发展

　　2016年楼市行至“金九银十”深处，量价齐升、单月销售规模迫近200万平方米，城市均价接近万元。尽管市场量价表现亮眼，但房价挤压刚需离市已成事实；而高销售量驱动大规模扩建，新开工面积接近数千万平方米，去库存重新成为行业关注的问题。具体到市场动态表现上，回暖环境下的市场无奈被二三级联动市场所裹挟，碧桂园等企业的兼并收购正在改变着行业格局……

　　聚焦市场半年多呈现出的变局，高房价、交通利好，城市大发展，这些对于后续市场将意味着什么？开发企业和购房市民如何应对这更加复杂的行业环境？南方日报记者就此采访了多位惠州行业专家，以期在呈现市场百态的过程中及时作出解读，探讨行业未来的发展方向。

　　撰文 南方日报记者 张峰

　　摄影 南方日报记者 王昌辉

　　A 市场

新品扎堆入市，库存压力犹存

　　2016年惠州楼市当前已然进入到年终冲刺阶段。据市房管局预售监测平台数据显示，在9月份，惠城仲恺截至当前领取预售证项目已达到20个，共有4757套新房将进入市场。另外在大亚湾和惠东等县区市场，皆出现破2000套的新货推送，全市9月入市的新货更是突破一万套。

　　此外，在过去多年一直占据惠城销售榜单首位的中信水岸城和凯旋城也将在被中海地产收购盘整后首度入市，预计在“银十”当月就将实现超1000套房源的推售。

　　将时针拨回年初，则全然不同。

　　深圳高房价掀起深圳客东进置业潮，但结合惠州市场以往的供需表现仍旧不至于出现局部性的供需吃紧局面。值得关注的是，在2014年、2015年的淡季市场下，开发企业被迫低价甩货，且及时放缓了项目的开发节奏，使得去年春节过后返工，面对源源不断的深圳置业者，惠州楼市表现出力不从心。

　　与2015年年底的翘尾行情相类同，年初的三四月份楼市迎来高潮，惠城仲恺单周销售突破1000套房源成为常态，全市单月销售量接连突破160万平方米、180万平方米。直至8月份和9月份周期，惠州楼市仍旧保持的单月150万平方米左右的交易规模。

　　激增的销售量除了激活房地产业，也令“去库存”任务进度无忧，去年底惠州还有1665万平方米库存，去化周期接近20个月；截至今年6月初，全市库存房源面积已降至1297万平方米，按照当前的去化速度，去库存周期已缩短至8个月左右。

　　“销售表现好，去库存周期缩短，但这并非代表着楼市已然脱困。”市房管局房产信息中心主任练晓旋在采访过程中介绍，当前的楼市库存表现仍是动态数据，这与阶段性的供给规模有关。随着开发企业后续推货规模的加大库存压力仍需关注。

　　回归到当前市场，练晓旋一语成谶。以“金九”黄金销售周期的惠城仲恺市场为例，单月推售新房源4757套，而同期销售表现则为3379套房，这使得市场存量房源在单月净增1378套。楼市专家胡光宇也介绍，回暖的市场下企业都在追赶工期，后续市场出现类似情况也将会变得普遍。他认为，楼市去库存在中短期的楼市发展进程中仍将是主题，开发企业应该谨慎应对。

　　另外，记者在市住建局分管房地产市场运行监管的相关负责人处获悉，今年上半年以来，随着市场回暖，新批建和新开工的建设面积已接近5000万平方米规模。尽管不会扎堆入市，但对于未来多年的市场发展，这一建设规模仍然存在一定压力。

　　B 楼价

惠州楼价告别“低洼地”

　　聚焦到市场，楼价在前三季度的表现令人印象深刻。在销售市场，惠城范围内多数楼盘价格破万，仲恺也涨至8000元/平方米左右水平，而作为深圳客东进的第一站，临深的惠阳大亚湾区域则基本涨至15000元/平方米以上，个别优质项目则迫近2万元/平方米的水平。

　　在更加明晰的官方网签数据中，惠城仲恺区域在前三季度楼价表现中，6295元/平方米、7014元/平方米和7870元/平方米，8月份以来则涨至8字头。最近的两周市场则为8697元和8965元/平方米，对比年初，每平方米已实现了超2500元的增长。

　　延伸到市场销售过程中，团购、电商，以及各式叠加的额外购房支出，这种价格涨势将更加明显。

　　再对比周边东莞、珠海等珠三角城市，惠州房价已处于居中水平。个别区域则呈现出领涨姿态。

　　然而，回复到一周年之前。彼时的惠州各界在对外宜居城市推介过程中，除了好山好水等自然资源，房价低也成了宜居理由。再回顾当时的市场表现，观望情绪渐浓，开发企业纷纷割肉甩货，一轮轮的降价潮过后，惠州市场上4字头、5字头的房源遍布，市民也迎来罕见的入手良机。

