惠州佳兆业一号被指涉嫌欺诈 被指虚假承诺

　　受佳兆业事件影响，暂停销售长达8个月的南线片区佳兆业一号，在重新恢复销售一年后再度陷入业主信任危机中。

　　上周佳兆业一号的数位业主投诉称，开发商售楼时承诺的人车分流变为了人车混行，小区地面行车威胁到了老人、小孩的安全。业主指责开发商刻意隐瞒其在地面花园规划有停车位的事实，认为惠州佳兆业虚假承诺，涉嫌欺诈。

　　佳兆业惠州公司营销相关负责人在本周三上午回应时称，人车分流没有固定的概念界限，佳兆业一号是执行人车分流管理，而且还有部分业主希望保留地面停车位。

　　规划早已公示 没主动告知业主

　　上周六南线的佳兆业一号5栋的业主爆料称，开发商承诺的小区中央花园突然变成了地面停车场，而且是2年前已经有了规划。上述要求匿名的业主称，如果当初销售人员明确表示没有人车分流的话，他绝对不会选择购买佳兆业一号的房子。

　　“以前我们根本没发现，上个月有业主才看到，游泳池背后的地块开始施工，还有业主发现规划局2014年1月的规划图就明确显示，在泳池背后的地块规划有两处停车位，共计193个位置。”该业主说，佳兆业方面回应称，当时是为了应付验收，以后还是会人车分流。

　　“我们要求对方给予保证书，佳兆业方面又拒绝了。”另一位业主说，根本不信佳兆业方面的回复，“这是销售欺诈，我们在意的是为什么这个存在了2年多的规划，一直没有告知业主，而且销售方还刻意隐瞒。”

　　一位深圳的邓姓业主称，从来不知道有这样一个地面停车场的规划，“我买来也是给老人住的，现在小区地面规划有停车位，很不安全。”多位受访业主也称，此前佳兆业一号的开发商、现场销售员都从未主动告知花园有车位的事实。一位业界观察人士称，如果业主没发现，开发商肯定不会主动说小区规划有地面停车位的事实，“这会直接影响销售的进度和价格。”

　　南都记者在惠州市规划建设局官网上，找到了一份2014年1月13日公示的佳兆业一号建设项目总平面图，在项目中心内部两个地块上分别规划有131、62个地面停车位，该平面图的公示截止期为2014年1月22日。

　　沙盘显示地面停车位置为花园

　　本周二上午，南都记者到楼盘现场探访，售楼处项目沙盘上没有任何标识显示有停车场规划，沙盘上游泳池背后的地块上是园林，在沙盘旁边另一楼栋及单元分布图上，游泳池背后也都是园林，环抱式的1—10栋围绕在园林周边，中间的空地是大片的花园。

　　售楼员称，现在佳兆业一号还剩下80套左右房源，小区一共1778户，一共有2066个地下车位，对于花园中间是否有停车位，该售楼员说：“地面上没有别的东西，目前我们也不知道，只能说按照政府的报建。”

　　但南都记者在项目的施工现场看到，游泳池背后被隔开无法通行，而除了泳池周边有部分绿化外，后面都是大片黄土，挖掘机轰鸣驶过，放眼过去，仅有少量绿色，几个施工工人正在浇筑台阶。在大片裸露的黄土后，是一排排黄色的房子。

　　南都记者询问一位戴眼镜的施工人员，被挖开的区域是否修建停车场时，对方直接问，你是业主吗？“这是花园啊，没有停车位，地面上从来没有规划停车位。”

　　开发商回复

实行的是人车分流管理

　　针对佳兆业一号业主质疑开发商涉嫌欺诈以及刻意隐瞒项目内部规划有地面停车位的事实，本周三上午惠州佳兆业相关负责人表示，可能是部分销售不了解情况，但这是政府规划。现在大部分业主都没有意见，但部分业主很纠结，“人车分流没有一个固定的界限，佳兆业一号实行的是人车分流管理。”

　　上述负责人还称，现在如果改规划的话，佳兆业一号也无法通过正常的验收，“有很多业主希望保留花园地面的停车位，我们都以合同为准。”

　　对于该负责人的说法，上述要求匿名的业主称，业主都不会支持在小区内部地面上规划保留停车位，“每年因为小区人车不分流造成悲剧都很多。”

　律师说法

业主可评估损失要求开发商承担责任

　　惠州卓凡律师事务所律师曾环钦解释，佳兆业一号在销售商品房的过程中存在故意隐瞒规划信息或者存在虚假宣传误导消费者的可能。开发商在销售商品房过程中应公示的内容及销售宣传的方式均有明确规定，开发商应依法公示相关的信息及客观、真实地进行宣传，不得误导宣传。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

