羊城晚报讯 记者刘薇报道：春节之后，楼市税费、房贷利率等各种利好不断，楼市也跟着火起来，各种各样的说法、传言也开始大行其道。昨日一则所谓的“无风险套取银行房 贷资金在一线城市炒楼”的“高招”在网上流传。该“高招”称可以通过假离婚的方式，将一套价值700万元的房子从银行贷出700万元，然后拿去炒楼炒股还 房贷。对此，银行人士称：“别搞笑了！”
700万骗贷1000万？
该“高招”是这样的：夫妻在北京有套房，老公把房 子改在老婆名下，然后假离婚。目前房价为700万元，老公让老婆把房子以1000万元的价格卖给他，首付300万元，贷款700万元。这样，夫妻俩继续住 着房子，手里却多了700万元。用这700万元投资的收益，刚好可以用来还房贷。
如果房价大跌，丈夫就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，丈夫还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。这样不管是涨是跌，他们都稳赚不赔，且会炒高房价。
真有这么便宜的事？
“高招”看似合理，但经不起推敲。羊城晚报记者咨询银行房贷部门人士后得知，这种做法根本行不通。
首先，根本贷不到700万元！银行对于贷款标的物有严格评估过程，在对标的物的价值确认上，采取的是“交易价、评估价取其低”的原则。案例中的房产明显 是二手房贷款，即便买卖双方的交易价格是1000万元，银行也不会参照这个价格放款，只会请评估公司对房产进行科学评估。风控严格的银行，绝不会把一个市 价只有700万元的房产评估到1000万元。即便房价上涨，能以700万元去放款，首付三成，贷款人最高能拿到的是700万元×0.7=490万元贷款， 而非700万。
第二：投资收益未必能覆盖供楼款。案例中说，用700万元投资的收益可以用来还房贷。
目前5年以上贷 款基准利率是4.90%，即使打到最优惠的85折，也要4.165%。也就是说，必须保证这些钱的年化收益率在5%以上，才能较为稳妥地覆盖掉贷款成本。 何况案例是“二手房买卖”，需交契税、营业税、印花税等众多税费，把这些都算上，年化投资收益率在6%以上才有保证。
当前各种理财产 品，银行产品的平均收益率仅有4.12%，“宝宝”类的年化收益率则不足3%，P2P类、互联网金融类的虽然高一点但风险大，股市、黄金波动大就更不用说 了。并且，投资还要考虑期限，什么样的投资高手和什么样的投资标的，才能长期达到6%以上且每个月都能产生收益？
反观贷款人需要偿还的 月供，贷款700万元，如果按照等额本息还款法，按二手楼最长可贷20年以及基准利率(4.9%)计算，每月需要还房贷4.58万元！按照银行贷款金额不 超过月入50%的比例计算，则要求贷款者每月收入达到9万余元。这也不是普通收入的老百姓所能够达到的。
如果房价大跌，就能把房子丢给 银行了事？记者了解到，实际操作中，银行首先看重的是贷款人的偿还能力如收入多少，抵押物仅是第二还款来源。何况，即使银行收回房产，贷款人仍需偿还拖欠 贷款的剩余款项，否则，贷款人会在央行征信系统中留下负面记录，甚至被录入“黑名单”。
银行人士还表示，在整个贷款流程中，其实很难发生上述所谓的“无本无风险炒房”。银行有严格的风险控制流程，贷款人很难“蒙混过关”。