　　在彼时的行业解读里，开发商面临着困局也只能加速甩货求生，使得市场价值被严重低估。在受访过程中，惠州楼市独立评论人余鹤皋就认为，供需市场的失衡导致了销售的遇阻，开发企业自身融资渠道和运营的不规范，导致企业遇困，连环触底的楼价也只能视为是部分企业的无奈而为之，并非城市楼市的真实价值体现。

　　然而，市场进入2016年，深圳客频繁入市扫货，激增的购房需求带动市场价值迅速回归。随后本地置业需求跟风入市，市场呈现出井喷局面，这在阶段的销售量表现上也可以看出来。楼价也开始了疯涨的势头，从6字头飙升至7字头，再到8字头，直至三季度市场销售趋于稳定。

　　面对市场广泛认为城市、区域利好导致房价高涨的思潮，吉屋网华南区总经理杨锦斌则更多地认为是属于惠州楼市价值的回归。开发企业在取得不错的销售业绩，缓和了企业资金流压力后，也会专注于市场价值的塑造上，与城市发展，以及与城市区域进程的表现相匹配。另外谈及降价的可能性，杨锦斌则表示短期内可能性不大，开发企业解困失去了降价动力，再加上惠州融入区域化的进程，中短期内保持价格的稳定概率将更大些。

　　C 营销

电商团购有利有弊

　　不同于以往暖市周期频繁出现“明星营销”“企鹅展”等大事件营销，今年的楼市仍旧延续着去年市场兴起的电商渠道方式。

　　任何一个看楼选房的市民肯定会关注到，在楼盘的营销中心入口处，总会有几张桌子，摆上两台电脑，搭配两个驻场工作人员，这就是电商平台驻场。从当前的电商运作方式来看，作为购房者，无论是否通过电商平台的拓客，要买到房子都必须纳入“1.5万抵5万”“2万抵10万”等团购活动中。

　　在今年5月份，本报就曾接到市民投诉，水口的合生上观国际项目设置强制性的团购行为，购房者若不愿加入电商团购将无法选购房源。在记者走访过程中，华章东郡、鑫月城等，电商团购几乎成为标配。

　　在去年的市场，供需双方的关联趋弱，购房市民持续观望，通过电商平台为首的二手中介全城范围内的拓客，有效将买卖双方联系起来。虽然楼盘为此支付的拓客佣金不少，但带动的市场成交也成效明显。

　　今年随着市场的回暖，购房客户上门量增加明显，开发企业对于二手经纪人拓客的需求变弱。多位业内人士判断，随着楼市交易量的回升，供需关联变得频繁，企业的营销也将更关注于项目价值重塑，而逐渐摒弃掉联动拓客。

　　市场现实则表现出相悖的局面。记者多次踩盘现场发现，无论是城区的中信凯旋城、中洲天御，还是仲恺恒裕世纪广场、TCL康城四季，抑或是惠阳大亚湾的锦绣壹号、灿邦新天地等，基本都被中介经纪人所攻陷。一度还出现中介索取“排队费”“喝茶费”等，坐地起价。

　　而随着房多多、好房易购、Q房网等数十家电商平台机构的运作发展，楼市也在很大程度上遭遇被裹挟。仲恺某新项目负责人谈起启动电商直言无奈，“本想着不用电商，将所有的费用都返利给买房的业主，但在实际销售过程中，一堆中介经纪人坐在项目边上，一有客户过来就被挡了。”他说，有时候客户好不容易达成意向，一出营销中心就被中介带走。

　　余鹤皋说，虽然一万抵几万，购房市民加入团购加入电商看似很优惠，但实际上，这些都不会被计入房价之内。完全就是额外的购房支出，对于购房者来说是不公平的。余鹤皋认为主管部门应该对此有所监管，以维护市场的健康发展。余鹤皋介绍，“不否认中介拓客在一定程度上有助市场销售，但由此出现的不规范行为也切实影响着惠州楼市形象。”他说。

　　D 趋势

房企大鳄加速扩张布局

　　楼市交易量增大，以及区域一体化趋势，令碧桂园、恒大、佳兆业等行业大鳄都加速布局惠州。

　　市场上最让人关注的是碧桂园效应。从2015年下半年开始，长期倚靠一个十里银滩在惠州楼市无往不利的碧桂园启动了扩张的脚步，即使多个房企彼时正在战略收缩，但碧桂园通过挂牌拿地、项目收购，以及入股开发等方式迅速在惠阳大亚湾等临深区域布局项目突破10个，随着今年以来的收购和开发加剧，多个碧桂园创新小镇的落地，其在惠州开发项目将接近20个。

