今年以来，伴随着楼市上涨和调控，住建部等部门针对楼市销售不规范行为开展了专项规范和整顿行动，从10月起整顿行动愈加严厉。从10月18日广州市四部委联合发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》对市场进行严查严罚至今刚好满月。记者发现，严查行动给市场带来了巨大的“压力”。特别是“明码标价”已经成为整顿楼市风气的一大利器。
严查严罚效果明显
10月18日，广州市四部委联合发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，开始对市场进行严查严罚。此次通知在查处中介机构违法违规行为方面，检查的重点内容包括：未备案从事中介业务；不规范履行公示义务，如不公示营业执照和备案证明文件，不公示服务项目及其内容和标准，不公示收费项目及其依据和标准，不公示交易资金安全提示信息，发布不真实、不完整或者已失效的房源信息；超越经营范围提供服务，如代收代管交易资金、提供首付贷及其他金融服务。在其中，“商品房销售明码标价”成为整顿的关键。
此外，国家发改委和住建部更是发出通知，部署从今年11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查。这更是将楼市行业整风行动拉向高潮。
广州楼市严查行动从开始至今刚好满月。记者走访发现，与严查前相比，如今广州房地产销售显得更为规范。最直观的表现就是在楼盘销售中心都将房源价格全部展示出来。在部分楼盘除了每套单位的单价之外，房号、户型、建筑面积、套内面积、总价也逐一标明。有楼盘负责人告诉记者，此前在行业内私自调价是比较普遍。“一些销售人员在卖得好的时候就把价格上调一些，现在不可能再有这样的好事了。”仅是一个月的时候，在严查严罚以及大力的排查之下，效果不俗。
行业灰色地带正在漂白
“这一轮的严查，表面上房企压力最大，但是最受挫的是那些打着电商旗号的利益链条。”有房企人士向记者表示，从三四年前开始，房地产行业内就流行起“电商”的销售模式。这种模式通过直接为开发商卖房获取高额的“佣金”，俗称“电商团购费”。这种“佣金”不但通常不开发票、不纳入工商税务监管，更不纳入开发商的财务管理。其分配形式不仅不固定，同时更存在暗箱操作。这种灰色的收入往往通过“变相加价”的方式强加到购房者的置业成本当中，而且还需要一次性支付。
“电商团购首先设定的是一个比较有吸引力的表面折扣来吸引买家，但前提就是要先交一笔的团购费或者订金。”此前操作过楼盘电商团购的林先生告诉记者，这笔团购费或者订金少则两三万，多可达十数万元。而这些钱成为了那些电商公司获取的收入。而这笔费用通常是在开发商制定价格以外的，也就是说，这需要购房者自己支付。“一般都会把这笔钱算在房产总价上面，其实就是在原来的价格上再涨价。”
按照规定，房屋预售价格是不可以涨价的，只能降价销售。但通过收取电商费用，就相当于开了一条灰色的涨价通道。而从10月广州的严查严罚开始后，这条通道就被彻底地堵上了。“按照明码标价的规定，现在电商团购收取费用就是违规，已经没有楼盘敢这么做了。”记者发现，近一个月来，不仅楼盘电商活动开始消退，甚至此前做的电商宣传也被开发商急切地通过各种方式“抹去”。而依靠着收取高额电商费用的电商公司日子也开始不好过。这条存在于房地产行业内数年之久的灰色地带开始漂白。
市场秩序开始重建
熟悉国内房地产的人都有明显的感觉，这几年市场气氛不正常。“以往房企无论在销售还是宣传上都依赖于专业的团队，但这几年却有点变味。”从房地产电商在国内兴起之后，开始流行起“零广告”的“包干式”销售手法。电商公司通过二手中介直接进行人海战术进行“团购式”卖房。而开发商则将原本的宣传费用直接去掉，而直接从购房者手中收取“团购费”作为电商公司的“佣金”。这样的方式使得开发商在不需要成本的基础上直接将销售支出分摊到购房者头上。
“这样风气直接破坏了正常的市场秩序。”有业内人士分析指出，电商团购使得原来媒体、中介、销售三者之间的关系变得混淆不清。“很多中介公司充当了宣传的角色，而更多的网络媒体却变成了中介。”这样的结果必然导致市场混乱。更严重的是，中介直接充当媒体角色，导致了夸大、虚假宣传比比皆是，成为市场纠纷与矛盾频繁的源头。
这一轮有针对性的严查将成为市场秩序重建的契机。上述人士指出，严查严罚的结果将使得行业分工将更为明确。“是媒体就做好媒体的宣传角色，做中介就服务好客户，各自的定位要重新明确。那些房地产电商现时最需要明确好自己的定位。”
南方日报记者 蒋劲劲
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