　　曾环钦律师表示，从平等民事主体之间的商品房买卖合同纠纷层面看，购房业主有权要求开发商承担违约责任。说好的人车分流，突变人车混行，给业主生活造成重大影响，也影响房屋价值，开发商应在销售期间如实披露信息，如果不仅不主动披露，还刻意隐瞒，严重违反了诚实信用交易的原则，业主可要求评估损失，要求开发商承担违约责任。

　　其他案例

龙光水悦龙湾

收楼后小区地面多239个停车位

　　2015年12月数位龙光水悦龙湾业主投诉，开发商刻意隐瞒其在地面规划有停车位的事实，售罄后开始把地面绿化改建成停车位，售楼时承诺的“人车分流”实际上是“人车混行”模式。律师称，开发商刻意隐瞒地面停车场规划，误导购房者作出购房决策，应承担相应的违约原则。

　　水悦龙湾业主娟娟（化名）称，发现项目内此前铺好的草坪上，有工人开始用瓷砖画格子，询问才知道是建停车位，“但项目沙盘及楼书都说小区实行人车分流。”

　　另一位业主提供的小区沙盘图片上，并未有任何标识显示水悦龙湾的地面规划有停车场，均为园林绿化地块。项目公开的宣传单张上，整个小区除地面建筑物外，均为园林绿化用地，也没有停车位规划。

　　南都记者查询惠州市住建局官网发现，2014年7月批复的龙光水悦龙湾总平面图中，6号楼与5、11号楼之间，2、3、4号楼后面地块规划有地面停车位，总数239个地面停车位。但数位受访业主表示，龙光水悦龙湾的沙盘和销售顾问均未提及项目规划有地面停车场。

　　方直星耀国际

承诺的十一小分校政府从未规划

　　数位方直星耀国际业主反映，2014年9月份开盘时方直宣传说“贺十一小规划落户方直星耀国际　方直集团倾力打造惠州首席教育名盘”。而部分业主表示，销售称2015年10月方直就会动工建学校，现在已经把申请递交教育局，就等教育局申批下来动工了。

　　2015年下半年，部分业主先后去惠州市惠城区教育局咨询有关十一小的事，教育局给出的回复是：惠城区教育局从未收到过方直承建十一小分校的申请，政府规划里也从未有过在该楼盘建十一小分校的规划。

　　业主代表先后找方直集团要求给个说法，甚至有的业主从广州、深圳、东莞、北京、上海赶来，但依然没有说法。

　长湖苑

存在多年的球场改成住宅

　　2013年3月18日，长湖苑业主发现开发商将足球场围蔽施工改建住宅后，两度自发在小区内散步抗议。业主指开发商违背1999年和2005年售楼时称该地块为足球场的承诺，开发商则称当初宣传是基于“当时现状”，其拥有地块土地使用权，有权进行土地平整。惠州市住房和城乡规划建设局暂停审批该球场改建住宅小区项目。

　　有业主称至2005年，开发商仍发布宣传资料，称长湖苑为惠州唯一拥有足球场的小区。业主质疑，此前多次宣传小区有球场，现在改变球场用途，明显属于欺诈。市住房和城乡规划建设局建议，如涉及虚假宣传，业主可向市工商管理部门进行反映或投诉。

　水口乔弘模范生三期

土地年限大缩水

　　2015年4月，购买水口乔弘模范生三期的业主黄先生在西子论坛发帖称，由于楼盘销售人员刻意隐瞒欺骗，其购买的三期房源，土地使用年限到2042年8月31日到期，仅剩下不到28年，比开盘时承诺的70年房屋产权年限缩水42年。并表示：“乔弘模范生土地年限28年的公示在售楼处的最上面，和很多证件公示牌放在一起，根本难以看清，买房时很少人去看，这是开发商的刻意隐瞒行为。”

　　析因

　　销售欺诈坑太多了 这些套路要留意

　　1 开发商刻意隐瞒关键信息

　　解析：开发商利用信息不对称情况，刻意隐瞒相关不合理规划，导致购房者利益受损的情况比较常见。开发商刻意隐瞒表现在两方面，一是在售楼处的沙盘上对一些相关问题进行回避，二是通过销售人员的统一口径输出造成购房者的利益受损。