　　另外，万达通过开发大亚湾万达广场，恒大收购惠阳棕榈岛，星河地产则入股南乾实业合作开发巽寮湾旅游项目均扩大布局。另外在惠城仲恺区域，多年来一直践行单盘开发的隆生也频繁拿地，金山湖、东江新城、水口和仲恺等多个项目齐发，而雅居乐、海伦堡的高溢价拿地，以及佳兆业集团通过收购德赛地产股权深化企业在古塘坳的开发等，活跃在楼市开发一线的行业大鳄均抢滩惠州，并呈现出急切和火拼的姿态。

　　这是当前市场的现状，且在不断的发展过程中，这一趋势仍在加剧。

　　惠博沿江区域某开发商负责人在交谈中介绍，其在惠博布局的项目就有某龙头房企的拓展人员前来询问，并给出了不低的收购价格。据其了解，在惠博区域成规模的项目和地块，基本都收到过类似询问。

　　面对记者询问为何不直接卖地获益，而免去开发的风险，该负责人直言自己在博罗房产开发多年，且走得也很稳健，虽然没有办法像碧桂园、佳兆业等企业成规模开发，但擅长于构建小社区。“自己开发是对市场的看好，也是企业业务的延续。”他说。

　　部分实力有限、且开发能力一般的中小房企，则在这轮行业兼并浪潮中实现了全身而退，或者通过合作开发规避风险。胡光宇直言，这种进程肯定是好事，以往的市场表现中，大量中小企业进入开发，但由于企业实力，以及产品研发和社区构建能力有限，导致打造出的产品质量不高，遇到相持或平淡的市场则陷入困局。

　　胡光宇说，行业开发集中程度越来越高，行业的这一局面将得到有效改观。他认为，依托龙头房企成熟的研发能力行业发展将迎来机遇，楼市发展更加规模化和规范化，有利于提高城市的开发和布局水平。另外在应对房地产低谷时，实力强劲的大企业也能更加从容。

　　“地产大鳄当道，这对于购房市民将变得有些残忍。”余鹤皋就认为，虽然产品的品质提升，行业的规范程度提高是必然，但不缺钱的大鳄在定价上也将更加刚性，对于购房市民而言则意味着议价空间的收紧，房价平稳增长也将成为常态。

　　E 交通

多元化交通助推楼市区域化定价

　　由于深圳客的东进置业，刺激惠州楼市供需两旺，然而，隐现在这之后的原因，深莞惠一体化的发展，尤其是区域交通线路的接驳无疑首当其冲。

　　年初入市的深圳客不多，当时的惠州在与东莞南、中山、珠海的比较中并无明显优势。然而，3月30日，莞惠城际开通，打开了市民购房闸门。

　　尽管莞惠城际当前仅能连通东莞，与深圳关联有限，但其象征意义比通车更为有力。因为紧随其后的，深惠城际，以及深圳地铁延长线（惠州段）等，让深圳客看到了住到惠州的可能性，这也使得购房潮一发不可收拾。

　　随后是四五月份，赣深高铁、广汕高铁的相关信息发布，并在之后的七八月份分别发布环评公告，在惠州的站点设置，以及与广州、深圳的接驳也前所未有地接近于实现。再加上博深高速、惠大高速等高速路的连接，多元化的交通方式接驳将深惠一体化照进现实。

　　面对高涨的房价惠州无房族加速入市置业。江北某网络科技公司工作的江先生告诉记者，之前都没有想过买房，总觉得处了对象，面临结婚的时候再买，现在先奋斗工作，免得自己被房子绑死。但这样的市场把他吓到了，“和家里商量了之后，9月初在三栋区域赶紧买了，价格则已去到一万出头。”然而，记者在去年同期踩盘过程中，该区域房源价格还不过6000元/平方米左右。

　　高铁线、城轨确定，以及高速公路修通等，意味着深莞惠逐步将形成泛区域发展状态，惠州在房地产市场上将不再孤立，整个市场将是区域型市场，根据距离的远近，实现在区域范围内的重新定价。

　　对此，大亚湾房协会长谭建文表示，惠阳大亚湾区域与深圳接壤，对于深圳中心区域而言，到达龙岗坪山一些区域可能比到达惠阳大亚湾还远，这种情况下，区域的楼盘价格就不再是以处在惠州还是处在深圳来分，而是以相对距离而论。往更大层面上延伸，交通轨道的接驳将惠州腹地深处多个区域也纳入进深圳经济圈之中，区域的房地产市场定价也必然走向区域化。