新租房时代
以货币化改革为标志的中国住房市场化改革已近20年，可谓成果丰厚，问题也突出。当前，中国住房改革再次走到十字路口。未来，既不能走“以实物分配”为特征的左拐道路，亦不能走唯“货币化为特征的商品房”右拐道路，而是在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，继续朝构建住房租赁市场发力。
当下，在政策设计以及落实上，如何通过住房租赁市场的发展，一体化解决公共服务均等化，乃是如何改革应有之义。
广州租购同权：理想如何落地？
在教育资源矛盾依然突出的时期实施租购同权，可能会给租赁市场和教育两方面都带来新的问题。租赁市场热起来了，又会导致无房者不仅买不起房，也租不起房；而对教育来说，最大的问题是理论上同权，但机会上很难实现均等
中国新闻周刊记者/闵杰 许青青
“有了租购同权以后，怎么能通过租房上更好的学校？”
8月14日晚7点半，广州市建滔广场四楼，一位家长抛出的问题，引发了一阵笑声。这是一家教育培训机构为家长免费举办的“2018广州幼升小全年规划讲座”。
“那就要拼概率了，运气好的话，你能读育才学校，运气不好的话，你可能被分到杨箕小学。”培训老师回答，要想通过租房上“名校”，基本没有可能。
在一个广州本地社区网上，育才学校被归类为越秀区“次名牌小学”，属于第二梯队，而杨箕小学则被划归为“不值得买学位的小学”。
“租房入学的政策在广州一直都有，不是新的政策。”培训师看上去很年轻，却对广州市各区入学政策了如指掌，还帮家长们总结了一些关于入学面试考题、各校赞助费行情等无法通过公开渠道获得的经验，“租购同权细则还没出，但对租房者其实影响不大，对房东的影响反而更大。”
前来参加讲座的学生家长王霞也对租购同权的细则非常关心，因为这直接关系到她用什么方式把手里这套学位房租出去。
为了让孩子就读在本地人心中排位靠前的农林下路小学，王霞在农林下路买了一套40多平方米的学位房，而手中的另一套东雅轩小区的房子，则空出了一个中山二路小学的学位。
“这套房子租给普通租户，就是每个月4000元，租给想要学位的家长，房租多少我还要想一下。”王霞告诉《中国新闻周刊》，她看到有媒体报道，如果要占用房东的学位，有房东要一次性收取12万元的“学位占用费”，“我要看政策细则出来是怎么样，我不能踩在刀尖上。”
这正是一些教育学者担心的问题。在教育资源供需紧张的一线城市，学区房高烧不退，租购同权又将教育和租房捆绑在一起，可能不仅不会降温，还会引发新的问题。
“你用房东的学位，任何一个房东肯定都要收一笔钱。”王霞态度笃定，“只收4000元房租，那是不可能的。”
被放大的租购同权
“这个文件有16条内容，我们也不明白为什么社会的关注点都只聚焦在‘租购同权’上。”一位接近广州市住建委的人士告诉《中国新闻周刊》，租赁16条引发的舆论热度让他们也有点困惑。
这份租赁16条，指的是广州市政府在7月17日发布的一份《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其中包括16条具体措施，涉及租赁住房的权益保障、落实税收优惠、增加土地供应，甚至还提出了要扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。
方案以广州市政府办公厅的名义发出，但牵涉的部门非常多。广州市住建委、教育局、住房公积金管理中心、国税局、地税局、公安消防局、质监局、国土规划委、发改委、公安局、城管委、环保局、供电局、来穗人员服务管理局、财政局、国资委等近20个部门和单位都被分配了具体任务。
作为组织配套，广州市还建立了住房租赁管理联席会议制度，联席会议办公室设在市住建委，负责统筹协调和信息沟通。
这份“史无前例”的文件让广州链家研究院院长周峰也感到“很新鲜”，“以前房地产市场方面的政府性文件，一般只涉及市政府和住建委，这次涉及的部门特别多，第一次把教育局也拉进来。”作为房地产领域的观察者和研究者，周峰对《中国新闻周刊》坦言，这是第一次见到。
社会舆论显然也对这份“史无前例”的文件感到“很新鲜”，而舆论的焦点都集中在租购同权四个字上。
这个概念出现在文件的第一条具体措施中，文件中称：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定（市教育局牵头）。”
事实上，如果仔细研读会发现，第一句话的前半句“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”，严格意义上看并非新提法，包括杭州、厦门和广州自身，此前都有相关政策已经在操作。但后半句的“保障租购同权”，却犹如在水中投下一个炸弹，激起水花一片，引发了无数想象和争议。
不少自媒体文章毫不吝啬地夸赞称，“通过租房可以就读名校，学区房将成为历史”。有人将租购同权直接解读为，“只要租房子就可以享受和购房人子女同等的入学权益”。还有人评价，“租购同权是创举，给市场带来的冲击是核弹级的。如果其他城市统统跟进，楼市真的要变天。”
甚至还有人将这个概念，和广州市的城市竞争战略联系在一起，认为政策背后的深意在于：广州，这个落寞的一线城市，被深圳超越，被杭州、武汉、成都等二线城市追赶，已经意识到必须要在这一波一线城市疏解大潮中抢夺人才，才有绝地反击的机会。
新概念引发的质疑声也很强烈。很多人担心，“租购同权将进一步刺激学区房租金走高，部分片区的房租会出现广州特色的飞涨，而学区房的楼价也很难真正降下来”。更多人对新政效果表示怀疑，“即使租房，也不可能真正和购房者一样读名校”。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁近期在接受媒体采访时就提出，“现在让租赁人和产权人享受一样的学区入学待遇，结果可能是：房屋账面价值没有上涨，但租赁价格急剧上升，只是资源置换的形式变成了房租。”
面对沸沸扬扬的社会舆论，前述接近广州住建委的人士对《中国新闻周刊》坦言，租购同权体现了广州市一个良好的愿景，但至于能不能真正实现、能实现到多大程度，是否会引发新的问题，现在都不得而知，要取决于未来细则如何制定。
这位人士告诉《中国新闻周刊》，细则目前还在制定阶段。根据文件，“原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施”。16条具体措施都已细化到了具体部门，由文件中小括号里的部门分头制定，而负责落实租购同权细则的则是广州市教育局。
广州市教育局拒绝了《中国新闻周刊》的采访要求，理由是，“采访统一由广州市住建委回复”。
而前述接近广州市住建委人士则对《中国新闻周刊》表示，租购同权这个理念并不是广州市住建委提出的，只是目前联系会议办公室设在住建委，但租购同权这个理念的产生过程并不清楚，“有可能是教育部门提出的，也有可能是市里的意见。”
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