　　业主对佳兆业一号和龙光水悦龙湾的停车位事件，即可归为此种情况。实际上这些规划早已成为定局，最后都是业主发现，开发商不得已才拿出规划图。

　　2 无中生有制造噱头无法兑现

　　解析：部分开发商为了提升楼盘的竞争力甚至无中生有对购房者进行欺诈，例如假称有学校、商场以及其他类型的服务，但在交楼后无法兑现。

　　开发商制造噱头最主要的还是想给项目增加卖点，提升溢价空间，力图在和周边项目竞争中有优势。最典型的即是开发商关于学校的承诺，近3年，金山湖片区的方直星耀国际和中信凯旋城都出现过类似的问题，前者在售楼处悬挂惠州十一小分校的招牌，这确实影响了部分购房者的决策，但后来教育部回应称，根本没有规划，也没有收到开发商的申请。另外一个项目中信凯旋城，在楼书上宣称项目周边有学校，但从2011年发售至今，连学校影子都没见到。

　　3 购房者的辨别能力不强

　　解析：购房者一般在售楼处接触的都是售楼员，而售楼员在项目介绍时都有统一的口径输出，他们为了业绩，也不会把项目的一些不利情况展示给购房者，当时如果没有保留录音的话，事后基本都不会承认，而且作为代理公司的销售人员流动性相当大，一旦售出，和售楼员的关系就结束了。一旦购房者自己的功课不做足的话，就会遭遇类似房子处于抵押，或者无法网签等情况。

　　另外还有部分深圳客在惠州遭遇销售欺诈，基本都是通过新兴的渠道———二三级联动的业务员，很多联动的业务员连项目都没来过，对方问询楼盘基本情况，随口瞎掰，然后到了案场交钱后，才发现不是那么回事。曾经有深圳的中介，把一位因为深圳房价太贵，想在深圳郊区为儿子买房的老太太带到大亚湾，并告诉她这就是深圳。

　　4 监管制度缺失导致违法成本低

　　解析：开发商对于项目规划的调整、修改，只在住建局官网上公示，并没有强制性要求在售楼处以及昭示性强的地方公示，而很多购房者也没有时间和渠道去查询规划图及控规调整图。

　　龙光水悦龙湾和佳兆业一号的停车场问题客观上都是监管制度缺失造成的，监管单位并没有要求开发商在售楼处悬挂或通过其他方式对业主进行公开告知。而对于一些开发商的虚假宣传，工商执法部门取证困难，即便是执法，违法成本也极低。新广告法规定违法发布房地产广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，而更多的购房者对于自己遇到的问题无法举证。

　观点

销售欺诈源于购房者和开发商信息不对称

　　胡光宇：惠州世联行副总经理

　　根本原因即在于购房者和开发商之间的信息不对称。这种信息不对称是多方面原因造成的，有监管不力，也有开发商无下限，也有购房者的认知模糊等问题。

　　比如佳兆业一号花园停车场的问题，我们换个角度理解，很明晰了，开发商肯定不会主动告知这花园上有停车位，在花园内部规划停车位会让物业价值缩水，进而影响销售。

　　案场的销售人员有些不知道项目情况，另外一些即便知道也只能选择用开发商认可的统一口径。而普通的购房者，有几个会去房管局查询房子是够被抵押？到国土局查询项目的土地年限，去规划局查询项目的详细规划？业内除了万科之外，目前还很少有开发商主动去披露项目存在的购房风险，比如高压线、垃圾站等问题，都会选择回避，或者在项目沙盘上弄得远远的。

　　同时，购房者的维权成功可能性也不大，比如佳兆业一号花园内部规划停车场的事件，确实在住建局官网公示了，但你不知晓那是你的事，销售欺诈的证据难找，销售员口头讲的，除非有录音，才能算是有利证据。

　　所有的口头承诺都不要信　写进合同的才算数曾环钦：惠州卓凡律师事务所律师

　　最重要的一条即是购房者不能轻信开发商的任何宣传资料，以及售楼员等人的口头承诺，写进合同的才算数。

　　首要在售楼处要查看其悬挂的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。在国土证上最关键的可以找到项目的土地使用年限，一般都精确到年月日。在决定购买的过程中，购房者应该了解项目的相关规划情况，可以去惠州市住建局官网公示栏中，寻找到项目的规划平面图，图上可以看到用地红线，出入口，楼栋、车位以及建筑的排布情况，和现场的进行对比，看看是否属实。

　　然后一旦确定要买，可以再去房管局官网以及惠民之家网站，查询项目的预售证发放情况，以及那些房子是否抵押、查封、可出售状态，以免上当受骗。也可以去教育局查询项目所属的学区情况，学位是属于哪个学校，片区归属。

　　开发商如果承诺项目内配建有学校，购房者最好到教育部门咨询或者上教育部门的网站查询相关内容是否属实。购房者千万不要轻信开发商的沙盘展示，要把开发商的承诺写进合同，出了问题可以追责。